Kolm linna, kolm erinevat lugu Eesti üüriturul

Eesti üüriturg ei ole ühtne tervik – see on põhiliselt kolme erineva linna lugu, millel on oma peategelased, pinged ja ootused. Praegu on hea hetk vaadata, mis kolmel atraktiivseimal – Tallinna, Tartu ja Pärnu – üüriturul tegelikult toimub, sest pilt on märksa kirjum kui ühes numbris väljendatav üleriigiline keskmine.

Pealinnas on valik lai ja üürihinna käärid suured

Tallinna üüriturg on praegu selgelt üürniku poole kaldu. Ligi 1500 üüripakkumist on number, mis annab otsijale mugava positsiooni läbirääkimisteks. Ruutmeetri keskmine pakkumishind on 14,5 euro piiril, mis on aastaga küll ligi 5 protsenti kasvanud, kuid mullusest sügisest saadik paigal tammunud.

City24.ee portaalijuhi Karin Noppel-Kokerovi sõnul ongi see turu loogiline reaktsioon olukorrale. „Üürileandjad ei suuda ega julge hindu tõsta, sest pakkumisi on palju ja majandusolukord, mis näitab küll paranemise märke, endiselt ebakindel.“

Linnaositi lähevad hinnad Tallinnas märgatavalt lahku. Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas küsitakse kõrgemat hinda – hästi hoitud korteri eest 15 kuni isegi üle paarikümne euro ruutmeetri kohta. Põhja-Tallinna kõrgete üürihindade taga on viimastel aastatel linnaossa kerkinud suur hulk uusarendusi. Lasnamäel leiab aga endiselt alla 10–11 euro ruutmeetri kohta pakkumisi, mis teeb sellest linnaosa üürnikele taskukohaseima valiku kogu linnas.

Maikuu on Tallinna üürituru jaoks tegelikult rahulik vahepaus. Suurim nõudlus tekib juulis ja augustis, kui uus tudengilaine linna saabub ja odavama otsa korterid kaovad turult päevadega. Praegu on üürnikul aega vaadata, kaaluda ja valida – seda luksust sügiseks enam ei pruugi olla.

Tartu üüriturg sõltub ülikooliefektist

Tartu on Eesti üürituru omapärane nähtus – üha enam iseseisev turg, millel on oma dünaamika ja oma hooajalisus. Kevadel toimub vaikne ümberlülitumine, sest osade tudengite üürilepingud lõppevad, samas pannakse sügissemestriks korteripakkumisi juba praegu üles. Tulemuseks on hetkeliselt mahukas pakkumine, mis sügise lähenedes kiiresti hajub.

Ülikooliefekt ei kao Tartu üüriturult siiski kunagi. Erinevalt paljudest teistest keskustest on nõudlus üürikorterite järele Tartus aastaringselt kõrge, sest tudengid, teadurid ja ülikooli ümber koondunud ettevõtete töötajad vajavad elukohtasid kogu aeg. Odava otsa korterid – stuudiod ja ühetoalised – lähevad kiiresti ja nende järele on alati suur nõudlus.

„Suurematel ja kallimail korteritel läheb raskemalt. Tartus ehitatakse viimastel aastatel aktiivselt uusi korterelamuid, mis lisab turule pakkumisi ja surub keskmist hinda mõõdukalt alla. See on hea uudis üürnikele, kuid tähendab üürileandjatele, et hinnas ülemäära kange olemine toob kaasa pikema tühja seismise,“ rääkis Noppel-Kokerov.

Üürnikule, kes plaanib sügiseks Tartusse kolida, on nõuanne lihtne: tegutse juba mais ja juunis, sest siis on valik kõige suurem ja konkurents veel mõõdukas. Septembris on turu parimad palad juba ammu läinud.

Tartu üürikorterite keskmine pakkumishind on praegu 12,1 eurot ja see näitab tõusutrendi.

Pärnu üüriturul on kaks reaalsust

Pärnu üüriturul on kaks täiesti erinevat kõrvuti eksisteerivat reaalsust. Sügisest maini kehtib mõistlik pikaajalise üüri loogika – omanikud hindavad stabiilset üürnikku ja hinnad on tagasihoidlikud, jäädes alla kümne euro ruutmeetri kohta. Juunist augustini käivitub aga hoopis teine maailm, kus samad korterid võivad suvehooajal maksta kaks kuni kolm korda rohkem, eriti rannarajoonis.

Maikuu on Pärnus see aeg, mil pikaajalised üürnikud saavad teada, kas nende leping jätkub – või kas omanik on otsustanud korteri suvehooajaks lühiüürile suunata. See tekitab ebakindluse tsooni, kus osa pikaajalisi üürnikke peab kiiruga uut kodu otsima, samas kui suvehinnaga korterid ei mahu nende eelarvesse niikuinii.

„Pärnus üürnikule kehtib selge soovitus: sõlmi pikaajaline leping juba mais, enne kui omanikud orienteeruvad lühiüürile. Juunist alates on valik kitsam, konkurents suurem ja hinnad kõrgemad,“ kommenteeris Noppel-Kokerov.

Pärnus küsitakse üürikodu ruutmeetri eest praegu keskmiselt 9,9 eurot ja üürihinnad näitavvad aasta algusest kerget tõusutrendi.

Kui vaadata Tallinna, Tartut ja Pärnut koos, joonistub välja selge pilt – Eesti üüriturg on pärast viimaste aastate kiireid muutusi jõudnud stabiilsuse faasi, kuid ühtset turgu tegelikult ei eksisteeri ja üürileandjad ning -investorid peaksid sellega arvestama.

Tallinnas on pakkumine suur ja üürnikul on tugev positsioon – hinnad on küll aastaga tõusnud, kuid viimastel kuudel pigem paigal püsinud.

Tartus määrab turu rütmi ülikool – nõudlus on püsiv, kuid tugeva hooajalisuse märgiga ning odavamad korterid kaovad turult kiiresti.

Pärnus jaguneb turg kaheks – talvine mõistlik pikaajaline üür ja suvine kallis lühiüür, mis muudab turu ebastabiilsemaks ja nõuab üürileandjalt rohkem aktiivsust.