Ostu-müügitehing ja kinnisvara hävimine – kes kannab kahju?

Kinnisvaratehingutes tuleb sageli ette olukordi, mis võivad ostja ja müüja jaoks tekitada segadust. Üks keeruline olukord on see, kui notariaalne tehing on tehtud ja ostja nimi on kantud kinnistusraamatusse, kuid omandiõigus ei ole veel tegelikult ostjale üle läinud. Mida teha siis, kui kinnisvara põleb näiteks maha?

Notariaalne tehing ja kinnistusraamat – mis rolli need mängivad?

Kinnisvara ostu-müügitehing on notariaalne, mis tähendab, et osapoolte kokkulepe on ametlikult fikseeritud. Kinnistusraamat näitab seejärel avalikult, kes on vara õigustatud omanik. Paljud ostjad eeldavad, et kande tegemine tähendab automaatselt omandi üleandmist, kuid tegelikult võib tehing sisaldada täiendavaid tingimusi, näiteks võlgade tasumine, laenu kustutamine või võtmete üleandmine.

Maakleri vaatenurgast on oluline, et mõlemad pooled mõistaksid selgelt, millal omandiõigus ja sellega seotud riskid tegelikult ostjale üle lähevad.

Kes kannab kahju?

Õiguslikult kehtib reegel: omandiõigus annab õiguse ka riskide kandmisele. Kui omand ei ole veel ostjale üle läinud, kannab vara hävimise või kahjustumise kahju tavaliselt müüja. See tähendab, et isegi kui ostja nimi on kinnistusraamatus, jääb müüja vastutavaks juhul, kui kinnisvara põleb enne selle üleandmist.

Maakler peab seda kindlasti kliendile selgitama. Paljud ostjad ei tea, et kinnistusraamatusse kande tegemine ei tähenda, et riskid automaatselt neile üle kanduvad.

Kindlustuse tähtsus

Üks lihtsamaid viise riski maandamiseks on kindlustus. Praktikas tähendab see, et müüja peab oma kinnisvara kindlustama kuni omandi tegeliku üleandmiseni ning ostja võib soovida, et kindlustus oleks tema nimel või kataks tema huve tehingu sõlmimise hetkest alates.

Maaklerina on meie ülesanne veenduda, et kliendid mõistaksid, millal ja kelle riskide kaitse on kehtiv.

Kolm praktilist soovitust

Selged kokkulepped: tehingus peaks olema täpselt kirjas, millal omandiõigus ja riskid ostjale üle lähevad.

Kinnisvara kindlustus: veendu, et vara on kindlustatud kuni omandi tegeliku üleandmiseni.
Maakleri roll: mõtle kliendiga kaasa ja selgita riske – see aitab vältida hilisemaid vaidlusi.

Kinnistusraamatusse kantud nimi ei tähenda alati, et ostja on tegelik omanik või et riskid on talle üle läinud. Kui omand ei ole veel reaalselt ostjale üle läinud ja kinnisvara hävib, kannab kahju tavaliselt müüja. Maakleri ülesanne on selgitada mõlemale poolele tehingu riske ja tagada, et kindlustus ja kokkulepped kataksid kõik võimalikud olukorrad.

Foto: Pixabay