Järelturg või uusarendus ja kulud mida kuulutus ei näita

Eesti kinnisvaraturul seisab suur osa ostjatest valiku ees, kas osta soodsam järelturu korter ja investeerida remonti, või maksta kõrgemat ruutmeetrihinda uusarenduse eest, kus kõik on juba valmis. Mõlema variandi puhul lisandub kulusid, mis ei kajastu müügikuulutuses, ja enne lõplikku otsust tasub need ostjal kindlasti läbi mõelda.

Ostuhind ei näita tegelikku kulu

Järelturu korteri madalam hind võib olla petlik, kui selle taga seisab renoveerimata hoone. Järelturu korteri ost tähendab ka hoone remondikohustuste ülevõtmist. Torustiku, fassaadi, küttesüsteemi või katuse seisukord ei sõltu korteriomanikust, aga nendega seonduvad arved jõuavad igal juhul tema postkasti. Ühistu otsustab, millal ja mida remontida, ning kulud jagatakse kõigi omanike vahel.

Uusarenduse eeliseks on prognoositavus. Tehnosüsteemid on uued, ehitusgarantii kehtib ja ootamatuid kulusid esimestel aastatel tavaliselt ei teki. See prognoositavus kajastub aga ruutmeetrihinnas, mis on järelturu keskmisest märgatavalt kõrgem. Lisaks tuleb arvestada, et uusarenduse lõpphind ei piirdu vaid ruutmeetrihinnaga. Parkimiskoht, panipaik ja köögimööbel on paljudes projektides eraldi hinnaread, mis võivad kogukulule tuhandeid eurosid lisada.

Ostjad kipuvad tihtilugu otsuse langetama kuulutushinna järgi, arvestamata kulusid, mis selguvad pärast tehingut. Korteri remont, reservfondi maksed, energiakulu vahe ja kapitaalremondi osamakse on read, mida müügikuulutus ei kajasta.

Korteri remont ja ühistu kapitaalremont

Korteri siseremont on ostja enda kätes. Mida, millal ja kui palju remontida, otsustab omanik ise. See paindlikkus ongi üks peamisi põhjusi, miks osa ostjaid eelistab soetada soodsama korteri ja teostada remondi erinevates etappides, selle asemel et võtta suurem laen uusarenduse soetamiseks.

Hoone rekonstrueerimine toimub aga teistel tingimustel. Selle üle otsustab ühistu üldkoosolek ning üksik omanik saab mõjutada ainult oma häälega. Fassaadi soojustamine, torustiku vahetus või katuse remont tähendab igale omanikule osamakset, mis võib ulatuda tuhandete eurodeni. Kogu protsess energiaauditist ehitustööde lõpuni kestab tavaliselt kaks kuni kolm aastat ning selle aja jooksul tuleb arvestada ehitusmüra ja muude ebamugavustega.

Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (endine KredEx) pakub korteriühistutele rekonstrueerimistoetust, mis katab olenevalt asukohast ja rekonstrueerimise viisist kolmandiku kuni poole tööde maksumusest. Rekonstrueerimistoetuse tingimused ja taotlemise kord kirjeldavad, millised tööd kvalifitseeruvad ja kuidas protsess kulgeb. Toetus teeb kapitaalremondi ühistule taskukohasemaks, aga ülejäänud osa tuleb omanike laenust ja reservfondist katta.

Ostja, kes soetab korteri renoveerimata majas, peaks enne tehingut välja selgitama, kas ja millal on ühistul plaanis rekonstrueerimine ette võtta. Ühistu juhatuse liikmelt tasub küsida, kas energiaaudit on juba tehtud, kas on toimunud eelläbirääkimised ehitusettevõtetega ja milline on esialgne osamakse kalkulatsioon. Need küsimused annavad ostjale parema pildi sellest, millised lisakulud teda lähiaastatel ees ootavad.

Energiakulu erinevus pole enam marginaalne

Küttekulude erinevus vana ja uue maja vahel on kasvanud koos energiahindadega. D- või E-energiamärgisega paneelmaja kulutab aastas oluliselt rohkem energiat ruutmeetri kohta kui A-klassi uusarendus. Kümne aasta perspektiivis koguneb sellest summa, mis tasub enne otsuse langetamist läbi arvutada.

Küttearve on A-klassi majas küll väiksem, aga selle kõrvale ilmuvad hoolduskulud, mida vanemas majas pole. Ventilatsioonifiltrid, soojuspumpade hooldus ja liftikulu on igakuised read, mis koguarvet tasakaalustavad. Kokkuhoid on olemas, aga mitte nii suur, kui paljud ostjad enne sissekolimist arvavad.

Paneelmaja kolmanda korruse korteris on kommunaalarve struktuur lihtne ja läbipaistev. Uusarenduse kommunaalarvel võib olla aga kümmekond erinevat rida, millest osa üllatab ka kogenud koduomanikku. Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute statistika kinnitab, et kõrgem energiaklass tõstab korteri turuväärtust. Igakuiste kulude pilt on aga mitmetahulisem, kui üks täht energiamärgisel näidata suudab.

Asukoht vs hoone vanus

Tallinna populaarsemates linnaosades nagu Mustamäe, Kristiine, Kalamaja ja Pelgulinn ehitatakse uusi hooneid pigem vähe, ja kui ehitatakse, siis kõrges hinnaklassis. Ostja, kes tahab elada konkreetses piirkonnas, peab sageli valima järelturu korteri, sest alternatiivi lihtsalt ei ole.

Uusarendused tekivad sinna, kus leidub veel palju vaba maad. Haabersti ja Lasnamäe ääreosad, Viimsi ning Rae vald pakuvad uut ja kaasaegset elamispinda, aga kaugus kesklinnast toob kaasa kompromisse ühistranspordi, koolide ja igapäevaste teenuste osas. Lasteaiakoht, kool, toidupood ja perearst ei pruugi olla jalutuskäigu kaugusel. Praktikas tähendab see valikut kahe kompromissi vahel. Üks maksab rohkem hoone eest ja kohaneb kaugema asukohaga, teine valib paremini võrgustunud piirkonna ja arvestab vanema hoonega kaasnevate kuludega.

Laenuvõtja jaoks on oluline ka see, et mitmed pangad pakuvad A-energiaklassi hoonetele soodsamat kodulaenu intressi. See ei pruugi olla otsustav tegur, aga pikema laenuperioodi puhul võib intressivahe olla märgatav.

Soodne hind ei tähenda soodsat tehingut

Olukord, kus pealtnäha soodsam valik osutub kogukulult kallimaks, ei ole ainuomane kinnisvaraturule. Netikasiinode turul kehtib täpselt sama reegel: mida atraktiivsem on boonuse number, seda hoolikamalt tasub lugeda läbimängimisnõuet. Seetõttu eristuvad ka parimad netikasiino pakkumised kehvematest mitte pealkirja, vaid tingimuste poolest.
Erinevus on aga selles, et kinnisvaraturul on panused kordades kõrgemad ja otsust ei saa tagasi võtta. Vale boonuse valik tähendab kaotatud kümneid eurosid, halb korteri ost tähendab kaotatud kümneid tuhandeid. Mida suurem on summa, seda rohkem aega tasub enne otsust peenkirja lugemisele kulutada.

Mida enne otsuse langetamist kontrollida

Enne tehingut tasub teha põhjalik eeltöö, olenemata sellest, kas valik langeb järelturu või uusarenduse kasuks. City24 on kirjutanud sellest, milliseid küsimusi peaks iga koduostja endale enne ostu esitama. Järelturu ja uusarenduse võrdluses on need küsimused eriti olulised, sest kuulutushind katab mõlemal juhul vaid osa tegelikust kulust.

Järelturu puhul on peamised kontrollpunktid ühistu majanduskava, reservfondi seis, lähiaastate remondiplaanid ja hoone energiamärgis ehitisregistris. Uusarenduse puhul tasub uurida arendaja varasemate projektide kvaliteeti, viimistluspaketi tegelikku sisu ja kommunaalkulu taset majades, mis on juba mõnda aega kasutuses olnud.

Järelturu korter heas asukohas ja uusarendus linna servas ei konkureeri omavahel ainult hinna, vaid ka elukorralduse tasandil. Parem otsus sünnib siis, kui ostja on mõlema variandi tegelikud kulud enne tehingut välja selgitanud.

Foto: Unsplash