Miks ärikinnisvara omanike raha põleb?

Ärikinnisvara omamine võib olla suurepärane investeering, kui seda teadlikult ja targalt majandada, kirjutab Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.

„Paraku näeme igapäevatöös, et paljud äripinna omanikud kaotavad igakuiselt raha, ise seda teadmata. Siin on viis kõige levinumat põhjust, miks kinnisvara omanik oma vara potentsiaali täielikult ei kasuta,“ alustas ta.

Seisev pind ei teeni midagi

„Iga tühi ruutmeeter on kulu. Sageli hoitakse pindu kinni lootuses, et küll kunagi keegi tuleb või oodatakse ebarealistlikku hinda. Tegelikkus on see, et iga kuu ilma üürnikuta pind toob sisse null eurot, aga kõrvalkulud, hooldus ja maksud jooksevad edasi. Pakun ka igale punktile lahenduse – ka ajutine või lühemaajaline üürileping on parem kui seisev pind. Samuti tasub hinnata võimalust pinda väiksemateks osadeks jagada,“ selgitas Rattasepp.

Vale üürihind – liiga kõrge või liiga madal

„Tihti usuvad omanikud, et nende pind on väärt rohkem kui turg tegelikult maksab. Tulemuseks on tühjad ruumid või pikaajalised läbirääkimised, mis viivad lõpuks allahindluse ja kehvade tingimusteni.

Teisalt on ka vastupidiseid juhtumeid, kus üürileping on sõlmitud aastaid tagasi ning keegi pole viitsinud kontrollida, kas hind vastab tänasele turule. Lahenduseks on regulaarne üürituru hindamine ja vajadusel lepingutingimuste värskendamine,“ sõnas ta.

Ebasoodsad kehtivad lepingud

„Liiga paindlikud või üürniku kasuks kalduvad lepingud võivad tähendada omaniku jaoks lisakulusid, ootamatuid katkestusi või pikaajalisi tühjaks jäävaid pindu. Sageli puuduvad lepingutes inflatsiooniklauslid, kõrvalkulude täpne jagunemine või üürniku investeeringukohustused.

Lahenduseks oleks taas iga äripinna lepingu regulaarne ülevaatus ning vajadusel korrigeerimine vastavalt turule ja omaniku huvidele,“ ütles Rattasepp.

Peidetud kulud söövad kasumi ära

„Sageli ei teadvustata, kui suur osa brutotulust läheb haldus-, hooldus- ja kõrvalkulude peale. Vananenud küttesüsteemid, hooldamata fassaadid või ebaefektiivne kõrvalkulude jagamine muudavad pinna ülalpidamise kalliks.

Üks oluline, aga sageli unustatud kulu on maamaks. Kui kinnistu asub kallimas hinnatsoonis või on suure pindalaga, võib maamaks olla märkimisväärne summa, mis tühja seisva või alahinnatud objekti puhul sööb omaniku taskust pidevalt raha. Sageli unustatakse maamaksu arvestada ka investeeringu tootluse arvutamisel või üürihinna kujundamisel.

Lahendusena soovitan teha regulaarselt kõrvalkulude auditit, hinnata maamaksu suurust ja vajadusel ning võimalusel optimeerida kinnistu suurust või kasutust,“ selgitas ta.

Puudulik turuteadlikkus

„Paljud ärikinnisvara omanikud ei jälgi turutrende ega tea, milline on hetkel nõudlus, konkurents ja kes nende piirkonnas laieneda soovib. Ilma selle infota jääb kasutamata palju võimalusi uute üürnike leidmiseks või objekti väärtuse tõstmiseks. Lahendus on lihtne – tuleb pidevalt hoida silm peal turuülevaadetel, suhelda aktiivselt ärikinnisvara konsultantidega ja osaleda avalikel kinnisvarasündmustel. Lisaks tasub kriitiliselt hinnata, kas äripind on ikka välja üüritud kõige parema kasutusotstarbe kohaselt – pole harvad juhud, kui pind antakse üürile näiteks laona, kuid tegelikult sobib see ka tootmiseks või suisa kaubanduseks, mille puhul on üürihind kõrgem,“ lisas ärikinnisvara spetsialist Rattasepp.