Eften Real Estate Fund teenis mullu miljon eurot puhaskasumit

Eften Real Estate Fund AS teenis 2023. aastal auditeerimata andmetel 30,6 miljonit eurot konsolideeritud üüritulu ning 1 miljon eurot puhaskasumit.

2022. aastal kujunes Efteni üürituluks 13,5 miljonit eurot ja puhaskasumiks 11,4 miljonit eurot. Fondi puhaskasumi vähenemine tuleneb peamiselt kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse ümberhindluse kahjumist kogusummas 13,9 miljonit eurot, teatas ettevõte börsile.

Ettevõte teenis mullu 26,1 miljonit eurot kulumieelset ärikasumit (EBITDA), aasta varem oli see 11,8 miljonit eurot. Üüritulu ja EBITDA kasv on aastases võrdlused peamiselt seotud fondi ühinemisega Eften Kinnisvarafond AS-iga 2023. aasta alguses. Võrreldav üüritulu kasvas aastatagusega võrreldes 4 protsenti.

Fondi konsolideeritud EBITDA ületas 2023. aastal intressikulusid 3,3 korda. Fondi pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär oli aasta lõpus 5,91 protsenti. Mitte ühegi fondi kinnisvarainvesteeringu võla kattekordaja (DSCR) ei langenud 2023. aastal alla 1,2 ehk kõikide fondi objektide EBITDA ületas laenude põhiosa- ja intressimakseid vähemalt 20 protsenti. Fondi kinnisvaraportfelli DSCR oli 2023. aasta peale kokku 1,8.

Eften Real Estate Fund AS investeeris 2023. aastal kinnisvaraprojektidesse kokku 6,7 miljonit eurot, sealhulgas Valkla ja Tartu hooldekodude ehitusse 3,6 miljonit eurot. Olulisi investeeringuid tehti ka logistikasektorisse, kokku 1,8 miljonit eurot, sealhulgas ehitati juurde laopindu Betooni 6 kinnistul Tallinnas ning tehti ümberehitustöid Jurkalnese logistikakeskuses Riias. Lisaks moderniseeriti Saules Miestase kaubanduskeskuse üldalasid, kus investeeringud kokku ulatusid 0,8 miljoni euroni.

2023. aasta detsembris teenis Eften Real Estate Fund konsolideeritud üüritulu kokku 2,8 miljonit eurot ehk 259 000 eurot rohkem kui novembris ning 2,2 miljonit eurot EBITDA-d ehk 45 000 eurot rohkem kui novembris. Üüritulu kasvas peamiselt kaubanduskeskuste käibeüüride toel. Suuremad kulud olid detsembris seotud nii ühe Riia logistikakeskuse üürniku vahetusega seotud provisjonidega kui ka vaheauditi kuludega.

Detsembris viis fondi kinnisvarainvesteeringute sõltumatu hindaja Colliers International läbi tavapärase aasta lõpu hindamisprotsessi, mille tulemusel vähenes fondi kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 2,1 protsenti ning fond sai kinnisvarainvesteeringute allahindlusest kahjumit 7,8 miljonit eurot. 2023. aasta kinnisvarainvesteeringute allahindlus on kokku 13,9 miljonit eurot, see tähendab aastaga vähenes kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 3,7 protsenti.

Kinnisvarainvesteeringute väärtus langes enim büroohoonete segmendis – 9 protsenti. Logistika segmendis vähenes kinnisvaraportfelli väärtus 3,7 protsenti ning tulenevalt turu tootlusmäärade suurenemisest vähenes 5,8 protsenti ka hooldekodude õiglane väärtus. Fondi kinnisvaraportfelli hindamiste tulemusi mõjutas peamiselt kapitalisatsioonimäärade kasv keskmiselt 0,2–0,5 protsendipunkti ning kaalutud keskmise kapitali hinna (WACC) kasv tulenevalt Euribori kasvust. Fondi kinnisvaraportfelli sisenemistootlus oli 31. detsembri seisuga 8 protsenti. Büroohoonete segmendis on lisaks nimetatud sisenditele konservatiivsem ootus ka hoonete täituvuse ning neto-üüritulu osas.

Eften Real Estate Fundi puhasväärtus aktsia kohta oli 31. detsembri seisuga 20,2128 eurot ja EPRA NRV 20,9623 eurot. Aktsia puhasväärtus vähenes detsembris vastavalt 3,7 ja 3,4 protsenti. Kinnisvarainvesteeringute mitterahalist õiglase väärtuse muutust ning plaanitavate dividendide edasilükkunud tulumaksukulu arvestamata oleks fondi aktsia puhasväärtus kasvanud detsembris tavapäraselt 0,6 protsenti.

2023. aasta peamiseks märksõnaks kujunes kiireim intressitõus eurotsooni 25-aastases ajaloos. Efteni konsolideeritud intressikulu kasvas aastatagusega võrreldes EBITDA suhtes peaaegu kaks korda, omades otsest mõju ka fondi vabale rahavoole. Samas ei survestanud Euribori kasv tänu fondi konservatiivsele finantseerimispoliitikale, investeeringute stabiilsele rahavoole, püsivalt madalale vakantsusele ning klientide heale maksekäitumisele ühegi alusvara rahavooge üle kriitilise piiri, kinnitab Eften.

Arvestades fondi tütarettevõtete likviidsuspuhvrit, plaanib juhatus 2024. aasta kevadisel üldkoosolekul teha aktsionäridele ettepaneku tasuda möödunud majandusaasta eest netodividendi rohkem kui fondi dividendipoliitika ette näeb – 1,0 eurot aktsia kohta, mulluse 1,15 euro asemel. Arvestades Eften Real Estate Fundiaktsia hinda börsil, tähendab see jätkuvalt rohkem kui 5 protsenti dividenditootlust.

2024. aastal võib fondi hinnangul eeldada ärikinnisvara turutrendide muutust. Eften leiab, et kiire intressitõus on tõenäoliselt minevik ning ees ootab intressimäärade lauge langus. Kuna Balti majanduste makrokeskkond on jätkuvalt habras ning kaks aastat kestnud majanduslangus on jätkumas, pöörab fondi juhtkond tähelepanu eelkõige üüritulude juhtimisele ja hoidmisele ning heale koostööle klientidega.

"Praeguseks võib öelda, et kinnisvaraturu osapooled on harjunud uue intressikeskkonnaga, mis on omakorda eelduseks tehinguteturu aktiviseerumiseks. Juhul kui sellised eeldused rakenduvad, teeb juhatus käesoleva aasta teises pooles aktsionäridele ettepaneku uue aktsiaemissiooni korraldamiseks, et jätkata fondi kasvustrateegiat," lisas juhatus börsiteates.

Allikas: BNS