Ärikinnisvara üüriturul käib verine võitlus

Olukord ärikinnisvara ja ennekõike vanemate hoonete üüriturul on nigel, kuid annab arendajatele võimaluse kasutada madala aktiivsuse perioodi hoonete kaasajastamiseks, märkis Kaamos Kinnisvara müügidirektor Kristo Kokk.

Tema sõnul on ärikinnisvaras, seda ennekõike vanemate büroohoonete üüritehinguid silmas pidades piltlikult öeldes veri tänavatel. "Vakantsid, olgu need nähtavad või nähtamatud, on vanemates hoonetes kõrged ja tõusevad lähiajal veel," ütles Kokk.

Tema sõnul on senini ärikinnisvara üürituru kasvu vedanud IT sektor, kuid praegu vaatavad ka IT ettevõtted olemasolevaid kohustusi seoses äripindadega üle ja korrigeerivad neid vastavalt pindade kasutamise vajadusele. "Oma panuse on andnud majanduslangus – seni ka pisut laiutavad ettevõtted on aru saanud, et iga kokkuhoitud euro on väärtuslik, andes üürileandjatele üleoleva osa tagasi või otsides sellele allüürnikku. Nendel juhtudel on tegu pigem vägagi atraktiivsete pindade või asukohaga, mis mõjutab tugevalt kõiki teisi üüripakkumisi," selgitas Kokk.

Uute büroopindade üürileandjatel on Koka sõnul kindlasti lihtsam kui vanemate hoonete omanikel. "Uued büroopinnad, mis 2023. aastal valmisid või 2024. aastal valmivad, on paljuski oma rentnikud leidnud. Kindlasti on veel pisut vaba ruumi, aga mitte olulisel määral. Pigem lükkub suurem uute pindade turule tulek aastasse 2025-2026," rääkis Kokk.

Vanemate büroohoonete jaoks ei paista Koka hinnangul järgmine aasta kuigi särav. "Tihe konkurents jätkub ja võimalik, et eskaleerub veel. Tugevamad ja edumeelsemad üürileandjad tegelevad eelseisval aastal pindade või hoonete parendmisega, olgu selleks energiatõhususe parandamine, hoonete sertifiseerimine või hoonele lisandväärtuste-teenuste lisamine," märkis Kokk.

Tema sõnul peavad arendajad ennekõike vaeva nägema selleks, et hooned oma olemuselt ehk energiatõhususe, sobiva planeeringu ja esinduslikkuse osas, kui ka teenustelt oleksid nii praegustele kui võimalikele uutele rentnikele atraktiivsed. "Seda kõike pikemat perspektiivi silmas pidades, sest kui turul on valikut palju, hakkavad enam mängima rolli pisidetailid. Arendajatel on võimalus kasutada praegust madalseisu, et luua kontoreid, kus inimesed tahavad töötada – et see poleks pelgalt töötegemise koht, vaid inspireeriv keskkond, mis annab töötajatele põhjuse kodukontorist välja tulla," rääkis Kokk.

Tema sõnul saab uuematele hoonetele muidugi konkurentsi pakkuda ka nii-öelda oma nišši leidmisega. Kui uute pindade valmimist peab klient ootama pikalt, siis B-klassi büroohoonete üürimise kasuks räägib lühem ooteaeg ja mitte alati ei ole kõrvalkulud hästi ehitatud B-klassi hoones kõrgemad kui tänapäevases A-klassi hoones. Kogu tehnika ning selle käitlemine võtab oma aja ja ressursi ning võib väljenduda kõrvalkuludes. Vahest on vanemad hooned uutega võrreldes ka paremini sisse töötatud, seda nii püsiklientuuriga asukoha kui laitmatult töötava haldustiimi poolt. Ja mis peamine, vanemate hoonete kasuks räägib kindlasti seegi, et nende üürihinnad on uutest tunduvalt odavamad. See võib olla majanduslikult ettevaatlikumale ettevõttele mõistlik lahendus.

"Seni kuni ettevõtted tunneli lõpus valgust nägema ei hakka, olukord paremaks ei muutu. Kahjuks võtab see tsükkel ärikondlikus kinnisvaras elukondlikust kauem aega ning ettevõtted on kindlasti eelseisva aasta vaates pigem ettevaatlikud ja ratsionaalsed, sundides end pigem kasinusele kui pillavale elustiilile. See aga ei aita kuidagi kaasa laienemisotsustele või büroopindade vahetamisele. Pigem vastupidi," ütles Kokk.

Need, kellel seisab ees üürilepingu lõpptähtaeg, asuvad Koka sõnul eelkõige olemasoleva üürileandjaga läbi rääkima ning leitakse enamasti koos lahendus. Neid äripinna omanikke, kes saavad lubada endale mõne kliendi lahkumise lihtsalt seetõttu, et hoitakse teatud hinnataset või mahu ootused ei klapi, on kindlasti pigem väga vähe.

"Kolimine on kallis tegevus ja liikumisaltid on pigem väiksema pinnavajadusega ettevõtted, siis on selgelt ootus ka paindlikumale ja kiiremale tehingule. Ettevõtted eelistavad äripinnana valmis ja osaliselt möbleeritud lahendusi või selliseid, mis valmisvad ühe kuni kolme kuu vaates. Pikema valmisoleku sättimine mängib kaardid juba konkurendi kätte. Ilmselgelt on hinnad surve all, sest vakantsused on märkimisväärsed ja üürileandjate soov rahavoogu kindlustada on tugev," ütles Kokk.

Tema sõnul eelistavad enamik ettevõtteid äripinna üürimist ostule. "Pindu ostavad ikkagi pigem väikeettevõtted, kes tegelevad kaubanduse-toitlustuse või sarnases teenusvaldkonnas. Küll aga saan näite tuua Kaamose enda portfellist, kus kolme-nelja inimesega ettevõte otsustas vahetada büroopinna korteri vastu, tuues põhjenduseks kapitali paigutamise kinnisvarasse. Miks ka mitte?" lõpetas Kokk.

Ärikinnisvara üürimine