Kuidas deklareerida üüritulu?

Maksu- ja tolliamet (MTA) tuletab meelde, et üüritulu tuleb igal juhul deklareerida füüsilise isiku tuludeklaratsioonil ja märkida ära kogu aasta üürisumma.

Füüsiline isik võib üüritulust elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks kuludokumente esitama ei pea. 20% mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel.

Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks. Näiteks kui äriühing võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidama hakata, siis ei muuda asjaolu, et see korter on iseenesest ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks.

Üüritulu hulka ei loeta üüri kõrvalkulu ning hoone korrashoiu- ja parenduskulu (võlaõigusseaduse § 292), kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud. Alates 14. jaanuarist 2021 kehtiv võlaõigusseaduse muudatus lubab senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parenduskulude üürnikule ülekandmisel. Samuti eluruumi hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise või halvenemisega seotud mõistlike ja vajalike kulude üürnikule ülekandmisel.

Seetõttu ei loeta üüritulu hulka üürniku tasutud kõrvalkulusid (kommunaalkulud) ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid (nt korteriühistu remondifondi või laenumaksed). Samuti ei loeta üüritulu hulka üürniku tasutud kulusid eluruumi hariliku kasutamisega seotud kulumise kõrvaldamisel.

Kõrvalkuluks ega koormiseks ei saa aga lugeda üüritava eluruumi soetamiseks võetud laenumakseid või maamaksu ning juhul kui üürnik neid üürileandja eest tasub, siis loetakse need üürileandja tuluks.

Juhul kui üürnik on teinud üüritavale eluruumile parendusi, mille läbi eluruumi väärtus on tõusnud ning kui üürileandja üürilepingu lõpus seda kulu üürnikule ei hüvita, siis on üürileandja tuluks väljaüüritud eluruumi väärtuse kasv võrreldes lepingu alguses olnud eluruumi väärtusega.

Kui üürnik teeb aga taastusremondi, mille läbi korteri või elamu väärtus ei ole tõusnud võrreldes lepingu alguses olnud väärtusega, siis sellest üürileandjale maksustatavat tulu ei teki.

Kui üürileping on sõlmitud juriidilise isikuga, siis juriidiline isik peab tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks.

Mõned selgitavad näited

Näide1:

Üürilepinguga kokkulepitud üüri summa on 200 eurot kalendrikuus ning lepingujärgselt tasub korteriühistu esitatud arve alusel kommunaalmaksed üürnik. Üürnik tasub üürileandjale 200 eurot ja korteriühistule arve alusel 150 eurot. Üürileandja peab deklareerima selle kalendrikuu eest üüritulu 200 eurot.

Kui üürileandja üüris eluruumi välja 12 kuud, siis 12 × 200 = 2400 tuleb deklareerida tuludeklaratsiooni tabelis 5.4 II osas. Esitatud tuludeklaratsiooni alusel vähendatakse maksustavat üüritulu 20% võrra. 2400 × 20% = 2400 × 0,2 = 480 eurot, seega maksustatav üüritulu on 2400 – 480 = 1920 eurot. Siiski tuleb arvestada, et tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised.

Näide 2:

Üürilepinguga kokkulepitud üüri summa on 200 eurot kalendrikuus ning lepingujärgselt lisandub sellele summale korteriühistu kommunaalmaksed, mida tasub üürileandja. Üürnik kannab üürileandjale 350 eurot. Üürileandja tasub korteriühistule arve alusel 150 eurot. Üürileandja peab deklareerima selle kalendrikuu eest üüritulu 200 eurot.

Kui üürileandja üüris eluruumi välja 12 kuud, siis 12 × 200 = 2400 tuleb deklareerida tuludeklaratsiooni tabelis 5.4 II osas. Esitatud tuludeklaratsiooni alusel vähendatakse maksustavat üüritulu 20% võrra. 2400 × 20% = 2400 × 0,2 = 480 eurot, seega maksustatav üüritulu on 2400 – 480 = 1920 eurot. Siiski tuleb arvestada, et tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised.

Näide 3:

Üürnik ja korteri omanik on kokku leppinud, et üürnik maksab üüri asemel korteri ostuks võetud laenu makseid. Omanik peab deklareerima tema eest tasutud laenumaksed kui üüritulu.

Tuludeklaratsioonis tuleb üürileandjal näidata kogu aasta üüritulu summa tabelis 5.4. II osas. Esitatud tuludeklaratsiooni alusel vähendatakse maksustavat üüritulu 20% võrra (vaata arvutuskäiku näide 1 ja 2). Siiski tuleb arvestada, et tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised.

Näide 4:

Üürilepingu järgi on üürisumma 200 eurot kalendrikuus ning üürileandjal on üürnikuga kokkulepe, et üürnik tasub omaniku eest maamaksu märtsis 20 eurot ning omaniku eest laenumakseid, mis on 100 eurot iga kuu. Seega ühes kuus saab üürileandja üüritulu kokku 300 eurot (laenumaksed + üür) ning märtsikuus lisandub 300 eurole 20 eurot tasutud maamaksu eest, s.t märtsikuu tulu üürileandjale on 320 eurot.

Kui üürileandja üüris eluruumi välja 12 kuud, siis 12 × 300 = 3600 + 20 eurot maamaksu eest, seega saadud aastatulu 3620 tuleb deklareerida tuludeklaratsiooni tabelis 5.4 II osas.

Esitatud tuludeklaratsiooni alusel vähendatakse maksustavat üüritulu 20% võrra. 3620 × 20% = 3620 × 0,2 = 724 eurot, seega maksustatav üüritulu on 3620 – 724 = 2896 eurot. Siiski tuleb arvestada, et tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised.

Näide 5:

Kui eluruumi üürileping sõlmitakse juriidilise isikuga ja üürilepingu alusel makstav üüritasu on 200 eurot kuus, siis on üürnik (juriidiline isik) kohustatud üüritasust kinni pidama tulumaksu määras 20% (40 eurot). Füüsilisele isikule makstakse 160 eurot (200 – 40 = 160). Üürnik on kohustatud deklareerima üürilepingu väljamakse brutosumma (200 eurot): deklaratsiooni TSD* lisa 1 koodil 57  – kui väljamakse tehakse residendist füüsilisele isikule või deklaratsiooni TSD* lisa 2 koodil 185  – kui väljamakse tehakse mitteresidendist füüsilisele isikule.

See tulu kantakse füüsilise isiku eeltäidetud tuludeklaratsiooni, kuna üürnik deklareeris eluruumi üürilepingu alusel tehtud väljamaksed. Esitatud tuludeklaratsiooni alusel vähendatakse eluruumi maksustatavat tulu 20% võrra ning tulumaks arvutatakse vastavalt ümber: tulumaks on 32 eurot ((200 – 20% × 200) × 20%). Siiski peab arvestama, et tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised.

Märkus: *Deklaratsiooni TSD (tulu- ja sotsiaalmaksu deklaratsioon) esitab väljamakse tegija, kelleks on selles näites juriidiline isik.

Renditulu

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all. Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimeste ajutiseks majutamiseks eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa.

Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada ning renditulu tululiigi all tuleb deklareerida tulu, mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine.

Maksu- ja Tolliameti üüritulu deklareerimise info on letav ka siit.

Üürile andmine ettevõtte kaudu

Kui on soov elamispindu välja üürida ettevõtte kaudu, tuleb meeles pidada, et siin on võrreldes eraisikust üürileandjaga mitmeid võimalusi ja erisusi, mis sobivad pigem neile, kes on valmis pikemaaegselt kinnisvarasse investeerima.

Hea ülevaate ettevõtte alt korteri rendile andmise ja üüritulude deklareerimise kohta leiad siit.

Üürikorterite pakkumised