Rahapesu tõkestamine kinnisvaravaldkonnas: miks, kuidas ja millal?

Teadupärast on tulenevalt seadusest vaja ka maakleritel ja kinnisvarabüroodel uurida senisest enam tehinguid hõlmava raha päritolu. Mida kujutab endast rahapesu tõkestamise protsess, kuivõrd reegleid järgitakse ja kuidas peaks maakler kliendi tausta kontrollima, nendele ja teistele küsimustele heitis valgust rahapesu andmebüroo (RAB) järelevalvetalituse juht Urmas Pai.

Miks ja millal on vaja maakleritel ja notaritel isikuid tuvastada ning tuluallikaid selgitada?

Sellise kohustuse paneb isikutele rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadus (RahaPTS). Seaduse laiem eesmärk on Eesti Vabariigi finantssüsteemi läbipaistvuse ja usaldusväärsuse tagamine. Ehk lihtsamalt öeldes: seaduse nõuete täitmine peab vähendama riski, et Eesti finantssüsteemi kasutataks rahapesuks või terrorismi rahastamiseks. Selleks sätestab seadus erinevatele isikutele teatud kohustused, sh juba Teie poolt välja toodu isikusamasuse tuvastamise ning vara päritolu tuvastamise kohustuse. Need ja teised hoolsusmeetmed kuuluvad üldjuhul kohaldamisele ärisuhte loomisel, tehingute juhuti tegemisel (ärisuhteväliselt) summas üle 15 000 euro, andmete ajakohastamisel või rahapesu või terrorismi rahastamise kahtluse korral (seadus sätestab veel mitmeid erisusi, kuid eeltoodu on üldpõhimõtteks).

Milline näeb välja rahapesu tõkestamise protsess kinnisvaravaldkonnas?

Rahapesu tõkestamiseks on kinnisvaravaldkonnas seadusandja näinud ette vähemalt kaks kohustatud isikute ringi, kel on teatud kohustused kinnisvaratehingute teostamisel. Nendeks isikuteks on kinnisvaratehingute vahendajad ja notarid. Arusaadavalt ei ole igas kinnisvaratehingus hõlmatud vahendaja, kuid iga tehingu tõestab notar (müük). Tõkestamiseks tuleb mõlemal isikul võtta seadusest tulenevate kohustuste täitmiseks teatud juhtudel teatud meetmed ning eelkõige tuleb see protsess läbi mõelda ettevõtte või notari sisemistes protseduurides (määrata vastutajad, tegevused, põhimõtted jne). Oma erinevatest positsioonidest lähtuvalt tuleb täita ka seaduse nõudeid, mis on teatud erinevustega.

Millised rollid on siinkohal vastavalt maakleril, kliendil ja notaril?

Kinnisvaravahendaja ja notari rollid on erinevad juba seetõttu, et üks teostab oma tegevust ametitoimingute näol, teine osutab vabaturulist teenust. Siiski tuleb silmas pidada, et oma seadusest tulenevad kohustused tuleb täita hoolimata sellest, kas keegi teine kohustatud isik seda juba teeb või mitte. On loomulik arvata, et kui rahapesukahtlus tuvastatakse juba kinnisvaramaakleri poolt, siis selline tehing notari juurde tõestamistoiminguga ei jõua (müügitehingud). Küll aga renditehingute korral, kui notari osalust pole, on eriti tähtis kinnisvaravahendaja efektiivne tegutsemine seaduse nõuete täitmisel seaduse eesmärgi saavutamiseks (kahtluse tuvastamine, selle kontrollimine, vajadusel riskiisu rakendamine).

Kuidas peaks maakler kliendi tausta ja andmeid kontrollima?

Kliendi tausta kontrollimiseks (hoolsusmeetmete kohaldamine) on üldlevinud põhimõtte kohaselt kolm võimalust: kontrollida esitatud dokumente, saada isikult endalt selgitused ja kasutada avalikke allikaid (tavaliselt internet).

Kuivõrd rahapesu tõkestamise reegleid kinnisvaraturul ikkagi järgitakse?

RAB sooviks arvata, et seda tehtaks hoolikalt, kuid siiski oleme läbiviidud järelevalvemenetluste käigus tuvastanud mitmeid puudusi ning oleme sunnitaud menetlema ka väärtegusid toimepandud rikkumiste tõttu selles sektoris.

Kuidas ja kui palju kontrollib rahapesu andmebüroo kinnisvarabüroosid?

RAB viib oma järelevalvemenetlused läbi vastavalt riskipõhiselt koostatud järelevalveplaanile, samas alati võib esineda ka erakorralise järelevalvemenetluse alustamise vajadusi. Suuremates kinnisvara vahendamisega tegelevates büroodes oleme järelevalvemenetlused läbi viinud ning nagu öeldud, tuvastasime mitmetes büroodes puudusi. Kas ja kui palju on oma tegevust parandatud, saame öelda pärast täiendavate järelevalvemenetluste läbiviimist. Siiski saame öelda, et on tunda sektori poolset soovi regulatsioon teadmiseks võtta ja oma tegevus nõuetega vastavusse viia.

Kas on plaanis hakata maaklereid ja kinnisvarafirmasid rahapesu tõkestamise vaatenurgast senisest enam abistama? Teisisõnu: kas näete mingeid võimalusi, kuidas maaklerite ja kinnisvarafirmade halduskoormust siinkohal vähendada?

Pean tunnistama, et abi seaduse nõuete täitmisel on meilt sektoris korduvalt otsitud ning loomulikult oleme seda meeleldi ka pakkunud. Oleme kohtunud nii katusorganisatsioonidega teemade arutamiseks, oleme nende palvel viinud läbi sektoripõhiseid koolitusi, vastanud mitmetele selgitustaotlustele, esinenud raadios jne. Pigem näeme, et sellise intensiivsusega sektori abistamine ressursipuudusel ei saa jätkuda, kuivõrd ka teised kohustatud isikute grupid nõuavad tähelepanu. Kuid sellest hoolimata: abistame niipalju kui võimalik.

Mida soovitate maakleritele seoses rahapesu tõkestamisele kaasa aitamisega?

Kohustatud isiku vajaliku hoolsuse osaks on enda kursis hoidmine kehtiva regulatsiooniga ning oma ettevõtte või ametitoimingute tegevuse protseduuride läbimõtlemine ning fikseerimine tegevuste ning vastutajate määramise näol erinevate seaduses toodud kohustuste täitmise vaates. Aeg-ajalt tasub otsida, kas on leida uuemat informatsiooni sektoris levida võivate rahapesuohtude osas.