Milliseks kujunes esimese poolaasta kinnisvara investeerimis- ning arendusturg?

Domus Kinnisvara juhatuse liige Jaan Liitmäe võtab oma ülevaates kokku käesoleva aasta esimese poole investeerimis- ja arendustrendid.

Elamispindade arendusturg

2020 I PA märksõna oli peale koroonakriisi üheselt ootusärevus. Peaasjalikult seisnes see nii pakkujate oluliselt ettevaatlikumaks muutunud väljavaadetes ning selle baasilt tehtavate investeerimisotsuste nimetamisväärses languses ehk maakeeli öeldes lükati ehituse alustamised edasi. Sarnaselt reageeris ka nõudlus ostjate poole pealt, kus kokkulepitud tehingud on viidud küll suures enamuses lõpuni, kuid uute ostuotsuste suhtes valitseb selgelt edasilükkavad ning samuti ettevaatlikud meeleolud. Kuna arendajate finantstervis on aastal 2020 võrreldes 2008-2009 perioodiga oluliselt tugevam, on hoitud pakkumishindasid sarnastel tasemetel 2019 lõpuga – see aga muudab ostjate tingimisruumi tagasihoidlikumaks. Suhteliselt heast finantsvõimekusest tulenevalt ei ole arendajad pannud oma poolikuid projekte müüki, millest tulenevalt ei saa rääkida otseselt ehitusõiguse m2-hinna langusest, vaid selle kiire kasvu jõulisest peatumisest. Esimesel poolaastal raskustesse sattunud (pigem ootamatult väheste) arenduste stressi põhjuseid tuleb aga otsida peamiselt muudest arendaja valedest otsustest, mitte nõudluse vähenemisest.

Kuna elukondliku kinnisvara arendajad on pigem oma positsioone kaitsmas (välditakse eriti jõulisi hinnaalandusi jms), siis lähemate kvartalite arengute suuna määravad ilmselt siiski vanema elamisfondiga tehtavad tehingud. Vabanevad ju reeglina vahendid uute korterite ostuks eelmise kodu müügist ning kui vanema fondi pakkumise kasvuga koos hakkab kärisema hinnavahe uue ja vana fondi vahel, siis ei jää ka arendajatel muud üle kui kohanema asuda. Praegu sellist pakkumiste mahu jõulist kasvu siiski järelturul märgata pole. Seni pole olnud ka näha, et varasemalt kokkulepitud uute korterite müügitehingute lõplik vormistamine oleks tekitanud järelturule müügi- ja hinnasurvet.

On väga tõenäoline, et tekkinud olukorras uute projektide „külmutamine“ toob 2021.a. kaasa hoopis uuet korterite pakkumise mahu languse, mis toetab hindade püsimist. Arendajate uute projektide arendusotsuste tarbeks on lisaks minimaalsele 10-15% netorentaabluse ootusele omaniku poolt vaadates vajalik ka arusaamine nõudlusest, mis praegu kipub veel olema ebaselge. Samuti on vaja pankade toetust ja sellega koos nõuet laenulimiidi avanemiseks keskmiselt 30% ulatuses ettemüüke. Toimiva süsteemi tõttu jääb nö „paberil müük“ endiselt alles, kui ostjad tahavad kolida väiksematesse ja põnevamatesse projektidesse, mille tegemist suured ning väga kõrge likviidsusega arendajad ei saa endale lubada.

Kommertspindade arendusturg

2020 I PA kommertspindade arenduste osas oli pigem rahulikum võrreldes elamispindadega, kus olemasolevate projektide osas jätkus ettevalmistus, ehitustegevus ning müük. Ilmselt lükati mingi hulk ehituse alustamise otsuseid ka edasi. Eriti puudutab see majutuse ning büroosegmenti, kus väljavaade muutus järsult halvemaks ning nii investorite, üürnike kui kreeditoride ühistes huvides vaadatakse projektidele otsa uuesti peale majanduslike väljavaadete selginemist. Oluliselt väiksem oli tagasilöök lao- ning tootmispindade segmendis, kus oli majandussektoreid, mille aktiivsus oluliselt hoopis kasvas – (väike-/lähi-)logistika ning vajadus kasvanud nõudluse rahuldamiseks sundis ettevõtjaid ka laienemise peale mõtlema. Suuremate – reeglina tootmise iseloomuga uutesse pindadesse investeerimise otsuseid kalduti samuti pigem edasilükkama. Eriti neis ärisektorites, kus võimalik nõudluse langus jõuab pikemast tarneahela loogikast tulenevalt kohale alles II poolaasta jooksul ning siis omavad asjassepuutuvad osapooled eesotsas üürnikuga täpsemat arusaamist enda majandusliku võimekuse kohta laienemisplaane elluviia.
Uute arenduste osas on investorite tootluseootused objektide lõikes üsna erinevad, kõikudes objekti asukohast ning üürniku kvaliteedist & mix`ist tulenevalt vahemikus 7-10% aastas (ilma võimenduseta).

Finantseerimine

Pangalaenude kättesaadavus nõrgenes pigem läbi nähtavuse halvenemise, tänu millele tõsteti projektides nii omaosaluse määrasid kui ettemüügi nõudeid ostjate/üürnike suhtes. Kommertspindade osas tähendab see, et arendajal peaks olema ette näidata üürnikega eellepinguid mahus, mis tagavad laenuteeninduse kattekordaja DSCRi tasemel 0,8-1,0. Elukondlikes arendustes on ettemüügi nõuded vahemikus 30-50% (sõltuvalt arendajast, objektist ja äriplaanist) ning see on pigem püsinud. Koroonaviiruse puhkedes oli selgelt tajutav nii arendajate kui pankade ühine vaade, et tekkinud ebaselguse tingimustes pole hea hetk olulise rahalise mõjuga otsuste langetamiseks ning nende juurde tullakse II poolaasta jooksul tagasi. Pankade poolt küsitavad laenumarginaalid kasvasid mõnevõrra (hinnanguliselt ~20-50bps), kuid see ei ole täna reeglina investeerimisotsuse edasilükkamise peamiseks põhjuseks.

Foto: Pixabay