Millised tegurid mõjutavad kinnisvara väärtust?

Elukondliku kinnisvara väärtust mõjutavaid tegureid on mitmeid. Kinnisvara hindaja nimetab neid eksperthinnangus kui võrdluselemente, mis hinnatava vara tüübi tõttu võivad olla erinevad. Näiteks erinevad korteri väärtust mõjutavad tegurid mõnevõrra üksikelamute omadest, kirjutab Domus Kinnisvara kutseline hindaja Rainer Talas.

Võrdluselement – vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel.

Kõige tähtsamaks väärtust mõjutavaks näitajaks võib lugeda asukohta ning sealset hetke turuolukorda. Asukoht toob esile vara turupiirkonnas tehtud tehingute hinnataseme. Tulenevalt asukohast võib raskendatud juurdepääs varale mõjuda negatiivselt. Näiteks võib juurdepääsutee olla eratee, mille puhul oleks tarvis seada servituut tee kasutamise kohta. Juurdepääsutee puudumine või halb seisukord mõjub varale negatiivselt.

Loomulikult mõjutab vara väärtust hoone konstruktsioonide valmidus ja seisukord. Turul on üldjuhul kõrgema hinnaga uuemad või renoveeritud hooned. Lisaks hoone üldisele seisukorrale mõjutab väärtust ka hoone siseruumide seisukord (avatäidete ning siseviimistluse seisukord). Samuti pean märkima, et kinnisvara väärtust ei mõjuta seal asuva mööbli olemasolu – diivan, lauad-toolid jms (v.a kohtkindel mööbel näiteks köögimööbel või garderoobid, mille olemasolu mõjub vara väärtusele positiivselt, samuti mängib rolli köögimööbli ja integreeritud köögitehnika kvaliteet).

Järgnevaks väärtust mõjutavaks teguriks on vara pindala. Üldjuhul on turul suurema pindalaga varad kõrgema hinnaga ning vastupidi. Kuna korterite puhul vaadeldakse turul enamasti ruutmeetrihindasid, siis reeglina on pindalalt väiksemate korterite ruutmeetrihind suurem kui suurematel korteritel. Samuti mõjutab hinda üksikelamu eluruumide suurus ja funktsionaalsus. Lisaks eluruumide suurusele mõjutab hoonestatud elamumaa väärtust ka kinnistu pindala – suurema kinnistu puhul on üldjuhul väärtus kõrgem.

Korterite puhul mõjutab väärtust ka see, mitmendal korrusel see paikneb, aknast avanev vaade ja ruumiplaneering. Üldjuhul on 5-kordsete korterelamute viimasel ja esimesel korrusel asuvad korterid vähem eelistatud, mistõttu on ka nende väärtused madalamad. Samuti on ka soklikorrusel asuvad korterid vähem eelistatud. Lisaks tuleb mainida, et alati ei pruugi olla viimasel korrusel asuv korter miinuseks. Juhul, kui hoones on olemas lift või tegemist on viimase korruse korteriga, millelt avaneb hinnaline vaade, sellisel juhul võib see olukord väärtust mõjutada positiivselt. Ruumiplaneeringu aspektist on lisaks akendest avanevale vaatele oluline ka loomuliku valguse ligipääs siseruumidesse ning otstarbekalt lahendatud ruumiplaneering.

Samuti mängivad rolli vara tehnosüsteemid. Küttesüsteemide olemasolu, seisukord ja praktilisus on väärtust mõjutavaks teguriks, kuna turul on kõrgemalt hinnatud elamud, kus on soodsamad ja mugavamad küttelahendused (nt maasoojuspump) ja soojustagastusega ventilatsioon. Lisaks on üksikelamute puhul eelistatud tsentraalsed tehnovõrkude lahendused.

Vara väärtusele avaldab positiivset mõju ka turul tahetud abipindade olemasolu. Reeglina on turul rohkem eelistatud varad, millel on olemas rõdu/terrass, saun, notariaalse kasutuskorra alusel määratud parkimiskoht ja panipaik/keldriboks. Üksikelamute puhul saab lisaväärtuseks pidada ka praktilisi abihooneid (nt garaaž või saunahoone).

Negatiivsete aspektidena mõjuvad varale seatud õiguslikud piirangud ja kitsendused.

Lisaks pean veel täheldama, et alati ei ole renoveerimistööd keskmisest kallimate ja eksklusiivsete materjalide kasutamisega majanduslikult kasulik. Jah, need tõstavad vara väärtust, kuid olenevalt turu piirkonnast (näiteks madala turuaktiivsusega piirkond), ei pruugi selline investeering vara väärtust tõsta sama palju, kui olete kulutanud materjalide ja tööde tegemise peale. Pigem valivad inimesed renoveeritud vara asemel sama hinnaklassiga uuema vara.

Iga vara on oma asukoha, seisukorra ja muude tegurite poolest eriline, mistõttu soovitan kinnisvara väärtuse küsimuste korral pöörduda oma piirkonna hindaja poole.