Osa vanemast elamufondist kaotab kiiresti väärtust – miks?

Tallinna korteriturust on kujunemas kahesuunaline turg: uued energiatõhusad kodud hoiavad hinda, vanem elamufond aga seisab järjest suurema surve all. Mis toimub ja mida see tähendab koduostjale?

Kui vaadata Tallinna korteriturgu lähemalt, hakkab silma üks selge muster: kõik korterid ei käitu ühtemoodi. Mõned objektid müüvad kiiresti ja hea hinnaga, teised seisavad turul kuude kaupa. Põhjus ei ole alati asukoht – üha sagedamini on otsustav tegur hoone vanus, energiatõhusus ja liftiga hoone olemasolu.

Ostjad on muutunud valivamaks

Veel mõni aasta tagasi käidi kinnisvaraportaalides vaatamas, mis on saadaval. Täna tullakse vaatama kinnitust juba tehtud valikule. Ostjad teavad rohkem, tunnevad turgu ja teevad otsuseid kindla sihiga. Eelistatakse renoveeritud kortereid ja maju – vähe riske, vähe ootamatuid kulusid.

See tähendab, et nõukogudeaegsetes paneelmajades asuvad korterid peavad konkureerima mitte ainult hinnaga, vaid ka argumentidega: miks maksta vähem, kui sellega kaasnevad suuremad kommunaalkulud, tulevane renoveerimisfond ja ebakindlus?

Energiaklass on muutunud müügiargumendiks

Kümmekond aastat tagasi oli energiaklass tehniline detail, mida enamik ostjaid ei märganud. Täna on see üks esimesi filtreid kinnisvaraportaalis. Kõrged küttekulud söövad igakuist eelarvet ja ostjad arvestavad seda ostuhinnaga juba ette.

Uusarendused tulevad turule A-energiaklassiga, vesipõrandaküttega ja madalate kommunaalkuludega. Vanem elamufond ei suuda selles võistluses osaleda – välja arvatud juhul, kui on läbinud põhjaliku renoveerimise. Hästi renoveeritud vanem korter võib väärtuse hoida. Renoveerimata maja kõrgemal korrusel asuv liftita korter on aga muutunud üheks kõige haavatavamaks kinnisvarasegmendiks turul.

Vananev elanikkond eelistab mugavust

Eesti, nagu suur osa Euroopast, seisab silmitsi vananeva elanikkonnaga. See mõjutab kinnisvaranõudlust otseselt. Vanemad inimesed väärtustavad üha rohkem ligipääsetavust, lifti, madalaid kommunaalkulusid ja mugavat elukeskkonda. Nõukogudeaegne viiekorruseline liftita kortermaja vastab neist kriteeriumidest halvimal juhul ühele – ja sedagi mitte alati.Samal ajal on nooremad esmaostjad järjest teadlikumad: nad teavad, et vana maja ostmine tähendab tulevikus suurt renoveerimisarvet, mille ajastust ja suurust on raske ette näha.

Mida see tähendab müüjale?

Kui sul on müügis korter vanemas majas, ei tähenda see veel kriisi – aga see tähendab reaalset hinnasurvet. Mõned soovitused:

• Hinda õigesti kohe algusest. Ülehinnatud vanem korter seisab turul kaua ja müüb lõpuks odavamalt, kui oleks saanud reaalse hinnaga.
• Tee selgeks maja renoveerimisplaan. Ostjad küsivad üha sagedamini: kas majas on energiaaudit tehtud? Millal on kavas soojustamine? Vastused mõjutavad pakkumist.
• Rõhuta asukohta ja eripära. Vanem elamufond on sageli paremas asukohas kui uusarendus – kõrghaljastus, väljakujunenud naabruskond, lähedal koolid ja teenused. Need on argumendid, mis töötavad.

Mida see tähendab ostjale?

Järelturg pakub praegu rohkem ruutmeetreid sama raha eest kui uusarendus. See on reaalne eelis. Aga enne allkirja andmist tasub alati kontrollida maja tehnilist seisukorda, planeeritud renoveerimistöid ja igakuist kommunaalkulude taset. Odav ostuhind ja kallid igakuised kulud ei ole tehing – see on pikaajaline kohustus.