Eesti kinnisvaraturg võttis lõppeval aastal sisse tõusukursi

Eesti kinnisvaraturg võttis 2025. aastal sisse stabiilselt tõusva kursi ning võrreldes mullusega kasvas tehingute arv kvartal kvartali järel tasapisi ning hinnatrend liikus samuti tõusvas joones, ütles Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma.

Turule on naasnud ka ostjad, kes olid eelnevate aastate kõrge euribori tõttu plaanid ootele pannud, kuid näevad nüüd taas võimalust teha oma unistuste kodu teoks.

Juba 2024. aasta pakkus euribori languse tõttu positiivseid emotsioone, kuid 2025. aasta tõi turule märgatava elavnemise. Aasta teiseks pooleks oli euribori liikumine aga juba nii tavapärane, et laenuvõtjad pöörasid sellele tähelepanu vaid nii palju, kui oli vaja laenumaksete suuruse jälgimiseks ja tasumiseks. 2025. aasta detsembri alguseks oli euribor 2,1 protsendi tasemel.

Eesti Panga andmetel kasvas eluasemelaenude jääk oktoobri seisuga aastases võrdluses 10 protsenti. 2025. aasta esimese kümne kuu jooksul võtsid inimesed eluasemelaene 25 protsenti rohkem kui eelmise aasta samal perioodil.

Keskmine eluasemelaenu summa kasvas Swedbanki andmetel eelmise aastaga võrreldes 12 000 euro võrra ehk 9 protsenti ning jõudis 138 000 euroni.

On igati mõistetav, et piirkonniti erinev kinnisvara hind on korrelatsioonis laenusummadega. Kõige kallim on kinnisvara Tallinnas ja Harjumaal, kus laenusumma on keskmiselt 156 000 eurot ja aastane kasv 7 protsenti. Järgneb Tartumaa 132 000 euroga ja aastane kasv 11 protsenti. Kolmandale kohale on kerkinud Läänemaa 113 000 euroga ja aastane kasv 37 protsenti ning neljandale kohale jääb eelmisel aastal kolmandat kohta hoidnud Pärnumaa 106 000 euroga ja aastane langus 1 protsent.

Protsentuaalselt on laenusummad kõige enam suurenenud Läänemaal (37 protsenti) ja Ida-Virumaal (29 protsenti). Märgatava kasvu on laenusummades teinud ka Põlvamaa (24 protsenti), Lääne-Virumaa (19 protsenti) ja Raplamaa (16 protsenti), mille keskmised laenusummad on vastavalt 78 000 eurot, 84 000 eurot ja 106 000 eurot.

Väljaspool Harjumaad ulatub keskmine eluasemelaenu summa 87 000 euroni. Madalaima keskmise laenusummaga maakond on Hiiumaa, kus keskmine laenusumma on 46 000 eurot ning on mullusega võrreldes 31 protsenti vähenenud. Väiksema keskmise laenusumma edetabelis hoiab teist kohta Järvamaa, kus keskmine laenusumma on 58 000 eurot ehk 15 protsenti väiksem kui aasta tagasi. Kolmandal kohal on Jõgevamaa 65 000 euroga ja seal on toimunud mullusega võrreldes vastupidine liikumine: keskmine laenusumma on suurenenud 14 protsenti. Aastatagusega võrreldes on keskmised laenusummad vähenenud kolmes maakonnas: Hiiumaal, Järvamaal ja Pärnumaal.

Keskmiselt võetakse uus eluasemelaen 24 aastaks. See näitaja on eelmise aastaga võrreldes umbkaudu aasta võrra vähenenud. Kuni 20 aastaks võetud laenud moodustavad ligikaudu 40 protsenti laenudest, 21–25 aastaks võetud laenud 18 protsenti ning 26–30 aastaks võetud laenud 42 protsenti laenudest. Suurusjärgud on 2024. aastaga võrreldes samad.

Regioonide üleselt loob huvitava pildi keskmiste laenusummade võrdlus, kui soetatakse korter või maja, olgu era-, paaris- või ridamaja. Swedbanki andmetel on keskmine kodulaenu summa korteri ostmiseks 123 000 eurot ja maja ostmiseks 190 000 eurot.

Harjumaal ulatub majadel keskmine laenusumma 227 000 euroni ja korteritel 135 000 euroni, mis tähendab aastatagusega võrreldes vastavalt 15 protsenti ja 6 protsenti kasvu. Tartumaal on aga keskmine laenusumma maja ostmisel 180 000 eurot ehk kasv on 9 protsenti ning korteril 105 000 ehk kasv on 15 protsenti, mis näitab, et kui Harjumaal suurenevad laenusummad eelkõige majade ostmisel, siis Tartumaal tuleb protsentuaalne kasv peamiselt korteri ostmiseks võetud laenudest.

Mitmes maakonnas jäävad majade ostmiseks või renoveerimiseks võetavad laenud märksa tagasihoidlikumaks. Alla 100 000 euro jääb keskmine laenusumma neljas maakonnas: Hiiumaal 56 000 eurot, Järvamaal ja Jõgevamaal 84 000 eurot ning Viljandimaal 94 000 eurot.

Korterite keskmine laenusumma ületab 100 000 eurot vaid kahes piirkonnas – Harjumaal ja Tartumaal, kus turg on kõige aktiivsem.

Swedbanki väljastatud eluasemelaenudest läks 69 protsenti korteri ja 31 protsenti maja ostmiseks.

Korteritest osteti 2025. aastal enamasti vanemates majades paiknevaid elamispindu: 57 protsenti korteritest asus majades, mis on ehitatud või renoveeriti põhjalikult enne 2000. aastat. 28 protsenti korteritest olid majades, mis on valminud või uuendatud aastatel 2000–2023 ning 14 protsenti korteritest asus uutes ehk aastatel 2024–2025 ehitatud majades.

Korteritest soetati enim 2- ja 3-toalisi kortereid. 38 protsenti laenudega soetatud korteritest olid 36–55-ruutmeetrised, 36 protsenti soetas 56–75-ruutmeetrise korteri. Üle 100-ruutmeetrised korterid moodustasid 3 protsenti laenuga soetatud korteritest.

Eluasemelaenuga ostetud majade juures hakkab silma üsna ühtlane jaotuvus. 33 protsenti juhtudest osteti uus või hiljuti, aastatel 2024–2025 valminud ning 31 protsenti juhtudest aastatel 2000–2022 valminud maja. 35 protsenti laenuvõtjatest soetas maja, mis on ehitatud enne 2000. aastat.

Majade kategoorias eelistatakse keskmise suurusega elamuid. Kõige populaarsemad on 101–150-ruutmeetrised majad (40 protsenti ostjatest). Kuni 100-ruutmeetrise elamu soetas 23 protsenti ning 151–200-ruutmeetrise 22 protsenti laenuga ostjatest. Üle 250-ruutmeetriseid maju soetati 7 protsenti.

Keskmine laenuvõtja

Keskmine eluasemelaenu võtja on nagu ka mullu aktiivses tööeas 35-aastane inimene. Kuni 40-aastased moodustavad 66 protsenti laenuvõtjatest, nende osakaal on aastaga veidi vähenenud, varem 68 protsenti.

Kuni 30-aastased moodustavad 25 protsenti laenuvõtjatest ning nende keskmine laenusumma on 113 000 eurot. Noorte keskmised laenusummad kasvavad vanusega: kuni 22-aastaste laenuvõtjate keskmise summa on 75 000 eurot, 22–25-aastastel 112 000 eurot ja 26–30-aastastel 151 000 eurot.

31–40-aastased on suurim rühm ehk 40 protsenti kõigist laenuvõtjatest ning nemad võtavad ka kõige suuremaid laene, keskmiselt 165 000 eurot.
Üle 40-aastaseid laenuvõtjaid on 35 protsenti, nende keskmine laenusumma on 128 000 eurot, sealjuures 41–45-aastastel on laenusumma märksa suurem ehk 148 000 eurot.

EIS-i (endise KredExi) käendusega võetud laenude keskmine laenusumma on 154 000 eurot.

Kuigi kodulaenu võetakse kõigis Eestimaa piirkondades, võetakse kõige rohkem kodulaene Tallinnas ja Harjumaal, mis annavad kokku 62 protsenti kõigist laenudest. Järgneb Tartumaa 16-protsendiga. Nende piirkondade osakaal on aastaga kasvanud ühe protsendipunkti võrra. Pärnumaa osakaal on mitu aastat püsinud 5 protsendi juures.

Laenuvõtja sissetulek

Laenuvõtjate rahaline taust joonistab pildi sellest, kuidas kujunevad laenusummad ja igakuine maksekoormus. Netosissetulekuna teenib kuni 2000 eurot kuus 36 protsenti, 2001–4000 eurot 49 protsenti ning üle 4000 euro 15 protsenti laenuvõtjatest.

Tasub rõhutada, et 43 protsenti laenuvõtjatest taotlevad laenu koos, mis tähendab, et laenu teenindamisel liidetakse mõlema laenuvõtja sissetulek. Korteriostjatest võtab laenu üksi 67 protsenti ja majaostjatest vaid 36 protsenti, mis selgitab ka erinevusi laenusummade suuruses: kaastaotlejata on keskmine laenusumma 107 000 eurot, kaastaotlejaga aga 166 000 eurot.

Laenu võtva leibkonna (üksi või kahekesi) sissetulekud jagunevad järgmiselt: 25 protsenti teenib kuni 3000 eurot kuus; 29 protsenti teenib 3001–4000 eurot kuus; 20 protsenti teenib 4001–5000 eurot kuus; 26 protsenti teenib üle 5000 euro kuus.

Sissetuleku ja laenukoormuse seost vaadates selgub, et 39 protsenti laenuvõtjatest eelistab, et laenumakse moodustaks 31–40 protsenti nende sissetulekust. Samal ajal 45 protsenti püüab hoida laenumakse kuni 30 protsendi juures sissetulekust. Üldjuhul võib kõigi finantskohustuste – laenud, krediitkaart, järelmaksud – kogukuumakse ulatuda kuni pooleni sissetulekust.

Omafinantseering

Swedbanki andmeil panustab 52 protsenti laenuvõtjatest omafinantseeringuks kuni 30 000 eurot. EIS-i (KredExi) käendusega laenudel, kus minimaalne omafinantseering on 10 protsenti, jääb keskmine omaosalus 18 000 euro juurde.

Üldiselt on keskmine omafinantseering 67 000 eurot, mediaanina 42 000 eurot. Ilma EIS-i käenduseta algab omafinantseeringu nõue tavapäraselt 15 protsendi tasemelt, kuid lisatagatise korral võib omafinantseeringu nõue ka puududa.

Kas laenutingimused on muutunud, taotlemine lihtne?

Swedbank lähtub laenu väljastades vastutustundliku laenamise põhimõttest. Oluline on, et laenuvõtja sissetulek on jätkusuutlik ning võetav laen talle pikaajaliselt jõukohane. Laenuvõtja maksevõimet hinnatakse vähemalt 6 protsendi intressimäära arvestades ning eeldusel, et igakuisteks kohustusteks võib kuluda kuni pool sissetulekust. Samas kujundavad laenuvõtjad võimaliku laenusumma sageli just oma elustiili ja tarbimisharjumuste põhjal.

Tänapäeval on laenu taotlemine lihtsam kui kunagi varem: taotlus tehakse internetipangas, nõustatakse telefoni või video teel, laenuleping allkirjastatakse internetipangas digitaalselt ning notaritoimingud saab teha kaugtõestamise kaudu. Kõige keerulisemaks osutubki sageli just sobiva kinnisvara leidmine.

Allikas: BNS