Kuidas sõlmida üürilepingut?

Üürisuhteid reguleerib Eestis võlaõigusseadus. Nii üürnikul kui ka üürileandjal on mõistlik tutvuda oma seaduslike õiguste ja kohustustega. Need lepingutingimused, mis on üürnikule võrreldes seaduses sätestatuga kahjulikumad, on võlaõigusseaduse järgi tühised.

Üürimaja. Foto: Scanpix

Enne üürilepingu sõlmimist mõelge, missugust lepingut ja mis tingimustel soovite sõlmida.

Lugege leping korralikult läbi, tutvuge põhjalikult lepingutingimustega ja veenduge, et kõik lepinguga kaasnevad õigused ja kohustused on arusaadavad. Vajaduse korral arutage segaseks jäänud küsimusi lepingu ette valmistanud poolega ja täpsustage lepingu sisu.

Üürnik peaks enne lepingu sõlmimist kindlasti tutvuma üüriruumide seisukorraga. Samuti tasub tunda huvi ümbruskonna ja naabrite vastu.

Kui pooled soovivad kokku leppida, et üürnik kannab peale üüri ka kõrvalkulud (nt elektri, vee, soojuse eest), siis tuleb välja selgitada nende maksete suurusjärk. Üürileandja peab avaldama üürnikule eelmise üüri suuruse, sama kehtib ka kõrvalkulude avaldamise kohta.

Uurige teise lepingupoole tausta

Enne üürilepingu sõlmimist tasub nii üürileandjal kui ka üürnikul uurida teineteise tausta. Infot, millele võiks tähelepanu pöörata, saab tasuta või mõistliku tasu eest mitmest andmekogust.

Üürileandja leiab kasulikku infot järgmistest allikatest:

Krediidiinfo maksehäireregister – võimaldab tuvastada üürniku varasemaid võlgnevusi ja maksekäitumist;

Ametlikud Teadaanded – seal on näha muu hulgas kohtutäituri, vara arestimise, pankrotimenetluse, maksu- ja tolliameti ning üürikomisjoni teated;

E-toimik – sinna kantakse jõustunud kohtulahendite ja kohtuväliste menetlejate lahendite alusel andmed karistatud isiku ja tema karistuse kohta;

Riigi Teataja – seal saab tutvuda jõustunud kohtulahenditega;

sotsiaalmeedia – seal võib leida üürnikuga ühiseid tuttavaid, hinnata leitud piltide järgi üürniku elustiili jms.

Üürilepingu sõlmimine

Segaduste ja probleemide vältimiseks tasub sõlmida kirjalik üürileping. Kui eluruumi üürileping ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, kuid lepingu tähtaeg on üle ühe aasta, siis loetakse, et leping on sõlmitud tähtajatult.

Lepingupooled peaksid oma õiguste ja kohustuste asjus suhtlema nii enne lepingu sõlmimist kui ka lepingu kestuse ajal kirjavahetuse (nt e-kirja) teel, et hiljem, kui peaks tekkima lahkhelisid, oleks võimalik asjaolusid tõendada.

Lepingus ei ole vaja korrata üle seda, mis on seaduses niigi kirjas. Samal ajal on nii üürileandjale kui ka üürnikule kasulik täpsustada lepingus talle tähtsaid tingimusi.

Soovitused üürileandjale

Kõrvalkulud. Kui lepingus pole kõrvalkulude maksmist kokku lepitud, tasub nende eest seaduse kohaselt üürileandja. Pooled võivad aga kokku leppida, et kõrvalkulud kannab üürnik.

Eluruumi kasutajad. Lepingus tasub kindlaks määrata, kes hakkavad eluruumi kasutama. Seaduse järgi on üürnikul õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid, kuid lepinguga võib ette näha, et seda saab teha üksnes üürileandja nõusolekul.
Samuti on mõistlik näha lepingus ette see, kas üürnikul on õigus tuua üüriruumidesse lemmikloomi.

Ruumide seisukord. Lepingus tuleks võimalikult täpselt kirjeldada tingimusi, millele üüriruumid peavad üürilepingu kehtivuse ajal vastama, ning fikseerida eluruumi seisukord (mh kommunaalkulude näidud). Et seda oleks võimalik hiljem tõendada, võiksid pooled teha üleandmise akti ning lisada sellele fotod eluruumi ja selle sisustuse seisukorrast. Kui eluruumi ja vara seisukord ei ole täpselt kirjeldatud, on üürileandjal keerulisem nõuda üürnikult rikutud või hävitatud vara eest hüvitist. Oluline on märkida üürilepingus ka eluaseme võtmekomplektide arv ja nende jaotus.

Tähtajatu või tähtajaline leping? Üürileandja peaks hästi läbi mõtlema, kui pikaks ajaks ta soovib eluruumi välja üürida. Üürileandjale on tõenäoliselt kasulikum tähtajatu leping, kuivõrd selle saab üles ütelda nii erakorraliselt kui ka korraliselt, viimasel juhul vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Samuti on tähtajatu lepingu korral üürileandjal seaduse järgi suuremad õigused üüri tõsta.

Üürileandja õigused ja kohustused

Üürileandja peamine kohustus on anda kokkulepitud ajaks üürnikule kasutamiseks eluruum ning tagada, et see oleks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Üürilepingu sõlmimine ei tähenda, et üürileandja ei ole enam kohustatud hoidma eluruumi sobivas seisundis. Ta peab tagama eluruumi kasutamiskõlblikkuse ja vastavuse üürilepingus sätestatud tingimustele, st kõrvaldama omal kulul eluruumist puudused, mille eest ei vastuta üürnik. Samal ajal on üürnik kohustatud valdama ja hoidma eluaset heaperemehelikult.

Ei tohi unustada, et üüritud eluruum on üürniku kodu ja kodu puutumatus on põhiseaduslik õigus. Teisalt on üürnikul kohustus taluda ebamugavusi, kui üürileandja teeb eluruumi säilitamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid.

Üürileandjal on õigus saada üürnikult eluruumi kasutamise eest üüri ning saada pärast lepingu lõppemist ruum üürnikult tagasi.

Tähtajatu lepingu korral võib üürileandja tõsta eluruumi üüri iga kuue kuu tagant, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Teates tuleb märkida uus üürisumma ja selle kehtima hakkamise aeg ning üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord.

Tähtajalise üürilepingu kehtivusperioodil võib üüri tõsta üksnes juhul, kui selle tõstmise ulatus ja arvestamise metoodika on üürilepingus täpselt sätestatud, üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja üüri ei tõsteta üle ühe korra aastas.

Kui üürileandja on nõudnud üürnikult tagatisraha, siis peab ta selle hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi ning vähemalt kohaliku keskmise intressiga.

Üürileandja õiguste kaitseks on seaduses ette nähtud üürileandja pandiõigus. See tähendab üürileandja õigust rahuldada teatud juhul oma lepingust tulenev nõue (nt üürinõue) üürile antud ruumis asuva vallasvara arvel (see võib kuuluda üürnikule või kolmandale isikule).

Üürniku õigused ja kohustused

Üürnikul on õigus saada üürileandjalt kasutamiseks lepingutingimustele vastav eluruum ja seda lepingu kestel kasutada. Seejuures tuleb kasutada hoolikalt ja üürileandmisel kokku lepitud sihtotstarbe järgi. Üürnik peab arvestama teiste majaelanike ja naabrite huvidega.

Üürniku põhikohustus on maksta eluruumi kasutamise eest kokkulepitud üüri. Kui ta seda ei tee, on üürileandjal teatud juhtudel õigus leping üles öelda (vt täpsemalt allpool).

Üürnik peab kõrvaldama eluruumi pisipuudused, mida on võimalik parandada väikese koristamise või hooldamisega. Kui üürnik soovib teha suuremaid muudatusi, peab ta saama selleks üürileandja loa (luba peab olema väljendatud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, nt e-kirjaga).

Üürnikul on õigus majutada üüritud eluruumi oma perekonnaliikmeid. Lepingus võib sätestada, et seda võib teha üksnes üürileandja nõusolekul.

Üürnikul on õigus anda eluruum allüürile, kuid ka selleks on vaja üürileandja nõusolekut. Üürnik peab mõistma, et kui ta annab eluruumi üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest.

Kui üürileandja soovib üüri tõsta, siis võib üürnik selle 30 päeva jooksul vaidlustada.

Üürnikul on kohustus vabastada lepingu lõppedes eluruum ning anda see üürileandjale üle. Tagastada tuleb ka kõik võtmed. Eluruum tuleb tagastada lepingule vastavas seisundis. Kui lepingut sõlmides koostati üleandmisakt, tuleb eluruum üle anda selles näidatud seisundis.

Mis peaks üürilepingus kindlasti kirjas olema?

Ükskõik, kellelt eluaset üürida, tuleks kindlasti sõlmida kirjalik üürileping. Üürilepingu võib sõlmida ka suuliselt, kuid vaidluste tekkimisel on sellisel juhul raske kokkulepitut tõendada.

Kindlasti peaks üürilepingus kajastust leidma alljärgnevad teemad:

Objekti kirjeldus koos sisustuse täpse loeteluga;
Üürisumma ning selle tasumise kord;
Kõrvalkulude (kommunaalmaksete) arvestamise ja tasumise kord;
Lepingu tähtaeg ning lepingu lõpetamise, sh ennetähtaegse lõpetamise kord;
Sinu ja üürileandja kohustused ja õigused;
Sisustuse (mööbel, seadmed) säilitamise ja tagastamise kohustus.

Millise osa üüripinna kommunaalkuludest peaks maksma üürnik ja kui palju omanik?

Vastab Epicenter Kinnisvara jurist Kairi Ummus:

Tavaliselt lepivad pooled enne lepingu allkirjastamist kokku, mille eest üürnik lisaks igakuisele üürile veel maksma hakkab. Mõnikord õnnestub omanikul kõik omandi kõrvalkulud kirjutada üürniku kraesse ja paljud üürnikud ei teagi, et tegelikult paneb kulude eest tasumise korra paika seadus ja erilist mänguruumi siin pole.

Võlaõigusseaduse järgi võib üürileandja lisaks üürile   kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi kasutamisega ehk näiteks küte, elekter, vesi, maja hoolduskulud. Samas ei tohi kõrvalkulude hulka arvestada makseid remondifondi või korteriühistu laenu igakuised tagasimakseid, mis jäävad omaniku kohustuseks.

Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Näiteks kui üürileandja paneb üürnikule kohustuse maksta remondifondi, siis on see seadusest kõrvalekalduv kokkulepe ja seega tühine. Kui juhtub, et üürileandja on seadust rikkunud ja nõudnud üürnikult remondifondi maksete tasumist, võib kannatanu pöörduda kohtusse. Küll aga tasub arvestada, et vaidlustada tuleb valesti makstud kulud siiski üürisuhte algusjärgus.

Seadus ütleb ka seda, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma kõrvalkulud üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. See tähendab, et omanik ei tohiks mingil juhul eeldada, et küllap üürnik maksab, mis vaja. Kui kõrvalkulud teemaks üldse ei tõusnud, pole üürnikul ka kohustust maksta. Kuigi kirjalik kokkulepe on kindlam, võib tingimused läbi rääkida ka suuliselt.

 

Sellised teenused, mis pole seotud korteriga (elekter, internet jne) võiks üürnik lepinguperioodiks võtta oma nimele. See on teatavaks kaitseks just omanikule. Kui tema kinnisvara kasutaja jätab näiteks kaabeltelevisiooni eest maksmata ja operaatorfirma lõpetab teenuse pakkumise, liigub võlg ja kohustus üürnikuga kaasa, koduomanik saab aga sõlmida uue lepingu ja rõõmsalt oma lemmiksaateid edasi vaadata.

Üürilepingu lõpetamine

Lepingu lõpetamiseks tuleb teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (nt e-kirjaga) ülesütlemisavaldus. Üürileandja avaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Samuti tuleb järgida ülesütlemise tähtaegasid.

Tähtajaline üürileping lõpeb koos tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt üles öelda.

Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui ka üürileandja korraliselt vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Sama kehtib juhul, kui üürilepingu tähtaeg ületab 30 aastat, välja arvatud juhul, kui üürileping on sõlmitud kas üürniku või üürileandja eluajaks.

Nii tähtajatu kui ka tähtajalise lepingu saab mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemise korral ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist.

Üürnik saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui tal ei ole võimalik üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud ruumi kasutada.

Üürileandja saab lepingu erakorraliselt üles öelda eelkõige siis, kui üürnik rikub kohustust kasutada üüritud ruumi hoolikalt ja sihtotstarbe kohaselt või jätab arvestamata naabrite või teiste majaelanike huvid,

üürnik on kolmel järjestikusel maksetähtpäeval jätnud olulise osa tasumisele kuuluvast summast maksmata; üüri- või kõrvalkulude võlg on suurem kui kolme kuu üüri- või kõrvalkulude summa.
Üürileandjal ei ole õigust leping üles ütelda, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist; kuulutatakse välja üürniku pankrot ja üürnik ei anna üürileandjale piisavat tagatist tulevase üüri ja kõrvalkulude katteks.

Mõlemal lepingupoolel on õigus leping üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine võib ohustada inimese tervist.

Üüritud kinnisasja müük ei lõpeta üürilepingu kehtivust. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle uuele omanikule. Uuel omanikul on võimalik üürileping kolme kuu jooksul üles öelda siis, kui ta vajab ruumi tungivalt ise. Sellisel juhul tuleb üürnikule ülesütlemisest vähemalt kolm kuud ette teatada. Kuid sellel alusel ei saa lepingut üles ütelda, kui kinnistusraamatusse on tehtud märge üürilepingu kohta.

Arvestada tuleb ka seda, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõpeb üürilepingu lõppedes.

Üürivaidluste lahendamine

Kui üürilepingust tulenevaid vaidlusi ei suudeta lahendada poolte kokkuleppel, võivad pooled pöörduda kas maakohtusse või eluruumi tööpiirkonna üürikomisjoni. Üürikomisjonides lahendatakse ainult selliseid vaidlusi, kus rahalised nõuded ei ületa 3200 eurot.

Nii kohtuotsus kui ka üürikomisjoni otsus on pooltele täitmiseks kohustuslikud. Kuid kui te ei ole üürikomisjoni otsusega nõus, võite ikkagi kohtusse pöörduda. Kui otsust vabatahtlikult ei täideta, võib nii kohtuotsuse kui ka üürikomisjoni otsusega pöörduda kohtutäituri poole.

Allikad: Võlaõigusseadus, Justiitsministeerium, Tarbijakaitseamet, Epicenter Kinnisvara

Foto: Scanpix

Korralik valgustus aitab pimedal ajal kinnisvara paremini müüa

28.09.2016

alt
alt

Michal: Tallinna-Helsingi tunnel on vägagi perspektiivikas projekt

28.09.2016

Sarnased uudised

alt

Millise osa üüripinna kommunaalkuludest peaks maksma üürnik ja kui palju omanik?

alt

Reinsalu Palo üürimajade plaani ei toetanud

alt

Kuidas lõpetada üürilepingut?

alt

Füüsilise isiku üüritulu maksustamine alates 2016. aastast

alt

Mitme kinnisasjaga korteriühistud peavad valmistuma muudatusteks

alt

Mida peaks teadma võlaõigusseadusest eluruumi üürimisel?

alt

Metsaomanikud kahtlustavad andmeleket

alt

Paberilt kinnisvara ostmine ei kao kuhugi

Kõige populaarsemad

1

2018. aasta – tööjõupuudus jõuab kinnisvaraturule

2

Tartu avas idaringtee kolmanda järgu liikluseks

3

Eesti odavamate piirkondade korteriturg on elavnemas

4

Mida kujutab endast kinnisvara ristmüük?

5

Valmis Eftenile kuuluv Laagri Selveri 4,3-miljoniline arendus

6

Ehitussektori buum mõjutab tervet kinnisvaraturgu

Toimetaja valik

alt

Kes müüb korteri kallimalt – maakler või omanik?

alt

SEB: Kinnisvaraturul tasub valmistuda ka halvemaks ajaks

alt

Väikeste ruumide sisustamine nõuab nutikust