Viimastel aastatel on Tallinnas valminud kümneid tuhandeid ruutmeetreid uusi büroopindu ja arendajad pakuvad neid lähiajal suurtes mahtudes veelgi lisaks. Turuolukord survestab büroode omanikke olema paindlikud ja leidlikud, ütleb Arco Vara äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisk.
Uute ja renoveeritud büroopindade pakkumise märgatav kasv on
toonud büroode üüriturule mitmeid muutusi. Kui varasemalt rajasid
arendajad büroohooneid valdavalt nii, et enamasti oli olemas kindlus
ankurüürniku osas, siis nüüd on turule tulnud arendusi, millel ei ole
ankurüürnikku ega eellepinguid ja seetõttu on projekti õnnestumise
riskitase kõrgem.
Teisalt mõjutavad
turuolukorda A-klassi kvaliteedinõuetele vastavad uued ärihooned,
mille järele on seni olnud küllaltki suur nõudlus, ent kasvava
pakkumise tõttu on nimetatud nõudlus vähenemas ja omakorda üürihindu
mõjutamas.
Kolmandaks, ettevõtete parema kvaliteediga
büroopindadele liikumine on juba mõjutanud ja mõjutab lähiajal veelgi
üsna drastiliselt madalama kvaliteediga pindu, kus on sõltuvalt
objektist üürihindades juba korralikke allahindlusi näha.
Omanikud peavad rohkem pingutama
Kui
üürnikud vahetuvad kiiresti või seisavad äripinnad pikalt tühjad,
võib see olla ohumärk konkreetse pinna ja üüritingimuste suhtes,
kuid mitte piirkonna suhtes tervikuna. Siin on omanike jaoks suur
järelemõtlemise koht, sest üürnike pidev vahetumine ning äripinna
tühjana hoidmine ei ole jätkusuutlik ärimudel. Tuleb vahetada kas
kontseptsiooni, muuta hinda, üüritingimusi või teha midagi muud, mis
omanikust sõltub.
Näiteks, kui äripinna omanik tahab leida ühte
suurklienti, kes võtaks korraga 600-1000 või rohkemgi ruutmeetrit
bürood, siis peab aru saama, et selliseid suurkliente liigub harva ja
pinda tuleks jagada väiksemateks osadeks, millele oleks turul rohkem
nõudlust.
Samas tuleb igale äripinnale läheneda individuaalselt,
kõigile sobivaid üldisi soovitusi ei ole võimalik anda.
Kortermajade äripinnad ei leia kliente
Üheks problemaatilisemaks segmendiks ärikinnisvaras on kujunenud
pinnad korterelamutes.
Tallinna üüriturul on praegu
saadaval ligikaudu paar-kolmsada või isegi rohkem esimese korruse
vaba äripinda, mis paiknevad valdavalt elumajades. Kuna varasematele
tööstusaladele ehitatakse detailplaneeringutest tulenevalt just
äripindadega korterelamuid (kinnistu sihtotstarbeks määratakse
mingis osas ärimaa), on turule tulemas palju pindu, millele on
üürnikke ja ostjaid raske leida põhjusel, et nad ei asu äripindade
jaoks atraktiivses asukohas.
Taolised äripinnad on
problemaatilised nii klientide kui majaelanike jaoks – üürniku
tegevus ei tohi tekitada müra ega lärmi üle lubatud piirmäärade,
kinni tuleb pidada öörahu kellaaegadest jms.
Kokkuvõttes saame me Tallinnas lähimas tulevikus näha büroopindade
ülepakkumist, mis ilmselt toob kaasa surve üürihindadele ja
olukorra, kus kõikidele kehvemas seisus pindadele ei suudeta kliente leida.
