Eluasemehinna kasv peegeldab sissetulekute suurenemist ja linnastumist

Alates 2011. aastast on elamukinnisvara keskmine hind kerkinud 10% aastas. Suure nõudluse taga on eelkõige palgakasv, mis on muutnud kinnisvara mõnevõrra taskukohasemaks.

Kinnisvaraturu ülevaated, Toimetaja valik, Olavi Miller, Korteritehingud, Eesti Pank, Korterite müük

Alates 2011. aastast on Eesti korteritehingute keskmine hind maa-ameti andmetel kasvanud aastas keskmiselt 10% ja 2017. aasta esimeses kvartalis ligi 11%. Keskmist hinda on viimasel paaril aastal tuntavalt tõstnud asjaolu, et tehinguid tehakse järjest rohkem uute, kõrgema hinnaga korteritega. Selle teguri mõjuta oleks keskmine hinnakasv jäänud mõnevõrra tagasihoidlikumaks. Kiire hinnatõusu taga on tavapärasest suurem nõudlus, mille peamisteks põhjusteks on kiire palgakasv, soodsad laenutingimused, demograafilised muutused ja ka kinnisvarainvesteeringute populaarsus. Samuti võib hindu mõjutada piiratud pakkumine, mis eelkõige ehitussektori aeglase kohandumise tõttu ei jõua nõudlusele järele.

Kinnisvarahindu mõjutab palgakasv

Kinnisvarahinna kasvu üheks peamiseks nõudluspoolseks teguriks võib pidada viimaste aastate kiiret palgakasvu. Alates 2011. aastast olnud palgad tõusnud keskmiselt 6–7% aastas. Samas on palgad kasvanud aeglasemalt kui hinnad ja võrrelduna palgakasvuga on korterihinnad tõusnud aastas 3–5% kiiremini. Üks peamisi erinevusi võrreldes möödunud kinnisvarabuumiga on kinnisvara suhteline taskukohasus – kui buumi kõrghetkel maksis ruutmeeter 1,7 brutokuupalka, siis 2016. aasta lõpu seisuga on see suhe üks ühele.

Palgakasv on toetanud uute ja kallimate eluasemete soetamist ja võimaldanud suurendada võlakohustusi. Seda kinnitab ka Kantar Emori tehtud Eesti leibkondade finantskäitumise uuring, mille järgi eluasemelaenu soovijate arv on küsitletute seas kasvanud kuue aastaga neli protsendipunkti 9%ni. Eluasemelaenude keskmine intressimäär on sel perioodil langenud 3,4%-lt 2,2%ni, mis on vähendanud igakuiseid intressimakseid. Eluaseme ostu finantseeritakse keskmiselt ligi 63% ulatuses laenurahaga ja see suhe pole viimastel aastatel oluliselt muutunud. Erinevalt buumiajast ei ole pankade eluasemelaenupoliitika kinnisvaraturu aktiivsuse kasvule kaasa aidanud. Pigem vastupidi – Kantar Emori küsitluse kohaselt sai veidi enam kui kolmandik laenusoovijaist 2016. aastal pangalt negatiivse vastuse ja 10% sai laenu soovitust vähem, mida on enam kui mõned aastad tagasi.

Kinnisvara hinnakasvu toetab linnastumine

Kinnisvara hinnakasvu toetab ka linnastumisprotsess. Seda iseloomustab kõige paremini Tallinna rahvastiku kasv, mis on 2008. aastast alates olnud positiivne ja ulatus 2016. aastal 2,3%ni. Seejuures on Eesti rahvaarv pikka aega kahanenud ja kasvas alles 2016. aastal 0,2% (vt joonis „Rahvaarvu kasv Tallinnas“). Seega on Tallinna rahvastiku kasvu taga eelkõige siseränne.

Linnadesse liikumise suurenemine on kokku sattunud 25–39-aastaste osakaalu suurenemisega rahvastikus, kes enamasti soetavad oma esimest kinnisvara. Lähiaastatel ootab aga ees noorte tööealiste inimeste puudus, sest 15–24-aastaste osakaal rahvastikus on märgatavalt vähenenud ja eelolevatel aastatel suurt muutust näha ei ole (vt joonis „Eesti rahvaarvu prognoos vanusegruppide lõikes“). Selle tagajärjel võib siseränne Tallinnasse tulevikus pigem aeglustuda.

Siserände mõju peegeldub eelkõige Tallinna ja Tartu kinnisvarahindades, kus tehingute arv on 2015. ja 2016. aastal kasvanud keskmiselt 10% aastas. Enim on tehingute arv vähenenud aga Narvas, samal perioodil keskmiselt –4% ja ka sealsed hinnad on umbes samavõrra langenud. Eestis keskmiselt kasvas tehingute arv samal perioodil 6%. 

Kinnisvarainvesteeringud on madalate intressimäärade tõttu populaarsed

Madalate intressimäärade juures on loomulik, et inimesed otsivad raha paigutamiseks finantssäästudele alternatiive. Seetõttu eelistatakse soetada kinnisvara, mida peetakse kindlaks investeeringuks. See on hoogustanud üürikorterite segmendi kasvu, kuna uusi kortereid ostetakse väljaüürimiseks. 2015. ja 2016. aastal müüdi 18% korteritest juriidilistele isikutele, mida on rohkem kui varem, kuid siiski mitte tavapäratult palju. Siseränne võib olla põhjuseks varasemast suuremale nõudlusele Tallinna üürikorterite turul, mis peegeldub ka tõusnud üürihindades.

Ehitussektor reageerib viitajaga

Kiiret reageerimist kasvanud nõudlusele takistab pakkumispoolel üldjuhul ehitussektori reageerimise aeglus ehk inertsus. Osaliselt on see tingitud ka asjaajamisele ja menetlusele kuluvast ajast, kuid teiste riikidega võrreldes pole see ajakulu märkimisväärne. Kui mõnes riigis ei jõua pakkumine nõudlusele järele tööjõupuuduse või selle liigse kalliduse tõttu, siis Eesti puhul seda küsimust ei ole. Ehitussektori tööjõukulud kasvasid 2012. ja 2013. aastal kiiresti, kuid 2015. ja 2016. aastal on ehitustööjõuindeks kasvanud keskmiselt 2% aastas. Ehitussektori tööjõudu peetakse üldiselt suhteliselt mobiilseks ja töötajad lähevad vastavalt vajadusele lihtsalt näiteks rajatiste ehituselt hooneehitusele üle ja vastupidi. Eesti Konjunktuuriinstituudi hinnatud ehitussektori tellimuste andmete põhjal on ettevaates võimalik pakkumist suurendada.

Kokkuvõttes võib järeldada, et korterite keskmise hinna kasvu peamisteks põhjusteks on kiire palgakasv ja siseränne mujalt Eestist eelkõige Tallinna.

Peale ehitusturu inertsuse muid takistavaid tegureid pakkumispoolel näha ei ole. Linnastumist on soodustanud muutused rahvastiku vanuselises struktuuris, kus tööealiste inimeste arv on kasvanud. Rahvastik aga vananeb ja prognooside kohaselt jääb tööealist elanikkonda vähemaks. Seetõttu võib nõudlus elamukinnisvara järele suuremates linnades lähiaastatel väheneda ja hinnakasv aeglustuda. Palkade pikka aega kestnud tõus võib tekitada majapidamistes palgakasvu jätkumise ootusi. Samas on palgad kasvanud suuresti ettevõtete kasumite arvelt, aga kasumimarginaalide vähenemist ei saa pidada jätkusuutlikuks. Eesti Panga juuniprognoosi järgi aeglustub palgakasv järgneva kahe aasta jooksul ligikaudu 5%ni aastas.

Pirita linnaosa ei kooskõlastanud Maxima poe ehitust

29.06.2017

alt
alt

Tallinna Majanduskool alustab kinnisvaramaaklerite kutseõppega

30.06.2017

Sarnased uudised

alt

Turuaktiivsuse langust on viimasel kahel kuul vedanud Tallinn

alt

SEB: Põhjamaade kinnisvaraturu langus mõjutab ka Eesti ettevõtjaid

alt

Uute korterite kallinemine on viinud ostjad tagasi järelturule

alt

Eestis on kinnisvaratehingud jätkuvalt maailma soodsamate seas

alt

EKFL: Kinnisvaraettevõtjad ootavad turu rahunemist

alt

Uus Maa: uusarenduste eelmüügid on hakanud pikenema

alt

Kas mikrokorter ikka on unistuste elukoht?

alt

Uute korterite müük kasvab jätkuvalt

alt

Emotsioonid kinnisvaraturul on kui varjatud lõks

Kõige populaarsemad

1

City24 saade „Meie kaunid kodud“: Trummar Reigo Ahven tunnetab rütme stiilses Raekoja platsi korteris

2

Osta kinnisvara raudtee lähedale

3

Tallinna eluaseme taskukohasus eelmisel aastal veidi paranes

4

Tallinn müüb enampakkumisel 1,5 miljoni euroga kesklinna parklat

5

Sundvalduse panek võib viia valla ja advokaat Leon Glikmani kohtusse

6

RKAS otsib Patarei merekindluse müügipartneriks kinnisvarafirmat

Toimetaja valik

alt

Turuaktiivsuse langust on viimasel kahel kuul vedanud Tallinn

alt

Milline on hea kinnisvarakuulutuse foto?

alt

SEB: Põhjamaade kinnisvaraturu langus mõjutab ka Eesti ettevõtjaid