Maikuu viitas elamispindade turul tehinguaktiivsuse põhja läbimisele

Tänavu maikuu vältel tehti Eesti korteriturul kokku 1342 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2019. aasta maiga vähenes tehingute arv 37%. Veel aprillis alanes turuaktiivsus võrreldes aastatagusega 40%, mis annab lootust, et elamispindade turul on eriolukorra lõppemise järgselt turuaktiivsuse madalseis läbitud.

Kinnisvaraturu ülevaated, Arco Vara, Korteriturg, Mihkel Eliste

Tehingute arv on vähenenud nii Tallinnas kui ka sellest väljaspool paiknevates piirkondades suhteliselt analoogselt, mille taustal saab väita, et tehingute arvu langus on olnud laiapõhjaline. Lähikuudel jätkab tõenäoliselt tehingute arv kasvamist, kuid mingisuguseks meeletuks optimismiks ei ole siiski põhjust, sest tööturul on keerulisem periood alles ees ning seniste laenupuhkuste lõppemine asub aasta lõpus ja järgneva aasta alguses tõenäoliselt kinnisvaraturuga seotud uudiseid negatiivsemal määral taas võimendama.

Elamispindade turu laiapõhjalisest taastumisest saab rääkida alles 2022. aastal

Viimane tuleneb suuresti asjaolust, et deflatsiooniline keskkond ehk olukord, kus kinnisvaraturul on hinnad languses, motiveerib omakorda potentsiaalseid ostjaid täiendava hinnalanguse ootuses oma oste edasi lükkama, mis süvendab turul nii hindade kui ka tehingute arvu langust veelgi. Lisaks, kuna uusi kortereid on käesoleva aasta märtsist müüdud tunduvalt vähem kui näiteks aasta tagasi samal perioodil ning kuna uute korterite müük püsib üsna vähene ka lähikvartalitel, hoiab see 2021. aastal uute korterite asjaõiguslepingute koguarvu suhteliselt madalal tasemel. Teisisõnu, illustreerimaks, et millal me võiksime näiteks Tallinna ja Tartu korteriturul jõuda tagasi 2019. aasta tehingute arvu tasemele, siis saame seda näha alles tõenäoliselt aastate pärast. Laiapõhjalisemast taastumisest võib ehitus- ja kinnisvaraturul asuda rääkima 2021. aasta II pooles ja 2022. aastal. Kui tänavu sügiseks tugevalt kasvava tööpuuduse taustal kaotab keegi töö ning leiab uue töökoha näiteks 2021. aasta alguses, saab ta eluasemelaenu kõlbulikuks krediidiasutuste nõuetest tulenevalt alles parimal juhul 2021. aasta II pooles. Arvestades, et elamispindade turul moodustab kogukäibest ligi 65% laenuraha, saab tööturul aset leidvatel muutustel olema kinnisvaraturule üsnagi suur mõju.

Erinevalt meedias kajastatust ei ole kinnisvarade hinnad maikuus tegelikkuses kasvanud

Vaadates tehtud korteritehingute hinnataset, kujunes Eestis tervikuna 2020. aasta maikuus mediaanhinnaks 1389 €/m2. Võrreldes aprilliga alanes hinnatase 6,9%, kuid püsis võrreldes aastatagusega siiski 8,5% võrra kõrgemal. Üldiselt on turu kui terviku hinnataseme jälgimine muutunud 2020. aasta aprillist suhteliselt mõttetuks ajaviiteks, sest korterituru struktuuris on aset leidmas olulised muutused. Nimelt, uute korterite osakaal on periooditi asunud võrreldes järelturuga kasvama, sest uute korterite tehingute kokkulepped on veel suures osas sõlmitud 2019. aastal. See on ka põhjus, miks näiteks tänavu maikuus oli Tallinna ja ühtlasi ka Tartu korteriturul hinnatase kõrgem kui veel aprillis või märtsis. Asjaolu, et korteriturul ei oleks hinnad justkui langenud, ei vasta siiski tõele. Lüües korteriturul tehtud tehingud pulkadeks lahti ja võrreldes omavahel võrreldavaid asju, näeme, et senine hinnalangus on esile kerkinud just kõige efektiivsemas kaubagrupis, milleks on tüüpkorterid.

Tallinna näitel on täheldada, et 1960ndatel ehitatud tüüpkorterite osas on mediaanhind alanenud maikuu seisuga märtsi tasemelt 8,5% ning 1980ndatel ehitatud korterite puhul 9,8% võrra. Paralleelselt on täheldada hindade langust ka enne 1940ndaid ehitatud hoonetes paiknevate korterite osas. Ehituslikult uuemate korterite osas on täheldada hetkeseisuga ligi 3%-list hinnalangust, mis tõenäoliselt lähikuudel veidi süveneb. Uute arendusprojektide osas ei ole siiski täna veel olukorda, kus arvestataval määral pakkumishindade langetamisest saaks rääkida. Mitmete arendusprojektide osas on üle-Eestiliselt langetatud pigem 3- ja enamatoaliste korterite pakkumishindu ning seda projektipõhiselt kuni 10% võrra, kuid üldplaanis on võrreldes järelturukorteritega veel uute korterite turul hinnalangus suhteliselt marginaalne.

Nii Arco Vara kui ka mitmed konkureerivad kinnisvarabürood on üheselt hiljaaegu väitnud, et enamike arendusprojektide osas ei ole oodata laialdast pakkumishindade langust ning hetkel tundub, et ka selliselt on turg käitumas. Likviidsus püsib siiski suhteliselt madal ka veel lähikvartalitel, mistõttu surve hindade languseks püsib veel pikema aja vältel ning on enam kui kindel, et see toob lõpuks kaasa ka mõne arendusprojekti pankrotimenetluse.

Sarnasel teemal jätkates tuleb paljudele kindlasti ette ka ärikinnisvara valdkonnaga seoses T1 kaubanduskeskus, mille osas on saneerimiskava võlausaldajate poolt tagasi lükatud. T1 kaubanduskeskus oli siiski kõigile turuosalistele teadaolevalt hädas ka juba enne koroonaviiruse pandeemia esilekerkimist, kuid tänane tarbijate kindlustunde nõrgenemine ning sissetulekute vähenemine kui ka tööpuuduse kasv on olukorda veelgi halvendamas. T1 võlausaldajate väidete alusel jääb aga üldplaanis mulje, et kaubanduskeskuse osas oodatakse uut omanikku, kes keskuse edukalt käima paneks. Kinnisvarainimestele aga pigem tundub, et asi ei ole mitte senises omanikus, vaid pigem selles, et Tallinnas on uut kaubanduspinda lisandunud liialt palju ning seda suuresti ühes ja samas piirkonnas.

Kindlustus ei leevenda automaatselt äikesetormist tekkinud kahjusid

09.06.2020

alt
alt

Nõudluse taastumine korteriturul tuleb vaevaline

10.06.2020

Sarnased uudised

alt

Olukord on halvendanud ennekõike ärikinnisvara valdkonnas

alt

Hästi lähevad kaubaks ülikoolide lähiümbrusesse jäävad korterid

alt

Uusarenduste müük kogub uuesti hoogu

alt

Allahindlused kinnisvaraturul – müüt või tegelikkus?

alt

Kinnisvaraturg jätkas juulis taastumise lainel

alt

Korteritehingute aktiivsus on jõudsalt taastunud, korterite hinnad langenud

alt

Tallinna korteri ruutmeetri hind langes juulis 0,3 protsenti

alt

Kõrgharitud eelistavad elada Harju ja Tartu maakonnas

alt

Kinnisvaraturul valitsevad optimism ja pessimism segamini

Kõige populaarsemad

1

Üüritulu deklareeritakse karmi sanktsiooni kartuses üha enam

2

Tallinna üüriturg vaevleb ülepakkumise käes

3

Peamised müüdid, mis kimbutavad koduostjaid

4

Uusarenduste müük kogub uuesti hoogu

5

Ehitusfirmad: kriisi mõjud jõuavad ehitussektorisse tuleval aastal

6

Allahindlused kinnisvaraturul – müüt või tegelikkus?

Toimetaja valik

alt

5 asja, millele uut kodu valides tähelepanu pöörata

alt

Kuidas valida kinnisvara hindajat?

alt

Kinnisvaratehinguid saab edaspidi tõestada üle videosilla