Kinnisvarainvesteeringu tegemise vaenlane number üks

Eesti inimeste kinnisvarausk on ammu teada. Kui ehitamine ning arendamine on nii elukondlikus kui ärikinnisvaravaldkonnas jätkuvalt kapitalirikkamate osapoole pärusmaa, on väikeinvestorite rahapaigutused üürikorterisse, ärikinnisvara fondide osakutesse või eraviisilistesse kinnisvaraprojektidesse muutunud ajas järjest populaarsemaks. Mida silmas pidada?

Investeerimine, Investeerimine kinnisvarasse, Kinnisvarainvesteeringud, City24.ee, Jaan Liitmäe

Üldiselt on tootlused kinnisvarainvesteeringute puhul oma iseloomult stabiilsemad. Seda nii tõusude kui languste suunal. Ehk siis majanduskasvu ajal on üüri tõsta küll võimalik, kuid see reeglina toimub pikemaajaliste lepingute puhul vaid kokkulepitud inflatsioonimäära raames aastaste tsüklitena. Viimane on tüüpiline just ärikinnisvara üürilepingute puhul, kus mõlemad osapooled otsivad stabiilsust, mida siis läbi üürilepingu kestvuse juhitakse. Turulanguste puhul lubab kehtiv leping küsida aga jätkuvalt kokkulepitud üüri ka keskkonnas, kus samaväärsete pindade eest küsitav üür võibolla madalam hetkel kehtivast lepingujärgsest määrast.

Elukondlikus kinnisvaras on kohalikul turul standardiks olev ühe aastane periood üsnagi mõistlikus tasakaalus mõlema osapoole jaoks. Hinnamuutused mõlemas suunas on “ülekantavad” järgmisesse lepingusse juba jooksva 12 kuu raames ning see sunnib osapooled paindlikkusele. Kasvav tööjõu mobiilsus ning vähemalt Tallinna puhul jätkuv elanike arvu kasv hoiab nõudlust tugevana, millele on hoolega ka pakkumine vastanud. Elukondliku turu tootlus on täna tuntavalt ärikinnisvara objektidest madalam, mille peamiseks põhjuseks hetke turu tugevusest tulenev madalam vakantsi risk. Uus üürnik leitakse vabanevale pinnale kiiresti.

Ärikinnisvara segmendis on värve rohkem. Üürilepingute kestvused on langemas, sest nii üürnike vajadused töökohtade arvu kui pindade enda nii füüsiliste kui tehniliste võimaluste tõttu seavad ette piirid üürnike valmisolekule sõlmida kergekäeliselt näiteks 7-10 aastaseid leppeid. Start-up ettevõtted võivad minna mõne aastaga paarilt töötajalt paarisajale ning viiendaks aastaks tagasi viiekümne peale. Arvata, et nii muutuva vajadusega ettevõte sõlmib rõõmuga pikaajaliseid lepinguid, pole kuigi realistlik. Samas on see ühene ootus objektide ehitamist ning ostmist rahastavate investorite kui kreeditoride poolt, kes otsivad eelkõige stabiilsust ning ideaalis nullvakantsi. 

Vastukaaluks stabiilsele tootlusele, mida investor oma rahapaigutuselt loodab, on kinnisvara puhul suurimaks ohuks ilma üürnikute pind ehk vakants. See viib oodatavad laekumised üürnikuga lepingu lõppemisel või tema pankrotistumisel madalamale või ainsa üürniku puhul lausa nulli ning sunnib sedaviisi kas osaliselt või tervikuna katma investoril enda rahakoti arvelt nii jooksvaid objektiga seotud kulusid kui laenumakseid.

Kokkuvõtteks on kinnisvarasse rahapaigutaval investoril palju olulisi aspekte mida otsuse tegemisel järgida, kuid oluliseim musta luige sündmus on jätkuvalt vakants. Seda saab juhtida mingi maani läbi oskusliku üürilepingute tingimuste seadmise, kuid turuga vaidlemine lõppeb reeglina halvasti. Seega valmistu alati järgmiseks vakantsiperioodiks oma üürikorteriga juba täna või arvesta seda riski piisava varuga oma rahapaigutuste tootluse ootustesse.

Foto: Pixabay

Eestlased kardavad põlenguid, kuid pooled kodudest on kindlustamata

03.03.2020

alt
alt

Eesti kinnisvaraturg veebruaris üllatusi ei pakkunud

03.03.2020

Sarnased uudised

alt

Efteni kolmas fond peatab Eften Kinnisvarafondiga ühinemise

alt

Kinnisvaravaldkonna võitlus rahapesu vastu

alt

Naised on kinnisvarasse investeerimisel otsusekindlamad

alt

Porto Franco sõlmis 102 miljoni eurose laenulepingu

alt

Efteni kolmanda fondi kasum langes jaanuaris 464 000 eurole

alt

Pro Kapital pikendas võlakirjade lunastustähtaega kahe aasta võrra

alt

Möödunud aastal maksis investeerimiseks sobiv üürikorter keskmiselt 62 600 eurot

alt

Kasvavad kinnisvarahinnad suurendavad dividendivõimekust

alt

EfTEN-i fondide ühinemisel tekib ligi 350-miljoniline Balti ärikinnisvarafond

Kõige populaarsemad

1

Ilusa kinnisvarakuu lõpetas kriis

2

Koroonakriis ei ole korterite müügihindu veel oluliselt kõigutanud

3

Kas kinnisvara eksperthinnang valmistas pettumuse?

4

Korterite pakkumishindade murenemine algas Mustamäelt

5

Kinnisvaratehinguid saab edaspidi tõestada üle videosilla

6

Esimese korruse kaubanduspindade nõudlus on oluliselt kasvanud

Toimetaja valik

alt

Kinnisvaratehinguid saab edaspidi tõestada üle videosilla

alt

Kinnisvaratehinguid tehakse ka tänases kriisiolukorras

alt

Kinnisvara ostuesindus on mõeldud neile, kes oma hambaid ise ei paranda