Arco Vara: Korteriturul ei ole lähikuudel olulisi muutusi põhjust oodata

Käesoleva aasta oktoobris müüdi Eesti korteriturul 2107 korterit. Võrreldes septembriga püsis tehingute arv analoogsel tasemel, kasvades pelgalt 9 tehingu võrra, mis tulenes peamiselt Tallinna linnas kasvanud tehingute arvust. Võrreldes aastataguse oktoobriga müüdi aga 4,7% võrra vähem kortereid, mille juures turuaktiivsus alanes nii Tallinnas kui Tartus.

Kinnisvaraturu ülevaated, Arco Vara, Arco Vara Kinnisvarabüroo, Mihkel Eliste

Tehingute arvu alanemine on sarnaselt eelnevatele kuudele aset leidnud peamiselt uute korterite müügimahtude vähenemisest. Aastataguse üsna kõrge võrdlusbaasi tõttu alanes Tartus tehingute arv tänavu oktoobris koguni 24% võrra, kuid seda võib pidada ainuüksi ajutiseks nähtuseks.

Aasta algusest vaadatuna on esimese kümne kuu vältel müüdud Eestis tervikuna kokku 19 385 korterit, mida on siiski 3,1% võrra enam kui aasta tagasi samal perioodil. Veel 2018. aastal kujunes esimese kümne kuu jooksul aastaseks turuaktiivsuse kasvuks 1,7%, mistõttu võib väita, et turuaktiivsuse kasv on tänavu mõnevõrra kiirenenud. Tehingute arv on sealjuures suurenenud ennekõike Tartu linnas (+2,9%) ja Tallinna lähiümbruses (+9,3%), Tallinnas on samaaegselt tehingute arv alanenud 1% võrra. Pealinnas on ostu-müügitehingute arv vähenenud ennekõike aasta esimeses pooles, mis on tulenenud mitte niivõrd taanduvast nõudlusest, vaid uute korterite laojäägi vähenemisest ehk taandunud ehitusaktiivsusest.

Kuna väiksem uute korterite valik ning uute korterite pidev kallinemine on viinud osa potentsiaalsest ostjaskonnast tagasi tüüpkorterite turule, oleme alates eelmise aasta IV kvartalist nii Tallinnas kui Tartus täheldanud taas ehituslikult vanemate korterite osas hinnakasvu kiirenemist ja tehingute arvu suurenemist, mis on Tallinnas uute korterite müügimahtude vähenemist tasandanud. Hinnatasemete osas ei ole vähenenud pakkumise tõttu enamikes Eesti suuremates piirkondlikes keskustes langustrendi olnud täheldada. Korteriturg on siiski piirkonniti juba suhteliselt küllastunud, mis näiteks väikelinnade osas väljendub väga aeglase hinnakasvu taustal, mis vähemalt ostjate jaoks on siiski positiivne.

Kinnisvaraportaalides on pakkumiste arv jätkanud tempokat vähenemist

Jätkuvalt positiivne tööturg, kasvavad palgad, tugev tarbijate kindlustunne ning laenuraha hea kättesaadavus ja madalad intressid on endiselt survestamas elamispindade hindu Eestis tervikuna pigem kasvule. Seda eriti olukorras, kus ainuüksi mõningal määral vähenenud nõudluse taustal on näiteks Tallinnas kinnisvaraportaalides avalike müügipakkumiste arv aastaga vähenenud ligi 25% võrra. Vahepealne teatud segmentides kujunema asunud ülepakkumine on näiteks Põhja-Tallinna piirkonnas juba üsna edukalt neeldunud, Põhja-Tallinnas on avalike pakkumiste arv tänavu ligi 40% võrra madalam kui aasta tagasi.

Olenemata sellest, et veidi globaalsemalt vaadatuna on majanduskasvu väljavaated halvenenud ning juba Eestiski on täheldada ettevõtjate kindlustunde järsku halvenemist, mis peegeldub ka juba tootmismahtudes ja laenunõudluses, ei paista siiski tarbijaid seni võimalikud negatiivsed stsenaariumid oma ostuotsustes eriti kahtlema panema. Kinnisvarabüroode klientide osas on küll märgata, et pidevalt küsitakse küsimusi, et millal kinnisvarade hinnad langusele pöörduvad ja näiteks intressid tempokalt kasvama hakkavad, kuid mida enam aega eelmisest kriisist möödas on, seda vähem selliste asjaolude peale pikemalt mõeldakse. Ühalt tuleneb see sellest, et tänane ostjaskond, kelle vanus on valdavalt vahemikus 28 - 32, ei puutunud aastatel 2008 - 2010 nii kinnisvara-, töö- kui ka finantsturgudel aset leidnud sündmustega otseselt kokku.

Elamispindade turul võtavad suurimaid riske nooremapoolsed tarbijad

Üldplaanis võib endiselt väita, et suurimaid riske võtavad elamispindade turul tänasel hetkel just nooremapoolsed tarbijad, kes sageli hindavad oma laenuteenindamise võimekust üle ja on oma tuleviku suhtes liialt optimistlikud. Kommertspangad on siiski võimalikku ülelaenamist edukalt tagasi hoidmas, mistõttu kinnisvarabüroodel jäävad sageli tehingud ära, kuna klient ei saa laenu soovitud summas või soovitud tingimustel. Konkurents Eesti eluasemelaenude turul on endiselt üsna väike, SEB ja Swedbank domineerivad vastavat laenuturu segmenti ligikaudu 80% ulatuses. Mõningal määral kasvanud riskide taustal on eluasemelaenu keskmine intressimäär käesoleva aasta algusest kerkinud, püsides septembris 2,6% juures, kuid sarnaselt varasematele aastatele lähikuudel tõenäoliselt sesoonsusest tingitud tegurite tõttu intress veidi alaneb või püsib samal tasemel.

Kuigi 2020. aasta võib oodatust kiiremini aeglustuva majanduskasvu ja mõningal määral kasvava tööpuuduse ja aeglustuva palgakasvu taustal tuua ka kinnisvaraturule parajasti ettenägematuid üllatusi, on hetkel siiski Eesti peavoolu meedia kajastamas jätkuvalt peamiselt ainuüksi kriisimaigulisi kinnisvaraturu uudiseid. Eesti pank avaldas mõni päev tagasi finantsstabiilsuse aruande, kus käsitletakse põgusalt ka kinnisvaraturuga seotud riske, kuid erinevalt meedias kajastatust, korterituruga seoses mitte sugugi niivõrd negatiivse fooniga. Nii Eesti Panga kui ka kinnisvarabüroode arvamused paistavad üldjoontes ühtivat, kus tõsisemaid probleeme täheldatakse tänasel hetkel pigem ärikinnisvaraturul Tallinna linnas, seda just büroo- ja kaubanduspindade turul.

Tallinna, Tartu ja Pärnu igakuine hinnadünaamika kirjeldab endiselt pigem ehitushinna muutust

Eesti korteriturul tervikuna kujunes oktoobris tehtud korteritehingute taustal mediaanhinnaks 1396 €/m2, mida oli 3,3% võrra enam kui septembris ning 2,2% võrra rohkem kui 2018. aasta oktoobris. Võrreldes aastatagusega ei ole Eestis tervikuna kinnisvarade hinnad enam pikemat aega oluliselt kallinenud. Kui veel aastatel 2015 - 2017 võis üsna tavapäraseks pidada perioode, mille vältel aastane hinnakasv püsis 10% juures, siis viimase kahe aasta vältel võib keskmiseks kasvukiiruseks pidada pigem 3 - 6% aastas. Sealjuures tuleb aga omakorda eristada ehituslikult vanemaid ja uuemaid kortereid. Tüüpkorterite aastane hinnakasv on nii Tallinnas kui Tartus püsinud valdavalt 4 - 6% juures ning täiesti uutel korteritel peamiselt ehitushinna kasvu tõttu sellest mõnevõrra kiirem (~ 10%). Oktoobrikuus kasvasid Tallinnas korterite hinnad võrreldes aastatagusega 9,7% ning Pärnus koguni 18% võrra, kuid alanesid uute korterite vähenenud müügi tõttu Tartus 7,1%.

Aeglaseimat hinnakasvu võib jätkuvalt täheldada möödunud buumi perioodil ehitatud elamispindade osas, sest nende potentsiaalsed kliendid ostavad tänases turusituatsioonis pigem täiesti uue elamispinna ning tüüpkorterite ostjad ei saa omale veidi kvaliteetsemat elamispinda veel lubada. Korteriturul võib nii Tallinnas kui Tartus täheldada, et kui veel mõni aeg tagasi võis perioodil 2004 - 2008 ja 2011 - 2018 ehitatud kortereid pidada enamike tegurite osas samaväärseteks, siis tänasel hetkel suhtub turg nendesse juba kui täiesti erinevatesse toodetesse. Sarnast tendentsi võib märgata ka elamuturul, kus ligi kümme aastat tagasi ehitatud üksikelamut ei peeta tänasel hetkel olenemata suhteliselt uueväärsest väljanägemisest enam sugugi uueks, mistõttu hinnaerinevus täiesti uute elamutega võrreldes on suurenenud.

Uusarenduste korterid on hakanud valmima ka väljaspool Tallinna, Tartut ja Pärnut

Meedias leiab suhteliselt vähe kajastust asjaolu, et uusarendusi on püstitatud ja on püstitamisel ka mitmetes teistes piirkondades peale Tallinna, Tartu ja Pärnu. Oktoobris võis näiteks täheldada Võru linnas ühe ühisrahastuse läbi finantseeritud projekti osas plokktehingu tegemist, mis viis Võru maakonna mediaanhinna võrreldes aastatagusega koguni 173%-lise kasvuni, mida ei saa muidugi maakonnale kui tervikule üldistada. Uusi arendusprojekte on lisaks kerkimas ka näiteks Viljandis, Kuressaares, Rakveres ja Haapsalus, kus valdav enamus uutest korterelamutest püstitatakse ainuüksi omakapitali baasilt.

Olukorras, kus suur hulk arendajaid kurdab, et laenuraha kättesaadavus kinnisvaraarenduseks on halvenenud ning intressid kasvanud, siis suhteliselt laialdane omakapitali kasutamine ka Tartus ja Tallinnas ei pruugi pankade poolt soovitud pakkumise kasvamise piiramist oodatud mahus tagada. Hetkeline uute korterite laojäägi vähenemine võib aga olla pelgalt ajutine, sest tänavu III kvartalis näitas Tallinnas ehituslubade väljastamine taas väga tugevat kasvu. Osaliselt võivad III kvartali andmed siiski tuleneda ehituslubade menetlusprotsessiga seotud põhjustest. Käesoleval aastal on ehitusloa väljastamine võtnud Tallinnas tunduvalt kauem aega kui aasta tagasi, seadusest tuleneva maksimaalselt 30 päeva asemel keskmiselt 132 päeva.

IV kvartal on pea iga-aastaselt olnud korteriturul kõige aktiivsem periood

Lähikuudel püsib korteriturg jätkuvalt võrdlemisi aktiivne üle-Eestiliselt. IV kvartal on tehingute arvu poolest olnud pea iga-aastaselt kõige aktiivsem periood, seda ennekõike seetõttu, et kinnisvaraarendajad on lubanud arendusprojektid jõuludeks lõpetada. Tegurid, mis on viimaste aastate vältel elamispindade turul aktiivsust hoidnud, ei ole hiljaaegu oluliselt muutunud. Kuigi ettevõtjate kindlustunne on märgatavalt halvenenud ning lähitulevikus hakkame tõenäoliselt nägema üha enam uudiseid koondamistest, pankrottidest ja ebaõnnestunud kinnisvaraprojektidest, jõuab tarbijakäitumisse veidi pessimistlikum toon alles mõningase viitajaga.

Korteriturul ei ole lähikuudel olulisi muutusi põhjust oodata, ligi 6-kuuline avalike pakkumiste maht nii Tallinnas kui Tartus hoiab korterite müügiperioodid pigem lühikesed ning surve hinnakasvuks püsib, kuid tehingute arvu üldine kasv Eestis tervikuna on lõppenud ning perspektiivis peaks pakkumine hakkama taas suurenema ja seetõttu paralleelselt hinnakasv aeglustuma. Hinnakasvu osas on seni suurimaks teguriks olnud pidev ehitushinna kasv, kuid hooneehituse osas väheneva aktiivsuse ja ehitussektori kindlustunde halvenemise taustal on juba märgata, et ehitushinna edasisse kasvu panustavaid tegureid on järjest vähem. Novembri algus on korteriturul olnud siiski veidi pessimistlikum kui võis oodata, mis väljendub ennekõike kinnisvara hindamisteenuse tellimise vajaduse ebatavaliselt järsus vähenemises.

Tallinna korteri hind kerkis ajaloo kõrgeimale tasemele

11.11.2019

alt
alt

Airbnb toaüürijatelt oodatakse suuremat tulumaksu laekumist

13.11.2019

Sarnased uudised

alt

Tallinna korteri hind lõi teist kuud järjest rekordi

alt

Eestiaegsed korterid on uusarendustega samas hinnas

alt

Tallinna eluaseme taskukohasus on sel aastal halvenenud

alt

Uued korterid on ja jäävad populaarseks

alt

Taastatud raudtee tõstis väikeasula korterid rambivalgusesse

alt

Novembrikuine kinnisvaraturg: tehingute arv languses, hinnad ikka tõusus

alt

Rendihinna reguleerimise oht on muutnud investorid ettevaatlikumaks

alt

Tallinna korteri ruutmeetri hind kasvas ligi 2060 euroni

alt

Tartlasel on kodu ostes kõvasti kauplemisruumi

Kõige populaarsemad

1

Selgusid kinnisvaraportaali City24 Aasta Tähed 2019

2

Äkki maksin korteri eest liiga palju?

3

Uued korterid on ja jäävad populaarseks

4

Taastatud raudtee tõstis väikeasula korterid rambivalgusesse

5

Kiiresti kasvavas Peetri alevikus avati spordi- ja vabaajakeskus

6

Auhinnatud Happy Home pakub isikupärast disaini ja stressivaba majaehitust

Toimetaja valik

alt

Kas seadustamata hoone eest ootab kopsakas trahv?

alt

Küsitlus: Parkimiskoht ja köögimööbel olgu uue korteri hinna sees!

alt

5 tähelepanekut 2019. aasta üüriturust