Tihe konkurents jätab pangalaenuga ostjaid varast ilma

2019. aasta augustis tehti Eesti korteriturul kokku 2084 ostu-müügitehingut ligikaudu 150 miljoni euro eest. Võrreldes juuliga tehti ennekõike Ida-Virumaal ja Tartu maakonnas kasvanud turuaktiivsuse tõttu 8,1% võrra enam tehinguid, mille juures Tartumaal tulenes tehingute arvu kasv peamiselt uute korterite aktiivsemast müügist ning Ida-Virumaal Sillamäe ja Kohtla-Järve linnas tehtud tehingutest.

Kinnisvaraturu ülevaated, Kinnisvarastatistika, Korteriturg, Arco Vara Kinnisvarabüroo, Mihkel Eliste, Kinnisvaraturg 

Võrreldes möödunud aasta augustiga tehti samaaegselt 12% võrra rohkem tehinguid, mille juures turuaktiivsuse kasvu vedas peamiselt Tartu ja Harju maakond eesotsas uute korterite asjaõiguslepingute vormistamisega. Vaadeldes turuaktiivsuse üldist taset aga võrreldes veelgi varasemate perioodidega, võis võrreldes 2017. aasta augustiga täheldada siiski ainuüksi 2 tehingu võrra kõrgemat korterituru aktiivsust.

Kui vaadelda ka tunduvalt pikemat perioodi, mitte pelgalt augustit, võib väita, et Eesti korteriturul ei ole viimase kahe ja poole aasta vältel tehingute arvu osas midagi oluliselt muutunud. Tänavu esimese kaheksa kuuga on müüdud ühes kuus keskmiselt 1896 korterit, 2018. aastal müüdi ühes kuus keskmiselt 1888 ning 2017. aastal 1903 korterit. Teisisõnu on Eesti kui terviku korteriturul tehingute arv püsinud võrreldes kahe eelneva aastaga võrdlemisi, kui isegi mitte ebatavaliselt, stabiilne.

Korteriturg on sealjuures püsinud suhteliselt sarnasel tasemel nii suuremates kui ka väiksemates keskustes. Harju maakonna osakaal kõikides korteritehingutes püsis 2017. aastal 53,9%, 2018. aastal 54,7% ning 2019. aasta esimese kaheksa kuu baasil 54,2% juures ehk peamise tõmbekeskuse Tallinna ja selle lähiümbruse osakaal on siiski marginaalselt suurenenud. Käesoleva aasta vältel on mitmetes Eesti väikelinnades (nt Rakveres, Jõgeval, Raplas) tehingute arv püsinud kõrgemal tasemel kui aasta tagasi, mistõttu paralleelselt Tallinnas alanev tehingute arv on muu Eesti osakaalu veidi suurendanud.

Augustikuus müüdud korterite taustal kujunes Eestis kui tervikus korteri mediaanhinnaks 1377 €/m2, mida oli 2,5% vähem kui juulis kuid siiski 8,7% enam kui veel aasta tagasi samal perioodil. Kui peavoolumeediast on hiljaaegu läbi käinud, et juulist langes Tallinna korteriturul hinnatase taas alla 2000 €/m2, mis justkui võimaldaks edaspidiselt ostjatel mingisuguseid paremaid tingimusi kaubelda, siis ei maksaks sellisele asjaolule olulist tähelepanu pöörata. Igakuine hinnastatistika on võrdlemisi volatiivne, mis tuleneb pelgalt lühikese perioodi jooksul müüdud korterite hinnatasemetest, mille hulka kuulub sageli suur hulk uusi kortereid ühes ja samas hoones, mistõttu ühe kuu lõikes analüüsitavad korteriturgu iseloomustavad näitajad ei kirjelda tegelikkuses turul pikaajalisemalt aset leidvaid muutusi. 2000 €/m2 hinnatase ületati vahepeal pelgalt aritmeetilise keskmise hinnataseme osas, mis aga peegeldab pigem uute korterite turgu kui Tallinna korteriturgu tervikuna, millest uued korterid moodustavad juulikuu seisuga pelgalt 28%. Kui sarnane või veidi aeglasem hinnakasv Tallinnas jätkub, küündib mediaanhind üle 2000 €/m2 aga tõenäoliselt alles tuleval aastal.

Ehitusaktiivsus taandub tunduvalt kiiremini kui tehingute arv

Üldisele hinnataseme langusele kui sellisele ei saa vähemalt Tallinnas hetkel kohe kuidagi viidata. Uute korterite laojääk on vähenemas ning avalikke pakkumisi on kinnisvaraportaalides tänasel hetkel Tallinnas ~ 20% võrra vähem kui veel aasta tagasi. Samaaegselt on tehingute arv aastases võrdluses alanenud Tallinna korteriturul augusti seisuga 1,7% võrra, mille juures aasta esimese seitsme kuu taustal on uute korterite müük vähenenud 14% kuid järelturul on müük kasvanud 2,2%.

Uute korterite osas ehitustegevusega alustamine alanes 2019. aasta I poolaastal võrreldes aastatagusega samaaegselt 21% võrra. Teisisõnu on ehitusaktiivsust ja avalikku pakkumist iseloomustavad näitajad taandunud tunduvalt kiiremini kui korteriturul üldine aktiivsus, mistõttu suhteliselt sarnase nõudluse püsimisel lähikvartalitel surve hindade üldiseks kasvuks endiselt säilib, sest pakkumisi ühe turul tehtava tehingu jaoks on järjest vähem ning tarbijate valikuvõimalused on seetõttu taas halvenemas.

Krediidiasutustel on laenutaotluste tagasilükkamiste arv suurenenud

Järjest enam on olnud märgata, et kinnisvarabüroode poolt laenutagatiseks koostatavate eksperthinnangute arv on kasvanud, kuid samaaegselt tehingute arv turul on langenud, mis tuleneb aga mitte kasvanud pangalaenu kasutamisest vaid hoopis asjaolust, et suur hulk kinnisvaraostjaid jäävad jätkuvalt pigem tugeva nõudluse tõttu teiste ostjatega konkureerides ostetavast varast ilma või ei ole kommertspangad nõus nende ostu kas laenukliendi enda probleemse tausta või probleemse kinnisvara tõttu finantseerima.

Viimane trend on hetkel eriti selge just üksikelamute turul Eesti väikelinnades, kus uut pakkumist lisandub ainuüksi järelturult kuid avalike pakkumiste arv on niivõrd madal, et ühele sobilikule pakkumisele konkureerib võrdlemisi suur hulk inimesi, mis omakorda soodustab hinnakasvu jätkumist.

Aastane hinnakasv püsib korteriturul valdavalt 2 - 5% vahemikus, turuaktiivsuse langus jätkub

Käesoleva aasta esimese kaheksa kuu vältel tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis aastaseks hinnakasvuks 3,2%, mis veel 2018. aasta samal perioodil püsis 9,9% juures. Hinnakasv on sealjuures kiireim olnud Lääne-Eestis (+8,8%) kuid on püsinud Põhja-, Lõuna-, ja Kesk-Eestis vahemikus 5,2 - 6,9%.

Kirde-Eestis on samaaegselt jätkunud 2,8%-line hinnalangus, mis veel aasta tagasi püsis 2,2%-lise langustempo juures.

Eestis tervikuna, ilma Tallinna arvestamata, on korteriturul hinnatase kasvanud 7,1% võrra, mida on mõjutanud ennekõike pealinna lähiümbruses aktiivne valglinnastumine. Lähikuudel võrdlemisi sarnane kuid jätkuvalt aeglustuv hinnakasv püsib, sõltuvalt korteri ehitusaastast jääb tegelik aastane hinnakasv enamikes Eesti suuremates keskustes 2 kuni 5 protsendi vahemikku.

Viimaste aastate vältel on IV kvartal olnud korteriturul kõige aktiivsem periood, mistõttu hooajalistest teguritest tulenevalt on veidi rahulikuma suve järgselt taas võrdlemisi aktiivne periood oma vara võõrandamiseks enne taaskord rahulikumat talvist perioodi, mis on iga-aastaselt kõige madalama turuaktiivsusega periood. Pikemale perioodile taandatuna üldine turuaktiivsuse langus korteriturul siiski jätkub, mida mõjutab ennekõike demograafilistest teguritest tulenev nooremapoolsete tarbijate vähenemine.

Pealinna korteri ruutmeetri keskmine hind langes tagasi alla 2000 euro

06.09.2019

alt
alt

Eesti esimene Radisson RED hotell tuleb Balti Jaama Turu alale

10.09.2019

Sarnased uudised

alt

Pöörane! Eluasemehinnad on viie aastaga tõusnud üle 30 protsendi

alt

Tallinna lähiümbruse korterid kallinevad kõige tempokamalt

alt

Pealinna korteri ruutmeetri keskmine hind langes tagasi alla 2000 euro

alt

Tulevikule annab näo kliimapagulane, mitte EURIBOR

alt

Soov uusarendusse kolida on endiselt suur

alt

Tallinna korteriturgu iseloomustab krõbe hinnakasv

alt

Soklikorruse viib korteri müügihinnast üle 300 euro ruutmeetri kohta

alt

Elamukruntide hind kasvab hoogsalt

alt

Ida-Virumaa odav kinnisvara peibutab pensionäre

Kõige populaarsemad

1

Eesti Sisearhitektide Liit esitles aastapreemia 2019 nominente

2

Tallinna lähiümbruse korterid kallinevad kõige tempokamalt

3

Korralik santehnika tõstab kinnisvara väärtust

4

Tihe konkurents jätab pangalaenuga ostjaid varast ilma

5

Kuidas sinu eluruume loendatakse?

6

Eesti esimene Radisson RED hotell tuleb Balti Jaama Turu alale

Toimetaja valik

alt

Tulevikule annab näo kliimapagulane, mitte EURIBOR

alt

Kui suurte kuludega peab kinnisvaratehingut sõlmides arvestama?

alt

Kes peab korteri üürimisel tulumaksu deklareerima?