2019. aasta juulikuus tehti Eesti kinnisvaraturul 1893 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti ennekõike Harju maakonnast väljaspool kasvanud turuaktiivsuse tõttu 5,5% võrra enam tehinguid.
Võrreldes 2018. aasta juuliga kasvas tehingute arv
4,3% võrra, mida aga vastupidiselt soodustas just pealinnas kasvanud
tehingute arv, mis tulenes sarnaselt varasematele perioodidele uute
korterite müügimahu ajutisest suurenemisest. Tallinna siseselt võis
uute arendusprojektide osas asjaõiguslepingute sõlmimist täheldada
juulis peamiselt Kesklinnas ja Lasnamäel, kus turuaktiivsus kasvas
aastases võrdluses ligi kolmandiku ning hinnatase ligi 15% võrra,
mille juures viimane peegeldab aga ennekõike ehitushinna kasvu, mitte
niivõrd hinnakasvu korteriturul üldiselt.
Eesti
korteriturul tervikuna kujunes juuli vältel tehtud tehingute osas
mediaanhinnaks 1415 €/m2, mida oli 12% enam kui veel aasta tagasi,
kuid 1,7% rohkem kui juunis. Aastane hinnakasv tulenes ennekõike
pealinnas müüdud uute korterite tehingutest. Tallinnast väljaspool
kujunes Eestis aastaseks hinnakasvuks samaaegselt 33%, mida on juba
pikemat aega mõjutanud Tallinna lähiümbruses ja Tartus müüdud uued
arendusprojektid. Aktiivne valglinnastumine nii Tallinna kui Tartu
lähiümbruses jätkub ka veel tulevikus, mis tõmbavad elanikkonda ligi
ennekõike madalama hinnatasemega. Jättes kõrvale nii Tartu, Harju kui
ka Pärnu maakonna, kujunes juulis aastaseks hinnakasvuks Eestis aga
19%, mis ilmestab pigem Pärnu linna uute korterite turgu ja madalama
jätkusuutlikkusega piirkondades toimuvat, sest korteriturg on
suhteliselt aktiivne üleriigiliselt, mida on soodustanud aktiivne
tööturg ja kasvavad sissetulekud.
Eesti kinnisvaraturg on piirkonniti äärmiselt erinev
Ääremaastumine siiski endiselt jätkub, mistõttu
nii korterite kui ka üksikelamute soetamine hajaasustusega
piirkondadesse ei ole kuigi soovituslik. Lühiajaliselt võime küll näha
kõikvõimalikes Eesti erinevates maakondades maamajade osas viie kuni
kümne protsendilist aastast hinnakasvu nagu ka juba varasemal paaril
aastal, kuid mööda Eestit ringi sõites avaldub siiski võrdlemisi
sarnane ülevaade. Valdavalt on mahajäänud piirkondade elanikeks
vanemaealised kodanikud, kelle lapsed on Tallinnasse või mõnda teise
piirkondlikku suuremasse keskusesse kolinud ega plaani naasta,
mistõttu olemasoleva elanikkonna pidevale vananemisele jätkub elanike
arvu vähenemine ning kehvas seisukorras elamute müügipakkumiste arvu
suurenemine.
Krediidiasutused ei soovi juba tänases
turusituatsioonis äärealade varasid finantseerida. Viimaste kuude
vältel võib täheldada, et Eesti aktiivseimates väikelinnades nagu
Rakveres ja Viljandiski ei sobi enam korterid mõnel juhul
lisatagatiseks. Paremuse poole liikuvaid muutusi ei ole tulevikus
erasektorist loota. Tõenäoliselt asub avalik sektor perspektiivis
maale ja väikelinnadesse kolimist aktiivsemalt subsideerima, vastasel
juhul tuleb suurendada omavalitsuste tegevuseks suunatud toetusi või
suurendada munitsipaalüksuste laenukoormust. Põllumajanduslike
ettevõtete osas on siiski hiljaaegu olnud märgata pikalt tühjalt
seisnud nõukogudeaegsete tootmiskomplekside ostuhuvi kasvu ka Lõuna-
ja Kesk-Eesti piirkonnas, sest Harjumaal peetakse tööjõukulusid liialt
kõrgeks ning kaugemas piirkonnas tegutsemisega kaasnevad
transpordikulutused on võrreldes pidevalt jätkuva palgakasvuga pelgalt
marginaalsed. Pea kõikjal on tegutsevates farmides märgata, et
töötajateks on suures osas juba ukrainlased ja valgevenelased,
mistõttu võib paralleele tõmmata ehitussektoriga.
Väikelinnades käib aktiivne ehitustegevus
Eesti aktiivseimates väikelinnades on olenemata
krediidiasutuste konservatiivsusest suudetud siiski algatada järjest
uusi arendusprojekte, täiesti uued korterelamud on aktiivselt kerkimas
nii Rakveres kui Viljandis. Kui uute korterite müügitempot ja üldist
ostuhuvi võrrelda mõne Tallinna või Tartu projektiga, siis sarnast
likviidsust ei ole siiski täheldada, kuid konkurentsi puudumise tõttu
kujunevad enamik projekte siiski edukaks. Nii mõnegi väikelinna
arendusprojekti osas on aga märgata ebarealistlikult kõrgeid
pakkumishindu, mistõttu võib eeldada mõningast pakkumishindade
alanemist või oodatust oluliselt pikemaks venivat müügiperioodi,
millega arendajad ei ole tõenäoliselt arvestanud.
Ostjate
osas võib jätkuvalt nii Tallinnas kui sellest väljaspool täheldada
25-35-aastaseid, kes äärmiselt positiivse tööturu tõttu on üha enam
oma laenuteenindamise võimekust üle hindamas. Krediidiasutused on
avaldanud, et võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on
eluasemelaenutaotluste arv suurenenud, kuid ligi kolmandikus mahus
taotlusi ei rahuldata. Kuigi võrreldes möödunud kahe või kolme aastaga
ei ole tarbijate käitumises kinnisvaraturul midagi oluliselt muutunud,
võib siiski märgata mõningast ratsionaalse käitumise taandumist.
Sageli on ostma asutud varasid, mis on mõnel negatiivsel põhjusel juba
pikemat aega müügis olnud, kuid on nüüd järsku kõigile sobilikuks
muutunud, selle põhjuseks on sageli just madalam hind. Pidev hinnakasv
on nii Tallinnas, Tartus kui ka Eesti väikelinnades soodustanud
samaaegselt üürituru üsna kiiret kasvu.
Üürihindade kasv püsib kiirem kui kinnisvara üldine hinnakasv
Üürihindade tempokas suurenemine ja kinnisvarade
üldise hinnakasvu aeglustumine on loonud olukorra, kus üüritootlused
on asunud taas kasvama. Kui Tallinnas teenib üürikorteri ostuhinna
tänasel hetkel tagasi keskmiselt 16 aastaga, Tartus 14 aastaga, siis
näiteks Rakveres ja Viljandis 11 aastaga. Väikelinnades on
üüripakkumiste arv, kasvanud nõudluse tõttu, endiselt väga madal,
mistõttu oodatakse mitmes piirkonnas riiklike üürielamute rajamisega
alustamist, seda rohkem just alla 10 000 elanikuga keskustes, kus
üüriinvesteeringute tegemine on erasektori poolt väga tagasihoidlik.
Probleem investeeringute tegemisel ei ole siiski mitte otseselt
investorites endis vaid investeeringute tegemiseks vajaliku laenuraha
piiratud pakkumine. Väikelinnades aktiivne üüriturg lähitulevikus
püsib, sest aktiivne tööturg on elanikkonna väljavoolu Tallinnasse
takistamas, kuid kinnisvara on suurele hulgale elanikkonnast siiski
isegi pangalaenuga soetamiseks liialt suur väljaminek, või ei ole
laenukliendid pankade silmis laenukõlbulikud.
Kui
väikelinnades on turuaktiivsuse vahepealsele langusele järgnenud
pakkumiste arvu suurenemine ning madalama hinnaklassiga varade osas
valikuvõimaluste paranemine, siis Tallinnas on ehitusaktiivsuse
taandumisega paralleelselt hetkel märgata, et aktiivsete pakkumiste
arv langeb tunduvalt kiiremini kui turuaktiivsus. Viimane soodustab
aga Tallinnas ennekõike hinnakasvu jätkumist, seda nii järelturul kui
ka uute korterite osas. Kinnisvaramaaklerid ootasid 2019. aastaks
turusituatsiooni, kus aktiivne ehitustegevus jätkub ning
turuaktiivsuse alanemise taustal samaaegselt pakkumiste arv suureneb,
mis oleks soodustanud müügivahendusse saadavate varade arvu kasvu,
kuid seda ei ole juhtunud.
Aasta esimesed seitse kuud on möödunud mõõduka optimismi lainel
Arvestades 2018. aasta teises pooles
kinnisvarateenuste osutajate seas järsult halvenenud kindlustunnet
ning Tallinnas juba pikemat aega aset leidnud stabiilset
turuaktiivsuse alanemist, on 2019. aasta esimene pool möödunud
oodatust oluliselt optimistlikumalt. Jälgides aga maailmamajanduses
kuhjuvaid probleeme ning Balti riikide pangandusturul aset leivaid
muutusi, ei pruugi järgnevad kaksteist kuud sarnase optimismi lainel
jätkuda. Aasta teises pooles euroalal rahapoliitika tõenäoliselt taas
leeveneb, kuid siinse tavatarbija jaoks see midagi märgatavalt ei
muuda ning rahaliidus tervikuna jõuab oodatud inflatsioon
pigem stock- ja real estate marketilekui supermarketisse. Võib arvata,
et lõdvema rahapoliitika soovi taga on aeglustuva majanduskasvu ja
liialt aeglase inflatsiooni tõttu jätkuvalt pigem väga kõrge euroala
suuremate riikide võlakoormus.
2019. aasta esimese
seitsme kuuga on Eestis tervikuna korteriturul tehingute arv kasvanud
aastases võrdluses 1,3% ning hinnatase 2,5% võrra. Tallinnas on
samaaegselt turuaktiivsus alanenud 3,0% võrra kuid on kasvanud Tartus
1,4%, Eestis ilma Harjumaad arvestamata 3,2% võrra ja Tallinna
lähiümbruses koguni 15% võrra. Aastane hinnakasv on samal perioodil
püsinud Eestis tervikuna 2,5%, Tallinnas 6,2%, Tallinna lähiümbruses
6,3% ja Tartus 5,3%, kuid Eestis ilma Harjumaad arvestamata koguni 31%
juures. Tallinnas on turuaktiivsus pöördunud langusesse ning Tartus on
edasine kasv märgatavalt aeglustunud. Eestis tervikuna on aga
korteritehingute arv kasvanud samaaegselt täpselt samas tempos kui
veel aasta tagasi. Lähikvartalitel turuaktiivsuse kasvu aeglustumine
jätkub ning mõnes piirkonnas jätkub ühtlasi senine langustrend.
Ehitusaktiivsuse taandumise tõttu võime lühiajaliselt märgata
hinnakasvu piirkondlikku kiirenemist kuid üldplaanis jääb
lähikvartalitel aastane hinnakasv sõltuvalt vara olemusest ja
asukohast 2 kuni 5 protsendi vahemikku, mis soodustab olenemata
mõningasest eluasemelaenude intressimäära kasvust kinnisvara
kättesaadavuse paranemist.
Foto: Pixabay
