Maikuu tõi nii Tallinna kui Tartusse turuaktiivsuse languse

Käesoleva aasta mais tehti Eesti korteriturul tervikuna kokku 2103 ostu-müügitehingut. Võrreldes aprilliga võis ennekõike Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades kasvanud turuaktiivsuse tõttu märgata 6,8%-list tehingute arvu suurenemist, mida võib kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt pidada suhteliselt tavapäraseks. Võrreldes aga möödunud aasta maiga tehti tänavu ainuüksi 2,6% võrra rohkem tehinguid, seda peamiselt Tallinnas ja Tartus vähenenud uute korterite müügi tõttu.

Kinnisvaraturu ülevaated, Arco Vara, Mihkel Eliste

Väljaspool Tallinna tehti samaaegselt Eestis tervikuna 1277 tehingut, mida oli aga kolmandat kuud järjest ligi 15% enam kui veel aasta tagasi, olles eelnevatel kuudel suurenenud ennekõike Tallinna lähiümbruses aset leidva aktiivse valglinnastumise tõttu.

Maikuus tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis mediaanhinnaks 1281 €/m2. Võrreldes aprilliga alanes hinnatase ligi 5% võrra ennekõike Pärnus ja Tartus mõnevõrra vähenenud uute korteritega tehtud tehingute taustal, mille kõrval Tallinnas suhteliselt sarnase tehingute arvu ja tehtud tehingute struktuuri juures kasvas hinnatase pelgalt 1,1% võrra. Kui aga vaadata hinnataseme muutust aastases lõikes, siis võrreldes 2018. aasta maiga langes tänavu mediaanhind koguni 7,9% võrra. Taolist hinnataseme langust ei ole juba pikemat aega esinenud.

Hinnakasv on jätkuvalt olnud suuremates keskustes aeglaseim perioodil 2001 - 2010 ehitatud korterite osas, mille juures üheks põhjuseks on ehituslikult kaasaegsemate elamispindade soetajate puhul eelistus soetada koheselt täiesti uus korter kui ka asjaolu, et valglinnastumine ei ole veel aastatega 2006 - 2008 sarnasele tasemele ulatunud ning buumiaegsed elamispinnad on ühtlasi tihti kardetult madalama ehituskvaliteediga. Vaadates ehituslikult uuemate elamispindade hinnakasvu konkreetsemalt, on Tallinna siseselt kõige madalama hinnaklassi uute korterite aastane hinnakasv jäänud käesoleva aasta alguses ligi 15% juurde, mida on oluliselt enam kui korteriturul valitsev üldine hinnakasv ning mis on valdavas osas tulenenud ehitushinna senisest pidevast kasvust.

Ida-Virumaal kasvanud turuaktiivsus viis Eesti kui terviku hinnataseme langusesse

Maikuise hinnataseme üldise languse taga ei ole aga niivõrd olnud kardinaalsed muutused kinnisvaraturul üldiselt vaid seda pigem lokaalsel tasandil teatud Eesti piirkondades. Nimelt, maikuus võis Ida-Viru maakonnas võrreldes aastatagusega märgata koguni 42%-list turuaktiivsuse kasvu. Ida-Viru maakond on aga Harju- ja Tartumaa järgselt Eesti kõige aktiivsem korteriturg, kus piirkondlik hinnatase on aga kordades madalam kui mitmetes teistes Eesti maakondades. Korteritehingute arvu ajutine märgatav tõus tulenes peamiselt Kohtla-Järve ja Narva linnast, kus aktiivsuse kasvu on kujundanud ennekõike Eesti Vabariigi kodakondsusega isikud ehk tõenäoliselt juba olemasolevad piirkondlikud elanikud, kes on eluaset aktiivsemalt vahetamas.

Sanktsioonidega ja rahapesuskandaaliga seotud teemade taustal ei ole hiljaaegu enam Ida-Virumaal Venemaa suunalt investeeringute hulk suurenenud. Ühtlasi ei ole korteriturul olnud Venemaa kodanike osalemist kuigi olulisel määral märgata. Ajalooliselt on Ida-Viru piirkonnas mitmed idapoolse naaberriigi kodanikud mõne odava elamispinna soetanud, et ärilistel põhjustel Eestisse kiirem rahvusvaheline ligipääs tagada, vastav trend on aga tugevalt taandunud. Eriti tugevalt on investeeringute vähenemine mõjutanud Ida-Virumaa linnades ärikinnisvara objektide võimalikku võõrandamist, seda peamiselt erinevate supermarketite või kaubanduskeskuste osas, sest eestlastest investorite endi huvi on Ida-Viru maakonna suunal pigem väga tagasihoidlik.

Väikelinnades on nõudlus 1-toaliste ja 1. korruse korterite osas suurenenud

Vaadates Ida-Viru maakonna linnade turuaktiivsust konkreetsemalt, on märgata üsna kõrget väiksematoaliste korterite osakaalu. Viimane tuleneb ennekõike piirkondlikest demograafilistest teguritest, kus elanikkond on järjest vananev ning pensioniealised soovivad sageli rohkematoalise korteri vahetada 1-toalise vastu. Sarnane trend on hetkel sisuliselt kõikides Eesti väikelinnades, mistõttu paralleelselt varasemalt madalamalt väärtustatud 1. korruse korterid on muutunud vastupidiselt atraktiivseks kaubaks.

Ülejäänud Eesti piirkondades näeme samaaegselt, et vanemaealised soovivad maamajadest lahkuda ning kolida linna korterisse, kuid elamud on sageli juba väga halvas seisukorras ning mitmed kommertspangad ei võimalda selliseid kinnistuid nooremapoolsetel tarbijatel pangalaenuga soetada, või siis vähemalt soetada seda piisavalt sobilikel laenutingimustel. Ehituslikult vanemate ning kehvas seisukorras elamute pakkumine on pea kõigis Eesti hajaasustusega piirkondades aegamööda suurenenud. Panganduses üldiselt on aga hetkel jätkuvalt äärmiselt head ajad, laenude marginaalid on olenemata madalatest intressidest ajalooliselt kõrged ning laenupakkujate vaheline konkurents hiljutiste ühinemiste ja lahkumiste taustal vähenenud.

Olenemata Eesti kui terviku elanike arvu kasvust on ääremaastumine jätkumas

Ida-Eesti suunal on üha enam märgata, et noored jätkavad Tallinna suunal lahkumist ning piirkondlikud väiksemad keskused hääbumist. Kuigi äärmiselt positiivse majandusliku konjunktuuri taustal on ka Ida-Virumaal kinnisvaraturu edasine langus peatunud, jääb sealset tööturgu siiski iseloomustama pigem teatud pidev ebakindlus, seda kasvõi hetkel aktuaalse elektrienergiaga seotud uudiste taustal vaadatuna. Piltlikult öeldes lõppeb ida suunal Eestis jätkusuutlikuim kinnisvaraturu piirkond Tallinn-Narva ja Pärnu-Rakvere-Sõmeru põhimaanteede ristis, mille piirkondlikuks keskuseks on Rakvere linn koos selle lähiümbrusega.

Samas, ka Lääne-Viru maakonna väiksemate keskuste osas ei ole kuigi olulisi kasvutrende märgata, maakonnakeskusest eemal paiknevad kuni 1000 elanikuga alevikud on näidanud mõnigast kasvutrendi, kuid piirkondadest lahkunud elanike tõttu on mitteavalikku pakkumist siiski endiselt äärmiselt palju ning negatiivse iibe ja pideva väljarände tõttu ei ole ka lähitulevikus midagi drastilist muutumas. Diferents suuremate ja väiksemate keskuste vahel on olenemata haldusreformist või muudest pingutustest midagi ümber struktureerida endiselt kasvamas.

Arvestades praegust kinnisvaraturu kasvutsükli pikkust ning aktiivseima kinnisvara ostjate eagrupi ehk valdavalt laulva revolutsiooni perioodil sündinute koguarvu, võib väita, et üldine nõudlus elamispindade järele on enamikes Eesti keskustes asunud mõõdukas tempos vähenema. Viimast on ilmestanud ka juba mitmetel perioodidel erinevates Eesti aktiivseimates väikelinnades vähenenud turuaktiivsus, millele järgneb aegamööda ka loomulikul teel hinnalangus. Väikelinnade jätkusuutlikkuse tagamise osas näeme, et äärmiselt kõvasti on ennekõike tänu erinevatele rahalistele toetusvahenditele pingutamas Rakvere ning mõningal määral ka Viljandi, kuid ülejäänud väikelinnade osas ei ole olulisi piirkondlikke muutusi aset leidmas.

Suvilaturul on piirkonniti pakkumine suurenenud

Kui suvisele perioodile omaselt minna vahepeal Tallinnast väljapoole, siis oleme käesoleva aasta jooksul näinud, et mitmetes Eesti suvituspiirkondades on pakkumine märgatavalt kasvanud. Kui võtta näiteks mõned Rapla maakonna põhjaosas olevad suvilakooperatiivid või ka Lääne-Viru maakonnas endise Vihula valla rannikualadel olevad võibolla enam tänapäeval mitte niivõrd populaarsed rannakülad, siis on pakkumiste arv kohati märgatavalt suurenenud. Iseenesest on elamu- ja suvilaturul pakkumise kasvamine kevadisel perioodil tavapärane, kuid käesoleval aastal on sagenenud potentsiaalse ostjaskonna osas kinnisvarabüroodele suunatud küsimused, et miks mõnes piirkonnas pakkumisi järjest lisandub.

Põhjuseks sealjuures ei ole aga mitte niivõrd asjaolu, et keegi enam suvitada ei sooviks, vaid pigem asjaolu, et väga suur hulk suvilatest on soetatud möödunud buumi perioodi tipul või selle lähedasel perioodil ning alles nüüd on hinnatasemed vastavates piirkondades taas jõudmas sarnasele tasemele, mis on pannud väga mitmed inimesed oma vara müüma. Iseenesest ei ole veel hetkel sealjuures midagi negatiivset, suvitusotstarbelise kinnisvara soetamine on kasvavate sissetulekute, madala tööpuuduse ja paranenud heaolu foonil viimaste aastate vältel märgatavalt suurenenud, mistõttu kasvanud pakkumine peaks võrdlemisi edukalt neelduma. Pakkumisse jäävad lõpuks aga alles ennekõike olulist renoveerimist või rekonstrueerimist vajavad suvilad, mida niivõrd ei eelistata. Arvestades kinnisvaraturu erinevate segmentide järk-järgulist aktiveerumist, kujuneb sel aastal tõenäoliselt nii suvila- kui ka elamuturul hinnakasv mõnevõrra kiiremaks kui korteriturul.

Finantsmajanduslikult võib kinnisvara- ja laenuturgu pidada hetkel tasakaalustatuks

Tulles tagasi Tallinna suunal, siis võib sarnaselt hiljaaegu meediastki läbi käinud väidet korrata, et mingisugust kriisi kui sellist kinnisvaraturul hetkel õnneks või kahjuks kusagilt ei paista. Kriisi mõistes ei ole meil hetkel ei puudust kinnisvarast, puudust ostjatest või müüjatest ega ka puudust laenuraha osas, vähemalt mitte eraisikutele suunatud laenutoodete ja nende hindade osas. Turul on aset leidnud ja aset leidmas teatud sorti rahunemine, mis peaks aeglustuva majanduskasvu ootuses lähikvartalitel jätkuma. Kinnisvarahindadest kiiremini kasvav palgatase on alates eelmise aasta teisest poolest järjepidevalt soodustanud pigem ostujõu paranemist, mis jätkub sarnaselt ka veel lähitulevikus.

Enamik turuosalisi prognoosib käesolevaks aastaks mõningast tehingute arvu langust, mida võis pidada tõenäoliseks juba möödunud aasta II pooles aset leidnud muutuste taustal. Vaadates nii tarbijate kui ka ettevõtjate kindlustunnet, siis see on jätkuvalt kõrge, kuid inimesed on tuleviku osas siiski muutunud pessimistlikumaks. Tallinnas on tänavu esimese viie kuu jooksul korteritehingute arv vähenenud võrreldes 2018. aasta sama perioodiga 5,1% ning võrreldes 2017. aastaga 1,0% võrra, mis on üldplaanis kulgenud oodatud tempos. Aastane mediaanhinna kasv on samaaegselt aeglustunud 6,9%-lt 5,1% juurde, mis tõenäoliselt püsib aasta lõpuks vahemikus 3 - 5% ning mõnevõrra kiirem Tallinna lähiümbruses. Arvestades möödunud aasta suvisel perioodil võrdlemisi kõrget uute korteritega tehtud tehingute osakaalu Tallinnas, jätkub pealinnas üsna suure tõenäosusega turuaktiivsuse edasine mõõdukas langus ka lähikuudel.

Eesti turule on aktiivselt sisenemas uusi brände ja ettevõtteid

Turuosalised on aga ise jätkuvalt pigem positiivselt meelestatud, pannes seda iseloomustama kasvõi Efteni väärtpaberite tugev ülemärkimine. Kinnisvarabüroode käibenumbrites ei ole võrreldes aastatagusega olulisi negatiivseid muutusi märgata. Üksikisikute baasilt vaadatuna ei ole samuti midagi olulist kinnisvaraturul muutunud, nõudlus on periooditi vähenenud kuid üldplaanis on turul valitsev meeleolu ja nõudlus eelmise aasta sama perioodiga üsnagi sarnane. Üksteisest eristumine on muutunud aga kinnisvaraäri erinevates segmentides järjest olulisemaks, jätkusuutlikkuse tagamiseks on välja tuldud erinevate kampaaniatega ning näiteks kaubanduskeskustesse ja -turule on lisandunud või peatselt lisandumas hulgaliselt seni nägemata brände ja ettevõtteid. Teisisõnu, konkurents jätkab lähitulevikus mitmel pool kasvamist, mille juures kinnisvarabüroode turule on peatselt Tallinnasse lisandumas üks välismaine ettevõte, kes hakkab tõenäoliselt osutama ennekõike ärikinnisvara hindamisega seotud teenuseid kuid on tegelikkuses siinsel turul saladuskatte all Läti ja Leedu spetsialistide eestvedamisel juba mõnda aega tegutsenud.

City24: Seinapaneel või veiniriiul? Stiilne funkelamu paneb lihtsalt ahhetama

10.06.2019

alt
alt

RMK metsatööd on nüüdsest kaardirakenduses kõigile nähtavad

12.06.2019

Sarnased uudised

alt

Esimene korrus viib Tallinnas korteri hinnast kümnendiku

alt

Millal ületatakse Tallinnas korteri ruutmeetri 2000-eurone hinnapiir?

alt

Soomlaste ja eestlaste tavad korteri ostmisel või üürimisel võivad kõvasti erineda

alt

Tallinna eluaseme taskukohasus püsib stabiilsena

alt

Reaalsus: viimase korruse korteri eest rohkem ei maksta

alt

Ligi pool tänastest üürnikest plaanib 3 aasta jooksul kodu osta

alt

Tallinna korteri ruutmeeter läks kuuga 76 eurot kallimaks

alt

Majaosa Harjumaal? Hinnad erinevad kolmekordselt

alt

Maikuine kinnisvaraturg rahunes vaid statistiliselt

Kõige populaarsemad

1

Soomlaste ja eestlaste tavad korteri ostmisel või üürimisel võivad kõvasti erineda

2

Reaalsus: viimase korruse korteri eest rohkem ei maksta

3

Uus tase: kolmetoalised „arendatakse“ neljatoalisteks

4

Vaata, millised on Tallinna rikkamad ja vaesemad asumid

5

Kuidas kaitsta oma kodu äikese eest?

6

Ülemiste Cityt hakkab lennujaamaga ühendama uhke rohehoone

Toimetaja valik

alt

Kinnisvara vahendamisel on kuulutustes energiamärgise info kuvamine kohustuslik

alt

Ekspert hoiatab: korterit ostes tuleb sihtotstarbe osas olla väga tähelepanelik

alt

Ostujõu kasv soosib korteriturult eramuturule siirdumist