Käesoleva aasta mais tehti Eesti korteriturul tervikuna kokku 2103 ostu-müügitehingut. Võrreldes aprilliga võis ennekõike Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades kasvanud turuaktiivsuse tõttu märgata 6,8%-list tehingute arvu suurenemist, mida võib kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt pidada suhteliselt tavapäraseks. Võrreldes aga möödunud aasta maiga tehti tänavu ainuüksi 2,6% võrra rohkem tehinguid, seda peamiselt Tallinnas ja Tartus vähenenud uute korterite müügi tõttu.
Väljaspool Tallinna tehti samaaegselt Eestis tervikuna 1277 tehingut, mida oli aga kolmandat kuud järjest ligi 15% enam kui veel aasta tagasi, olles eelnevatel kuudel suurenenud ennekõike Tallinna lähiümbruses aset leidva aktiivse valglinnastumise tõttu.
Maikuus tehtud korteritehingute osas kujunes
Eestis mediaanhinnaks 1281 €/m2. Võrreldes aprilliga alanes hinnatase
ligi 5% võrra ennekõike Pärnus ja Tartus mõnevõrra vähenenud uute
korteritega tehtud tehingute taustal, mille kõrval Tallinnas
suhteliselt sarnase tehingute arvu ja tehtud tehingute struktuuri
juures kasvas hinnatase pelgalt 1,1% võrra. Kui aga vaadata
hinnataseme muutust aastases lõikes, siis võrreldes 2018. aasta maiga
langes tänavu mediaanhind koguni 7,9% võrra. Taolist hinnataseme
langust ei ole juba pikemat aega esinenud.
Hinnakasv on
jätkuvalt olnud suuremates keskustes aeglaseim perioodil 2001 - 2010
ehitatud korterite osas, mille juures üheks põhjuseks on ehituslikult
kaasaegsemate elamispindade soetajate puhul eelistus soetada koheselt
täiesti uus korter kui ka asjaolu, et valglinnastumine ei ole veel
aastatega 2006 - 2008 sarnasele tasemele ulatunud ning buumiaegsed
elamispinnad on ühtlasi tihti kardetult madalama ehituskvaliteediga.
Vaadates ehituslikult uuemate elamispindade hinnakasvu konkreetsemalt,
on Tallinna siseselt kõige madalama hinnaklassi uute korterite aastane
hinnakasv jäänud käesoleva aasta alguses ligi 15% juurde, mida on
oluliselt enam kui korteriturul valitsev üldine hinnakasv ning mis on
valdavas osas tulenenud ehitushinna senisest pidevast kasvust.
Ida-Virumaal kasvanud turuaktiivsus viis Eesti kui terviku hinnataseme langusesse
Maikuise hinnataseme üldise languse taga ei ole
aga niivõrd olnud kardinaalsed muutused kinnisvaraturul üldiselt vaid
seda pigem lokaalsel tasandil teatud Eesti piirkondades. Nimelt,
maikuus võis Ida-Viru maakonnas võrreldes aastatagusega märgata koguni
42%-list turuaktiivsuse kasvu. Ida-Viru maakond on aga Harju- ja
Tartumaa järgselt Eesti kõige aktiivsem korteriturg, kus piirkondlik
hinnatase on aga kordades madalam kui mitmetes teistes Eesti
maakondades. Korteritehingute arvu ajutine märgatav tõus tulenes
peamiselt Kohtla-Järve ja Narva linnast, kus aktiivsuse kasvu on
kujundanud ennekõike Eesti Vabariigi kodakondsusega isikud ehk
tõenäoliselt juba olemasolevad piirkondlikud elanikud, kes on eluaset
aktiivsemalt vahetamas.
Sanktsioonidega ja
rahapesuskandaaliga seotud teemade taustal ei ole hiljaaegu enam
Ida-Virumaal Venemaa suunalt investeeringute hulk suurenenud. Ühtlasi
ei ole korteriturul olnud Venemaa kodanike osalemist kuigi olulisel
määral märgata. Ajalooliselt on Ida-Viru piirkonnas mitmed idapoolse
naaberriigi kodanikud mõne odava elamispinna soetanud, et ärilistel
põhjustel Eestisse kiirem rahvusvaheline ligipääs tagada, vastav trend
on aga tugevalt taandunud. Eriti tugevalt on investeeringute
vähenemine mõjutanud Ida-Virumaa linnades ärikinnisvara objektide
võimalikku võõrandamist, seda peamiselt erinevate supermarketite või
kaubanduskeskuste osas, sest eestlastest investorite endi huvi on
Ida-Viru maakonna suunal pigem väga tagasihoidlik.
Väikelinnades on nõudlus 1-toaliste ja 1. korruse korterite osas suurenenud
Vaadates Ida-Viru maakonna linnade turuaktiivsust
konkreetsemalt, on märgata üsna kõrget väiksematoaliste korterite
osakaalu. Viimane tuleneb ennekõike piirkondlikest demograafilistest
teguritest, kus elanikkond on järjest vananev ning pensioniealised
soovivad sageli rohkematoalise korteri vahetada 1-toalise vastu.
Sarnane trend on hetkel sisuliselt kõikides Eesti väikelinnades,
mistõttu paralleelselt varasemalt madalamalt väärtustatud 1. korruse
korterid on muutunud vastupidiselt atraktiivseks kaubaks.
Ülejäänud Eesti piirkondades näeme samaaegselt, et vanemaealised
soovivad maamajadest lahkuda ning kolida linna korterisse, kuid elamud
on sageli juba väga halvas seisukorras ning mitmed kommertspangad ei
võimalda selliseid kinnistuid nooremapoolsetel tarbijatel pangalaenuga
soetada, või siis vähemalt soetada seda piisavalt sobilikel
laenutingimustel. Ehituslikult vanemate ning kehvas seisukorras
elamute pakkumine on pea kõigis Eesti hajaasustusega piirkondades
aegamööda suurenenud. Panganduses üldiselt on aga hetkel jätkuvalt
äärmiselt head ajad, laenude marginaalid on olenemata madalatest
intressidest ajalooliselt kõrged ning laenupakkujate vaheline
konkurents hiljutiste ühinemiste ja lahkumiste taustal vähenenud.
Olenemata Eesti kui terviku elanike arvu kasvust on ääremaastumine jätkumas
Ida-Eesti suunal on üha enam märgata, et noored
jätkavad Tallinna suunal lahkumist ning piirkondlikud väiksemad
keskused hääbumist. Kuigi äärmiselt positiivse majandusliku
konjunktuuri taustal on ka Ida-Virumaal kinnisvaraturu edasine langus
peatunud, jääb sealset tööturgu siiski iseloomustama pigem teatud
pidev ebakindlus, seda kasvõi hetkel aktuaalse elektrienergiaga seotud
uudiste taustal vaadatuna. Piltlikult öeldes lõppeb ida suunal Eestis
jätkusuutlikuim kinnisvaraturu piirkond Tallinn-Narva ja
Pärnu-Rakvere-Sõmeru põhimaanteede ristis, mille piirkondlikuks
keskuseks on Rakvere linn koos selle lähiümbrusega.
Samas, ka Lääne-Viru maakonna väiksemate keskuste osas ei ole kuigi
olulisi kasvutrende märgata, maakonnakeskusest eemal paiknevad kuni
1000 elanikuga alevikud on näidanud mõnigast kasvutrendi, kuid
piirkondadest lahkunud elanike tõttu on mitteavalikku pakkumist siiski
endiselt äärmiselt palju ning negatiivse iibe ja pideva väljarände
tõttu ei ole ka lähitulevikus midagi drastilist muutumas. Diferents
suuremate ja väiksemate keskuste vahel on olenemata haldusreformist
või muudest pingutustest midagi ümber struktureerida endiselt
kasvamas.
Arvestades praegust kinnisvaraturu kasvutsükli
pikkust ning aktiivseima kinnisvara ostjate eagrupi ehk valdavalt
laulva revolutsiooni perioodil sündinute koguarvu, võib väita, et
üldine nõudlus elamispindade järele on enamikes Eesti keskustes asunud
mõõdukas tempos vähenema. Viimast on ilmestanud ka juba mitmetel
perioodidel erinevates Eesti aktiivseimates väikelinnades vähenenud
turuaktiivsus, millele järgneb aegamööda ka loomulikul teel
hinnalangus. Väikelinnade jätkusuutlikkuse tagamise osas näeme, et
äärmiselt kõvasti on ennekõike tänu erinevatele rahalistele
toetusvahenditele pingutamas Rakvere ning mõningal määral ka Viljandi,
kuid ülejäänud väikelinnade osas ei ole olulisi piirkondlikke muutusi
aset leidmas.
Suvilaturul on piirkonniti pakkumine suurenenud
Kui suvisele perioodile omaselt minna vahepeal
Tallinnast väljapoole, siis oleme käesoleva aasta jooksul näinud, et
mitmetes Eesti suvituspiirkondades on pakkumine märgatavalt kasvanud.
Kui võtta näiteks mõned Rapla maakonna põhjaosas olevad
suvilakooperatiivid või ka Lääne-Viru maakonnas endise Vihula valla
rannikualadel olevad võibolla enam tänapäeval mitte niivõrd
populaarsed rannakülad, siis on pakkumiste arv kohati märgatavalt
suurenenud. Iseenesest on elamu- ja suvilaturul pakkumise kasvamine
kevadisel perioodil tavapärane, kuid käesoleval aastal on sagenenud
potentsiaalse ostjaskonna osas kinnisvarabüroodele suunatud küsimused,
et miks mõnes piirkonnas pakkumisi järjest lisandub.
Põhjuseks sealjuures ei ole aga mitte niivõrd asjaolu, et keegi enam
suvitada ei sooviks, vaid pigem asjaolu, et väga suur hulk suvilatest
on soetatud möödunud buumi perioodi tipul või selle lähedasel
perioodil ning alles nüüd on hinnatasemed vastavates piirkondades taas
jõudmas sarnasele tasemele, mis on pannud väga mitmed inimesed oma
vara müüma. Iseenesest ei ole veel hetkel sealjuures midagi
negatiivset, suvitusotstarbelise kinnisvara soetamine on kasvavate
sissetulekute, madala tööpuuduse ja paranenud heaolu foonil viimaste
aastate vältel märgatavalt suurenenud, mistõttu kasvanud pakkumine
peaks võrdlemisi edukalt neelduma. Pakkumisse jäävad lõpuks aga alles
ennekõike olulist renoveerimist või rekonstrueerimist vajavad suvilad,
mida niivõrd ei eelistata. Arvestades kinnisvaraturu erinevate
segmentide järk-järgulist aktiveerumist, kujuneb sel aastal
tõenäoliselt nii suvila- kui ka elamuturul hinnakasv mõnevõrra
kiiremaks kui korteriturul.
Finantsmajanduslikult võib kinnisvara- ja laenuturgu pidada hetkel tasakaalustatuks
Tulles tagasi Tallinna suunal, siis võib sarnaselt
hiljaaegu meediastki läbi käinud väidet korrata, et mingisugust kriisi
kui sellist kinnisvaraturul hetkel õnneks või kahjuks kusagilt ei
paista. Kriisi mõistes ei ole meil hetkel ei puudust kinnisvarast,
puudust ostjatest või müüjatest ega ka puudust laenuraha osas,
vähemalt mitte eraisikutele suunatud laenutoodete ja nende hindade
osas. Turul on aset leidnud ja aset leidmas teatud sorti rahunemine,
mis peaks aeglustuva majanduskasvu ootuses lähikvartalitel jätkuma.
Kinnisvarahindadest kiiremini kasvav palgatase on alates eelmise aasta
teisest poolest järjepidevalt soodustanud pigem ostujõu paranemist,
mis jätkub sarnaselt ka veel lähitulevikus.
Enamik
turuosalisi prognoosib käesolevaks aastaks mõningast tehingute arvu
langust, mida võis pidada tõenäoliseks juba möödunud aasta II pooles
aset leidnud muutuste taustal. Vaadates nii tarbijate kui ka
ettevõtjate kindlustunnet, siis see on jätkuvalt kõrge, kuid inimesed
on tuleviku osas siiski muutunud pessimistlikumaks. Tallinnas on
tänavu esimese viie kuu jooksul korteritehingute arv vähenenud
võrreldes 2018. aasta sama perioodiga 5,1% ning võrreldes 2017.
aastaga 1,0% võrra, mis on üldplaanis kulgenud oodatud tempos. Aastane
mediaanhinna kasv on samaaegselt aeglustunud 6,9%-lt 5,1% juurde, mis
tõenäoliselt püsib aasta lõpuks vahemikus 3 - 5% ning mõnevõrra kiirem
Tallinna lähiümbruses. Arvestades möödunud aasta suvisel perioodil
võrdlemisi kõrget uute korteritega tehtud tehingute osakaalu
Tallinnas, jätkub pealinnas üsna suure tõenäosusega turuaktiivsuse
edasine mõõdukas langus ka lähikuudel.
Eesti turule on aktiivselt sisenemas uusi brände ja ettevõtteid
Turuosalised on aga ise jätkuvalt pigem positiivselt meelestatud, pannes seda iseloomustama kasvõi Efteni väärtpaberite tugev ülemärkimine. Kinnisvarabüroode käibenumbrites ei ole võrreldes aastatagusega olulisi negatiivseid muutusi märgata. Üksikisikute baasilt vaadatuna ei ole samuti midagi olulist kinnisvaraturul muutunud, nõudlus on periooditi vähenenud kuid üldplaanis on turul valitsev meeleolu ja nõudlus eelmise aasta sama perioodiga üsnagi sarnane. Üksteisest eristumine on muutunud aga kinnisvaraäri erinevates segmentides järjest olulisemaks, jätkusuutlikkuse tagamiseks on välja tuldud erinevate kampaaniatega ning näiteks kaubanduskeskustesse ja -turule on lisandunud või peatselt lisandumas hulgaliselt seni nägemata brände ja ettevõtteid. Teisisõnu, konkurents jätkab lähitulevikus mitmel pool kasvamist, mille juures kinnisvarabüroode turule on peatselt Tallinnasse lisandumas üks välismaine ettevõte, kes hakkab tõenäoliselt osutama ennekõike ärikinnisvara hindamisega seotud teenuseid kuid on tegelikkuses siinsel turul saladuskatte all Läti ja Leedu spetsialistide eestvedamisel juba mõnda aega tegutsenud.
