2019. aasta aprillis tehti Eesti korteriturul tervikuna kokku 1840 ostu-müügitehingut. Võrreldes märtsiga võis märgata ligi 7%-list turuaktiivsuse alanemist, mis tulenes ennekõike uute korteritega tehtud tehingute mõningasest vähenemisest Tallinna rõngasvaldades.
Arvestades viimaste perioodide vältel kasvanud ehitusaktiivsust, peaks siiski lähitulevikus aktiivne eeslinnastumine nii Tallinna kui ka Tartu lähiümbruses endiselt jätkuma, seda ennekõike ridaelamukorterite arvelt. Võrreldes 2018. aasta aprilliga tehti tänavu Eesti korteriturul 2,1% võrra enam tehinguid, kasvu vedasid sealjuures peamiselt piirkonnad Tallinnast väljaspool eesotsas Tartu linnaga, kus uute korterite müügimaht taas suurenes.
Aprillis tehtud korteritehingute osas kujunes mediaanhinnaks 1345 €/m2. Võrreldes 2018. aasta sama kuuga kasvas hinnatase 5,2% kuid langes võrreldes tänavu märtsiga uute korterite vähenenud müügi tõttu 6,1% võrra. Aastase hinnakasvu vedajaks ei ole siiski juba mõnda aega olnud enam Tallinn, vaid pigem selle lähivaldade ja Tartu linna uued korterid ning ühtlasi järelturutehingud mujal Eesti väiksemates piirkondades. Korteriturg on jätkuvalt võrdlemisi laiapõhjalise aktiivsusega Eestis tervikuna, kuid erisused Tallinna ja äärealade vahel on jätkanud suurenemist. Ääremaastumine on ja jääb endiselt probleemiks, seda ennekõike Ida- ja Kagu-Eesti osas. Ida-Virumaal on aga mitmes linnas olnud märgata senise pideva langustrendi peatumist, kuid piirkondlikke demograafilisi trende arvestades võib Eesti korteriturul aktiivsuselt kolmandas maakonnas (Ida-Virumaal) pidada ainukeseks jätkusuutlikuks nišiks pigem pansionaatide pidamist kui näiteks üüri- või arendusturgu.
Tallinnas on korteritehingute arv esimese nelja kuuga vähenenud aasta baasil 3,6% võrra
Eesti kinnisvaraturgu üldisemalt vaadates on aasta
esimene kolmandik möödunud veidi optimistlikumalt, kui seni oleks
mõnes piirkonnas veel mõni aeg tagasi oodanud. 2018. aasta vältel
väikelinnades pidevalt vähenenud tehingute arvu edasine langus on
hetkel peatunud ning Tallinnas on turuaktiivsuse langustempo püsinud
suhteliselt mõõdukas. 2018. aasta II pooles kiirelt muutuma asunud
üldine turul valitsev meeleolu on aga tänavu sarnaselt börsidele
oluliselt paranenud, viimase osas võib aga rappa jooksvate
kaubanduskõneluste taustal nüüd muidugi olukord taas sama kiirelt
muutuda. Madal tööpuudus, võrdlemisi kiire palgakasv ning madalad
intressid on jätkuvalt olulisemateks teguriteks, mis potentsiaalse
ostjaskonna osas kinnisvara ostumõtteid mõlgutama panevad. Kuigi
ostjaskonna iseloomu osas on olnud märgata mõningast laulva
revolutsiooni perioodil sündinud nooremapoolsete tarbijate vähenemist,
ei ole siiski korteri- ega üksikelamute turul tervikuna olulist
müügiperioodide pikenemist ega pakkumismahu suurenemist olnud veel
märgata. Eesti elukondlik kinnisvaraturg on äärmiselt hooajaline,
mistõttu pikemas perspektiivis aset leidvad mastaapsemad muutused
kajastuvad statistikas sageli alles olulise viitajaga.
Eelmise aasta II poolest kasvule pöördunud intressimäärade temaatika
võis ajutiselt mõned tarbijad ostuotsusest loobuma panna, kuid Euroopa
Keskpanga rahapoliitika püsib jätkuvalt suhteliselt leebe ning kui
vaadata Eesti eluasemelaenude kallinemist struktuurselt, siis
intressimäärade kasv on pigem aset leidnud kuni 10-aastaste laenude
ehk pigem väikelaenude osas, millega finantseeritakse sageli
riskantsemaid või alternatiivseid varasid (nt suvilad, maamajad vmt).
Viimaste kuude vältel on olnud aga märgata, et kinnisvarabüroo
kliendid kurdavad tavapärasest mõnevõrra enam just koduvahetuslaenu
saamata jätmist. Arvestades analüüsitava kliendigrupi väiksust, võib
tegemist olla muidugi pelgalt teatud asjaolude kokkulangevusega, kuid
krediidiasutuste üldine suhtumine laenuraha pakkumisse on vahepealsel
perioodil kindlasti veidi muutunud, kuid seda seni pigem arendatavate
varade ning investeeringute osas, mis puudutavad peamiselt ettevõtjaid
kui eraisikuid.
Mitmes väikelinnas on korteriturul hinnatase nelja kuu vältel mõne protsendi võrra alanenud
Väikelinnade osas on korteri- ja elamuturul
edasist aktiivsuse kasvu takistamas jätkuvalt sarnased tegurid nagu
varasematel perioodidel. Korteriturul on noorte osakaalu aeglustunud,
kuid jätkuva vähenemise ning piirkonniti võrdlemisi tempoka hinnakasvu
tõttu olnud märgata mõningast pakkumiste arvu kasvu ning samaaegset
pakkumishindade kasvu peatumist, kuid see ei ole alates 2018. aasta
keskpaigast enam süvenenud. Kuigi väikelinnades on piirkondlik
ostujõud sarnaselt Eestile kui tervikule paranenud, on väheneva
ostjaskonna tõttu juba märgata näiteks nii Viljandis, Rakveres kui ka
näiteks Jõgeval võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kuni
mõneprotsendilist hinnalangust. Osaliselt tuleb sealjuures muidugi
arvestada asjaolu, et pideva kinnisvarahindade kallinemise taustal on
asutud soetama ka puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevaid
varasid, mis on sageli tunduvalt odavamad kui samaväärsed
paneelelamute korterid.
Kuna kinnisvaraturul aktiveeruvad
erinevad segmendid üksteise järel, võis korteriturul tehingute arvu
kasvamise järgselt märgata mõneaastase viitajaga üksikelamute osas
samuti turuaktiivsuse tõusu. Väikelinnades lisandub pakkumisse aga
valdavalt nõukogudeaegseid kehvas seisukorras elamuid, mistõttu
pakkumiste arv on tugevalt vähenenud ning märgata on ehitusaktiivsuse
kasvamist ja uute elurajoonide esilekerkimist. Elamuturul on
väikelinnades hetkel müügiperioodid suhteliselt sarnase pikkusega nagu
korteriturul (keskmiselt 6 kuud), mida võib pikemas väljavaates pidada
pigem ebatavaliseks. Nii korteri- kui ka elamuturul on suhteliselt
sarnased trendid aset leidmas nii Viljandis kui ka Rakveres, mille
juures aga viimases keskuses on piirkondlikud arengud tunduvalt
edukamad kui Viljandis.
Väikelinnadesse tagasi kolijaid on jätkuvalt vähem kui Tallinnasse lahkujaid
Väikelinnade osas on elanikkonna väljavool võrdlemisi positiivse majandusliku konjunktuuri taustal peatunud. Samaaegselt on hulgaliselt noori Tallinnast tagasi kolimas, kuid seda on jätkuvalt vähem kui neid, kes pealinna lahkuvad. Tallinnast tagasi kodulinna kolinud noorte osas on märgata, et nad on valmis soetama keskmisest kallimaid ja kvaliteetsemaid varasid, sest Tallinnas elades on neile tõenäoliselt kõrgem hinnatase muutunud n-ö harjumuspäraseks ja vastuvõetavaks. Lisaks on märgata jätkuvalt Skandinaaviamaades tööl käivaid isikuid, kes soetavad aktiivselt oma Eestis asuvasse kodukohta investeerimiseks üürikortereid. Eluasemelaenu taotlevad näiteks Soomes tööl käivad noored aga kurdavad, et pangad ei arvesta siia kinnisvara ostes mitte nende Soomes teenitavat palka, vaid sama valdkonna tõenäolist sissetulekut juhul, kui laenutaotleja teeks sama tööd Eestis.
Kinnisvaraettevõtted püsivad optimistlikud
Vaadates hetkel turuosaliste prognoose edasise
kinnisvaraturu käekäigu osas, siis saab kohati teha vastakaid
järeldusi. Viimasel ajal on hulgaliselt arendajaid asunud meedias
mainima, et elukondlikul kinnisvaraturul tehingute arv jätkab
kindlasti kasvamist. Kinnisvara hindajad ja maaklerid aga prognoosivad
pigem tehingute arvu languse ning kinnisvarade hinnataseme samaaegse
kasvu mõõdukas tempos jätkumist. Kinnisvarabürood aga prognoosivad
samal ajal töötajate arvu ja käibe kasvu, mis iseenesest ei tundu
turul alaneva tehingute arvu, aeglustuva hinnakasvu ja kasvava
konkurentsi saatel kuigi loogiline. Konkrentsi kasvu ilmestab
sealjuures ennekõike kevadine asjaolu, et paljud ettevõtted on
korraldamas tasuta kinnisvaraalaseid üritusi, kus aga osalejate arv ei
ole enam olnud sarnane nagu veel näiteks aastatel 2016 - 2017.
Olulist käibe kasvu saaks turul üldiselt prognoosida sarnases
situatsioonis pigem ainult juhul, kui maaklerteenuse kasutamise
osakaal kinnisvara müüjate seas oluliselt kasvaks või suureneks
laenuga kinnisvara ostjate osakaal (sh kinnisvara hindamise teenuse
vajaduse kasv). Kuigi teatud segmentides on Tallinna korteriturul
märgata müügiperioodide pikenemist ning seetõttu maaklerteenuse
kasutamise mõningast kasvu, on see hetkel siiski veel suhteliselt
marginaalne ning maaklerteenuse vahendustasud ei ole turul tervikuna
suurenenud. Maaklerite osas on üldiselt märgata, et varasid võetakse
müüki järjest kaugemates piirkondades, sest turg on aktiivne Eestis
tervikuna ning mitmes piirkonnas on hinnatase kasvanud tasemeni, kus
peetakse mõistlikuks maaklerteenust osutada ja seda tarbida.
