2019. aasta märtsis tehti kogu Eesti korteriturul tervikuna kokku 1979 ostu-müügitehingut. Võrreldes veebruariga tehti ennekõike hooajaliste ja kalendaarsete tegurite tõttu koguni 20% võrra enam tehinguid, mida oli veidi rohkem kui tavaliselt, kuid mida võib siiski pidada iga-aastaselt suhteliselt tavapäraseks kasvutempo suurusjärguks.
Võrreldes 2018. aasta märtsiga tehti aga 8,1% võrra rohkem
tehinguid. Aastataguse sama perioodiga võrreldes võis aga endiselt
märgata, et Eesti suuremate keskuste osas ei ole korteriturud siiski
pidevalt jätkuvat kasvu näidanud. Kogu märtiskuu korterituru
statistilist kasvu vedasid ennekõike uute korteritega tehtud tehingud
Tallinna lähiümbruses - peamiselt Rae, Saku, Saue ja Viimsi
vallas.
Kui eelmise aasta II pooles võis märgata mitmete
asjaolude kokkulangemisel ülemaailmselt börsidel järsku volatiilsuse
kasvu kui ka kinnisvaraturgudel järsku rahunemist, siis käesoleva
aasta alguses on olnud mõlema osas märgata üsnagi tugevat optimismi
taaskordset esilekerkimist. Eesti korteriturul võis seda mitmete
keskuste osas täheldada ennekõike veebruaris. Mitmetes väikelinnades
tehti kogu I kvartali vältel sarnases mahus või veidi enam tehinguid
kui veel 2017. aasta samal perioodil. Teadupoolest langes väikelinnade
korteriturgude aktiivsus kogu 2018. aasta vältel, käesoleva aasta
alguses on aga edasine turuaktiivsuse langustempo pidurdunud, kuid
hinnakasvu ei ole sellegi poolest järgnenud. Enamikes Eesti
piirkondades on märgata rahunemise jätkumist, kuid arvestades eelmise
aasta II pooles aset leidnud muutusi, siis pigem on käesoleva aasta
alguses kulgenud turu edasine areng oodatust veidi positiivsemalt.
Uute hinnataseme tippude kõrval on pidev hinnakasv siiski vaibumas
Märtsis tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis kui tervikus
mediaanhinnaks 1434 €/m2, mida oli 6,8% rohkem kui aasta aega tagasi
samal perioodil. Võrreldes 2018. aasta märtsiga aastane hinnakasv
veidi aeglustus, kuid püsis siiski põhimõtteliselt täpselt samas
kasvutempos nagu veel 2017. aasta märtsis. Kui varasematel aastatel on
hinnakasvu vedanud korteriturg kui tervik, siis hetkel ilmestab üldine
hinnakasvu tempo pigem Tallinna linna järelturukorterite aastast
hinnakasvu, mis on aasta algusest asunud taas aeglustuma. Tallinna
siseselt võis kogu I kvartali vältel samaaegselt alates 2016. aastast
ehitatud korterite osas märgata ainuüksi 0,8%-list aastast hinnakasvu,
mis veel aasta aega tagasi ulatus 7,3%-ni.
Uute
korteritega tehtavad tehingud omavad hinnastatistikale siiski
jätkuvalt väga laiapõhjalist mõju, Tallinnast väljaspool kasvas
märtsis mediaanhind võrreldes möödunud aasta sama perioodiga
samaaegselt koguni 20% võrra. Viimast mõjutasid jällegi aga peamiselt
Tallinna lähivaldades tehtud tehingud, millest väga suure osa
moodustavad korteriomanditena ridaelamuboksid. Väljaspool Harju-,
Tartu- ja Pärnu maakonda ei ole mediaanhinna tase oluliselt muutunud,
kuid sealjuures tuleb arvestada Ida-Viru maakonna laialdase
korterituru suurt mõju, kus aastaga on mediaanhind tasakaalukate
arengute taustal kasvanud ainuüksi 1,3% võrra.
Tallinna lähiümbruses jätkuv kasv on olnud ootuspärane
Tallinna lähivaldade osas võis 2018. aastal märgata tehingute arvu
kasvamist 7,3% võrra, mille juures jätkas uute korteritega tehtud
tehingute osakaalu kasvamise tõttu kiirenemist ka hinnakasv. Tallinna
siseselt on uute korterite pakkumine küll üsna järjepidevalt kasvanud
ja valikuvõimalused sellest tulenevalt justkui tarbijaskonna jaoks
paranenud, kuid suurele hulgale potentsiaalsele ostjaskonnale jäävad
siiski rohkematoalised uued korterid oma hinnataseme tõttu
kättesaamatuks. Seetõttu on alates 2017. aasta II poolest asunud
märgatavalt kasvama ehitus- ja turuaktiivsus Tallinna suurimates
magalapiirkondades ning lähivaldade Tallinna poolsetel äärealadel, kus
on kinnisvarade hinnatase madalam ning ümbritsev elukeskkond tihti
tunduvalt parem. Käesoleval aastal jätkub Tallinna lähiümbruses
ennekõike väiksemamahuliste arendusprojektide läbiviimine, hinnakasv
kujuneb tõenäoliselt kiiremaks kui Tallinna siseselt nii korteri- kui
ka elamuturul.
Sealjuures on olnud märgata ühtlasi väga
laiapõhjalist ridaelamute ehitus- ja müügiaktiivsuse tõusu, mida on
täiendavalt soodustanud Tallinna suhteliselt kehv elamuturu pakkumine.
Kui Tartus tehakse aastas ühe elamutehingu kohta kümme
korteritehingut, siis Tallinnas müüakse ühe elamu kohta ligi
kolmkümmend korterit. Suure osa elamuturu pakkumisest moodustavad
nõukogudeaegsed hooned, mida aga suur osa ostjaskonnast ei soovi
soetada. Samaaegselt ei soovi hulk arendajaid uusi üksikelamuid
ehitada, sest ehitushind on tasemel, mille juures olemasolevate
klientide hulk on pigem liiga õhuke. Üha enam on nii rida-, paaris-
kui ka üksikelamute arendamise osas märgata, et kivikonstruktsioonis
hoonete asemel rajatakse puit- ja metallkonstruktsioonis moodulitest
hooneid. Kuna sarnased tooted on võrreldes samalaadsete varadega pigem
odavad, on ennekõike 25-35-aastaste ning sageli esimese kodu ostjate
seas ostuhuvi üsna kõrge.
Samaaegselt on korteriturult elamuturule siirdujate seas olnud täheldada ka pidevat üksikelamukruntide ostusoovi kasvu. Tallinna lähiümbruses on kruntide pakkumine järjepidevalt vähenenud ning hinnakasv kiirenenud. Iseenesest on tegemist täiesti tavapärase sündmuste kulgemisega - kõigepealt aktiveerub korteriturg suuremates keskustes, seejärel elamu- ja maaturg, mille aegselt valgub aktiivsus ka väiksema asustustihedusega piirkondadesse. Praeguste arengutrendide tõttu võib arvata, et lähitulevikus asub turule tagasi tulema üsna mitmeid buumiperioodi lõpus seisma jäänud projekte, mille osas ei jõutud võibolla isegi müügiga alustada kuid mida on pea kõikide suuremate Eesti linnade lähiümbruses kunagise üleplaneerimise tõttu tohutul hulgal.
