Turuaktiivsuse langust on viimasel kahel kuul vedanud Tallinn

2019. aasta veebruaris tehti Eesti korteriturul kokku 1645 tehingut. Võrreldes jaanuariga tehti 18 tehingut rohkem (+1,1%) kuid siiski 62 tehingut vähem (-3,6%) kui veel aasta tagasi samal kuul. Veel jaanuaris langes tehingute arv aastases võrdluses 4,2 protsendi võrra. Suhteliselt sarnases tempos turuaktiivsuse alanemine on jätkunud kogu talve vältel, mida on vedanud ennekõike tehingute arvu vähenemine pealinnas, kirjutab Arco Vara analüütik Mihkel Eliste.

Kinnisvaraturu ülevaated, Toimetaja valik, Arco Vara, Eesti kinnisvaraturg, Korteritehingud, Mihkel Eliste, Kinnisvaraturg

Tallinnas on samaaegselt vähenenud nii uute kui ka järelturukorterite müük, mis mõningase ajalise viivitusega on üksteisele samasuunaliselt järgnenud. Tallinna järelturul on turuaktiivsus vähenenud juba koguni viis kvartalit järjest, uute korterite müük aga seni kaks kvartalit järjest. Mujal Eestis, Tallinnast väljaspool, tehti veebruaris täpselt sama palju tehinguid kui aasta tagasi, mida toetas ennekõike aktiivne uute korterite müük Tallinna lähiümbruses, kus on veel üldine kasvutrend säilinud.

Senine pidev hinnakasv on ka statistiliselt vaadatuna lõpuks vaibumas

Veebruari jooksul tehtud tehingute osas kujunes kogu Eesti korteriturul mediaanhinnaks 1347 €/m2. Võrreldes jaanuariga püsis hinnatase suhteliselt sarnase tehingute arvu taustal 3,4%-lises languses, mida mõjutas ennekõike Tallinnas vähenenud tehingute arv. Väljaspool Tallinna võis ülejäänud Eestis märgata 11%-list hinnakasvu, Tallinnas langes mediaanhind võrreldes jaanuariga samaaegselt aga 2,4% võrra. Võrreldes 2018. aasta veebruariga kasvas hinnatase Eestis tervikuna ainuüksi 1,1% võrra, sealjuures Harju maakonnas 1,7% ja Tartu maakonnas 1,0% võrra.

Võrreldes aastataguse perioodiga ei ole hinnatase enamikes Eesti piirkondades enam märgatavalt kasvanud. Kui varasemalt võis pideva 5 kuni 8 protsendini ulatuva hinnakasvu saatel iseloomustada seda pigem uute korteritega tehtud tehingutele, siis hetkel peegeldab turu üldine hinnakasv pigem järelturukorterite aastast kallinemist. Viimast ennekõike Tallinna magalapiirkondades, kus nõukogudeaegsete korterite hinnakasv on uute korterite pideva kallinemise tõttu oma madalamast hinnatasemest tulenevalt taas ajutiselt atraktiivsemaks muutunud. Järelturul on Eestis tervikuna hinnakasvu panustanud ka aktiivseimad väikelinnad. 2018. aasta II poolest kiirenema asunud järelturu hinnakasv näitab hetkel siiski taas aeglustumise märke, taandudes ideaalis sarnaselt uute korteritega pelgalt mõneprotsendilise kasvuni. Tehingute arvu langus võib samaaegselt aasta teises pooles veidi leeveneda, sest faktiliselt ei ole turg enam kasvu näidanud juba 2018. aasta juulikuust alates.

Talvine periood on olnud kummaliselt aktiivne

Olenemata sellest, et tehingute arv jätkab käesoleval aastal ennekõike Tallinnas langemist, on siiski senised talvekuud olnud võrreldes varasemate aastatega kummaliselt aktiivsed. Seda küll mitte tehingute arvu mõistes, aga ostuhuviliste hulk ning kuulutuste vaatamine on talvisele perioodile olnud tänavu pigem ebatavaliselt kõrge. Seda ennekõike investeerimiseks sobilike korterite turul ja paralleelselt elamuturul, mille kasv on korterituru kasvule mõningase viitajaga järgnenud ning kus on käesoleva aasta jooksul oodata positiivse hinnakasvu trendi säilimist. Üksikelamute hinnataseme erinevus on mitmes Eesti paigas võrreldes samaväärse seisukorraga korteritega muutunud kohati põhjendamatult madalaks. Elamuturu üldise aktiivsuse märgatavat kasvu on olnud pigem märgata aga Eesti väikelinnades ning Tartu ja Tallinna lähiümbruses, kuid mitte suuremate keskuste endi siseselt.

Teisisõnu, üldine tehingute arv on Eestis tervikuna alanevas trendis, kuid kinnisvaraturg on endiselt vägagi aktiivne ning tänast üldist turul valitsevat olukorda võib tehingute arvu poolest samastada 2017. aasta perioodiga. Iseenesest olid aktiivsuselt veidi vaiksemad aastad nagu periood 2015 - 2017 paljude turuosaliste jaoks isegi positiivsemad kui 2018, sest nii flippijad kui ka üürikinnisvarasse investeerijad said laialdasema pakkumise taustal aktiivsemalt tegutseda kui praegu.

Lühiajalisele statistikale tuginevalt on väikelinnade langustrend peatunud

Enamasti järgneb turul müüdavate mahtude vähenemisele ehk tehingute arvu alanemisele ka keskmiselt 6- kuni 18-kuulise viivitusega ka hinnalangus. Kuna Eesti väikelinnades algas tehingute arvu alanemine juba aasta aega varem kui Tallinnas, siis võis esialgu vastava trendi kujunemist kahtlustada aktiivseimates väikelinnades nagu Viljandis ja Rakveres, kus on aga hinnakasvu peatumise järgselt taas justkui märgata optimismi esilekerkimist. Veebruaris müüdi näiteks Rakveres koguni pea kolm korda rohkem kortereid kui aasta tagasi, kuid mediaanhind püsis 1 euro võrra madalamal tasemel kui veel 2018. aastal. Taoline turuaktiivsus on pigem ebatavaline, sest Rakveres on kuulutusportaalides aktiivseid müügikuulutusi ainult ligi kaks korda rohkem kui veebruaris tehtud tehinguid. Piltlikult võib sellist turuaktiivsust kirjeldada Tallinnaga, kus ühes kuus müüdaks sarnases olukorras tänase keskmiselt 750 korteri asemel ühes kuus 2300 korterit.

Väikelinnades on hinnakasvu asunud takistama ennekõike kasvav pakkumiste arv. Lisaks järelturu pakkumistele on nii Viljandis, Rakveres, Haapsalus kui ka näiteks Võrus lisandunud pakkumisse üksikuid uusi kortereid. Kui veel mõni aeg tagasi sai madalaima otsa uue korteri Rakveres kätte ligi 1250 €/m2 eest, siis käesolevast aastast lisandunud projektide hinnatase küündib juba koguni 1650 €/m2 juurde. Sarnase hinnatasemega projekte on kavandatud ka Viljandisse, kus seni on turule toodud arendusprojektid nagu näiteks A. Maramaa puiesteel paiknev korterelamu edukalt läbi müüdud. Niivõrd kõrgete pakkumishindade kasvu taga on aga põhiline probleem selles, et mitte ostjaid ei jagu, vaid kuna ostjad kasutavad ostu sooritamiseks enamasti pangalaenu, ei tule sellised numbrid kinnisvara hindamisel eksperthinnangutes täis ning projektid peavad ootama turul üldise hinnataseme järele jõudmist.

Kinnisvaraturg on endiselt üsna hea tervise juures

Järjest rohkem on taas märgata, kuidas kõiksugustes veebiportaalides ja kommuunides lahatakse kinnisvaraturu võimalikku ülikiiret kõrbemist sarnaselt 2008 - 2009 perioodile. Jah, ma samuti siiralt loodaksin, et hinnatase homme 50% kukuks, sest siis ehk oleks, mida osta. Aga, analüüsides kõikvõimalikke makromajanduslikke tegureid ja erinevaid suhtarve ning vaadates erinevate krediidiasutuste ja Eesti avaliku sektori institutsioonide prognoose nii palgakasvu kui ka tööturu edasiste arengute osas, ei saa paraku kuidagi sellist järeldust meid peagi tabavast krahhist hetkel teha. Hetkel muretseksin kinnisvaraturu edasiste arengute osas tõsisemalt pigem siis, kui laiapõhjalise rahapesu skandaali taustal näiteks Swedbank oma uksed kinni paneks. Süsteemselt oluliste krediidiasutuste puhul läheneb sellise stsenaariumi kulgemine siin maailmanurgas siiski nullile. Oluliseimaks probleemiks jääb Eesti kinnisvaraturul siiski jätkuvalt rahvastiku demograafiline taust, mida peegeldab ka järelturutehingute arvu aeglane kuid pidev langus, sest juba suhteliselt pika kasvutsükli vältel paistab turg olevat lihtsalt küllastunud.

Kuid, kas korteriturul hinnatase siiski ka kunagi ikkagi langema hakkab? Jah, tõenäoliselt algab see praeguste turutrendide sarnases tempos jätkudes järelturult ja keskmisest oluliselt kallimate Tallinna uute korterite turult. Kas see saab nüüd olema juba 2019. aasta lõpupoolel või kusagil kaugemas tulevikus, on hetkel veel pigem esoteerika valdkonna spetsialistide pärusmaa. Praegust tehingute arvu langusele pöördumist oli samuti võimalik ette näha, kuid sellegi pöördemomendi prognoosimist pidi vahepeal peaaegu aasta võrra edasi lükkama. Kuid isegi, kui hetkel kinnisvara hind otseselt üle-riigiliselt ega Tallinnas ei lange, siis netopalga kasv on olnud juba mõnda aega kiirem kui elukondliku kinnisvara üldine hinnakasv, mistõttu kinnisvara on olenemata hinnalanguse puudumisest muutumas siiski kättesaadavamaks.

Omanditurult on hinnakasv siirdunud taas üüriturule

Probleem on hetkel esile kerkinud pigem üüriturul, kus üürihinnad on ennekõike 1- ja 2-toaliste kvaliteetse siseviimistlusega korterite osas hakanud palgakasvuga samas või piirkonniti isegi kiiremas tempos taas kasvama, sest järjest enam noori kas lihtsalt ei soovi või ei ole võimelised kinnisvara soetama. Üüripakkumiste arv on samaaegselt paralleelselt üüriinvesteeringute vähenemisele hakanud alanema, Tartus on tasakaalumaka üürikorteritesse investeerimise taustal pakkumiste arv järjepidevalt vähenenud juba koguni mitu aastat järjest. Üürihindade kiirenenud kasv on peatamas või juba mitmes Eesti linnas peatanud üüritootluste senise pideva alanemise, soodustades taas kinnisvarasse investeerimist.

Noorte jaoks ei ole kinnisvara ostuvõime piirajaks mitte sissetulek, vaid omafinantseeringu puudumine, mistõttu võetakse laialdaselt KredExi käendust. Kinnisvarabüroode silmis on näha, et noored hindavad oma laenuteenindamise võimekust sageli üsna tugevalt üle. Kuna KredExi kaasamisel on võimalik tasuda väiksemat sissemaksu, siis eelistatakse soetada ennekõike väga hea siseviimistlusega varasid, millele ollakse toetuse tõttu nõus peale maksma (s.t üle turuväärtuse), kuid see on nõnda alati olnud ja seda võib pidada tavapäraseks. Kui nüüdsel poliitmaastikul hakatakse noortele kinnisvara uudsete toetuste läbi kättesaadavamaks tegema, võib juba eeldada, mida kinnisvara hinnad seepeale mõningase viitajaga teha võivad. Peatselt saab olema huvitav jälgida, kuidas siis ikkagi munitsipaalkorterite turuletulek ja miks mitte ka Türi linna kinnisvarapoliitika turu arengut mõjutama asub. Kodumaised teemad kõrvale jättes, lähitulevikus siiski üleüldine globaalne ebakindlus nii tarbijate kindlustundes kui ka finants- ja kinnisvaraturgudel püsib, tõotab tulla üsnagi põnev aasta.

City24 saade „Meie kaunid kodud“: WOHO – uut suunda näitav elu- ja ärikeskkond Tallinna tuiksoonel

11.03.2019

alt
alt

Ülemiste keskuse laiendusest on rendilepingutega kaetud 98 protsenti

11.03.2019

Sarnased uudised

alt

SEB: Põhjamaade kinnisvaraturu langus mõjutab ka Eesti ettevõtjaid

alt

Uute korterite kallinemine on viinud ostjad tagasi järelturule

alt

Eestis on kinnisvaratehingud jätkuvalt maailma soodsamate seas

alt

EKFL: Kinnisvaraettevõtjad ootavad turu rahunemist

alt

Uus Maa: uusarenduste eelmüügid on hakanud pikenema

alt

Kas mikrokorter ikka on unistuste elukoht?

alt

Uute korterite müük kasvab jätkuvalt

alt

Emotsioonid kinnisvaraturul on kui varjatud lõks

alt

Tallinna korteri ruutmeetri hind kasvas 7,5 protsenti 1794 euroni

Kõige populaarsemad

1

City24 saade „Meie kaunid kodud“: Trummar Reigo Ahven tunnetab rütme stiilses Raekoja platsi korteris

2

Tallinna korteriturg: uute kodude buum kandub Haaberstisse

3

Tallinn müüb enampakkumisel 1,5 miljoni euroga kesklinna parklat

4

Lasnamäe suurimas elamuarendusprojektis algas teise etapi ehitus

5

City24 saade „Meie kaunid kodud“: Eesti Arhitektuurimuuseumi teadur Mait Väljas avab Õismäe kaunimate vaadete saladused

6

4 kõige tavalisemat viga, mida kinnisvaraarendajad teevad rahastuse kaasamisel

Toimetaja valik

alt

Turuaktiivsuse langust on viimasel kahel kuul vedanud Tallinn

alt

Milline on hea kinnisvarakuulutuse foto?

alt

SEB: Põhjamaade kinnisvaraturu langus mõjutab ka Eesti ettevõtjaid