Septembris tehti Eesti korteriturul kokku 1812 tehingut. Võrreldes augustiga tehti 3,8% ning võrreldes eelmise aasta septembriga 5,2% vähem tehinguid. Sügisese perioodi algusega seotud hooajaline kasv on pigem tavapärane ning on kordunud seni kestnud kasvutsükli jooksul sisuliselt iga-aastaselt.
Võrreldes aastataguse perioodiga jätkus aga
turuaktiivsuse alanemine teist kuud järjest, langust vedas jätkuvalt
ennekõike Tallinna linn, kus on asunud vähenema nii uute kui ka
järelturu korterite müük. Tallinnas tehti võrreldes eelmise aasta
septembriga 8,7% vähem tehinguid. Aasta esimese üheksa kuu vältel on
Tallinnas müüdud 1,6% rohkem kortereid kui aasta tagasi, kuid
tehingute arv on kasvanud ainult üle 55 m2 suuruste elamispindade
puhul. Eesti aktiivseimates väikelinnades nagu Viljandis, Kuressaares,
Rakveres kui ka Pärnus võis aga tehingute arvu langusele pöördumist
märgata nüüdseks juba kolm kvartalit järjest. Kasvu peatumine tuleneb
ennekõike aastatagusest kõrgest võrdlusbaasist, mida on juba pikemat
aega loonud uute korterite edukas müük ning korterituru laiapõhjaline
ja üleriigiline aktiveerumine.
Olenemata sellest, et
enamikes Eesti väikelinnades on jätkunud elanikkonna ligi 1%-line
vähenemine aastas ning Tallinnas seevastu ligi 1%-line aastane elanike
arvu kasv, ei ole siiski käesoleval hetkel elanike arvu muutumisega
seotud trendid olnud otseselt turul aset leidvate muutuste põhjuseks.
Vaadates turul tehtavaid tehinguid, kinnisvaraportaalides pakkumisel
olevaid varasid ning analüüside ostuhuviliste kliendiprofiili, on
potentsiaalne ostjaskond ostuotsuseid edasi lükkamas ennekõike
kinnisvara kõrge absoluutväärtuse tõttu. Olenemata, et 2014. aastast
ei ole Tallinnas ega Tartus kinnisvara kättesaadavus piirkondlikku
sissetulekut ja kinnisvara hinnataset võrreldes oluliselt halvenenud,
ei ole siiski olemasolevast ostjaskonnast suur hulk tarbijaid
võimelised kinnisvara praegustelt hinnatasemetelt soetama.
Väikelinnades on muutused turul aset leidnud tunduvalt kiiremini, sest
pakkumise moodustab valdavas osas ainult nõukogudeaegne elamufond.
Väikelinnade turgudel klassikaline pakkumise ja nõudluse tasakaalustumine
Väikelinnade näitel on turul aset leidnud
järgnevad muutused. Kõigepealt asus Tallinna ja Tartu aktiveerumise
järgselt viitajaga nõudlus tugevalt kasvama ka väikelinnades, mille
järel pöördus pakkumiste arv langusesse ning hinnakasv hakkas
kiirenema. Seejärel püsis pakkumiste arv mitmetes keskustes ligi aasta
aega kõigest mõnekuulise laojäägi juures, mis viis hinnataseme veelgi
kõrgemale. Kui hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga
tüüpkorterite ruutmeetri hinnatase hakkas ületama piirkondlikku
keskmise brutopalga taset, on järjest suurem hulk tarbijaid pidamas
kinnisvara pigem kalliks ning on võimalusel otsimas odavamat
elamispinda, kuid seda tulutult.
Edasiselt on pakkumiste
arv ligi 6-kuulise viitajaga asunud jõudsalt kasvama ning hinnataseme
kasv peatuma. Näiteks Pärnu linnas on mediaanhinna tase küll jätkanud
kvartaalselt vaadatuna tänavu III kvartalis 11%-list kasvu, kuid
hinnatase on täpselt sama, mis eelneva aasta IV ja selle aasta I kui
ka II kvartalis. Täpselt samasugust olukorda on märgata ka näiteks
Rakveres, Viljandis, Paides ja Jõgeval. Likviidsuse sarnasel tasemel
püsimise ja pakkumiste arvu edasise kasvamise mõjul ei ole välistatud,
et uuel aastal I kvartalist hinnatase mitmetes väiksemates keskustes
veidi alaneb.
Sarnased kuid uute korterite laialdasest
pakkumisest tulenevalt veidi erinevad muutused on lähikvartalitel aset
leidmas tõenäoliselt ka Tallinnas. Lühiajaliselt võib Tallinnas veel
järelturul hinnakasv kiireneda, sest alla 2000 €/m2 pakkumisel olevate
uute korterite maht on jäämas järjest väiksemaks, kuid järelturu
pakkumine on juba pikemat aega niigi õhuke ning see ei suuda uute
korterite müüginumbrite vähenemist tõenäoliselt tasakaalustada.
Ostjate jaoks turul valitsev olukord on siiski paranemas, sest
tehingute arvu kasvu pidurdumise kõrval on pakkumiste arv taas
kasvamas ning hinnakasv aeglustumas, mis võimaldab ostjaskonnal turul
vahepealsel perioodil aset leidnud muutustega kohaneda.
Üüriturul on taas nõudlus kasvanud ning hinnakasv piirkonniti kiirenenud
Põhilise ostjaskonna moodustavad omanditurul
endiselt 25-35-aastased tarbijad, kes on moodustamas eraldi leibkondi
ning kellest suur hulk on ostmas oma esimest elamispinda, milleks on
reeglina korter. Kuna ostjaskonna pigem kõrgetele nõudmistele vastava
kuid taskukohase kättesaadavusega pakutava kinnisvara hulk on turul
vähenenud, on järjekordselt märgata mitmetes Eestis suuremates
keskustes üürituru taaskordset kasvamist. Kui möödunud aastate jooksul
võis märgata laiapõhjalist üürikinnisvarasse investeerimist, mis tõi
turule rohkem pakkumisi ning tasakaalustas pakkumishindu, siis
vahepeal prognoositud üüriturul kujunev ülepakkumine möödus
suhteliselt kiiresti. Üürihindade kasv on taaskordselt hoogustunud,
ainuüksi Tartu linnas on käesoleval aastal olnud hea kuni väga hea
siseviimistluse seisukorraga üürikorterite pakkumishindades ligi
10%-line kasv. Väikelinnades on olnud märgata suhteliselt sarnast
hinnakasvu, üürikorterite pakkumine on taas langenud ning mitmetes
maakonnakeskustes on vastuvõtliku hinnataseme juures kvaliteetset
elamispinda hetkel leida tunduvalt keerulisem kui veel aasta
tagasi.
Tallinnas on aastane üürihindade kasv olnud veidi
tasakaalukam ning linna siseselt piirkonniti erinev, kuid puhtalt
statistiliselt vaadatuna on hinnakasv jäänud kuni 5 protsendi juurde.
Analüüsides kinnisvaraportaalide andmeid, on Tallinnas üüripakkumiste
arv pea igakuiselt alanenud juba veebruarist saadik, muutusi on siiski
kujundanud ennekõike üürituru hooajaline käitumine. Oktoobrist asub
pakkumiste arv aga tõenäoliselt taas kasvama. Tallinnas on
üürikorterite pakkumisi olnud viimasel ajal rekordiliselt palju, kuid
arvestades vahepealset elanike arvu kasvu ning viimati 2015. aasta
kevadel esinenud pakkumiste kõrgeimat mahtu, ei ole üürikorterite hulk
kuulutusportaalides oluliselt kasvanud. Lähiajal jätkub Tallinnas küll
aktiivne kinnisvarasse investeerimine, kuid väheste sobilike
pakkumiste tõttu ei küündi see enam varasemate aastate tasemele.
Teisalt on järjest enam märgata ka investeerimisotsuste
edasilükkamist, sest näiteks eelistatuimate alla 20 m2 suuruste
korterite pakkumisandmeid analüüsides peab tõdema, et nende
prognoositav tootlus jääb juba pindalalt suurematele korteritele alla
ehk pakkumishinnad on vastavas segmendis tihti üle hinnatud.
Tallinna linna koliv elanikkond on muutumas
Tallinnasse koliva elanikkonna struktuur on siiski olenemata seni sarnasest elanike arvu kasvust muutumas. Tööpuudus on üleriigiliselt madal ning kvalifitseeritud tööjõul ei ole enam põhjust pealinna kolida, suhteliselt sarnase palgataseme juures on nõudlust tööjõu järele ka juba kodukandis, kus igapäevased kulutused on madalamad ning elukeskkond võrreldes Tallinnaga sageli tunduvalt parem. Tallinnasse kolib jätkuvalt ennekõike madalama haridus- ja oskustasemega elanikkond, samas on järjest enam märgata, et osa neist ei tule Tallinnas oma eluga rahaliselt toime ning kolitakse mõne aja möödudes tagasi väikelinnadesse, seda eriti üksikisikutest leibkondade osas. Kõrgemalt haritud ning oskustööjõu liikumist tagasi väikelinnadesse hoiab eemale aga peamiselt asjaolu, et sellistel inimestel on sageli elukaaslane, kes aga ei leiaks tõenäoliselt omale endises kodukohas sobilikele tingimustele vastavat töökohta. Sarnaseid trende on välja toonud juba pikemat aega ka mitmed väikelinnades või nende lähipiirkonnas tegutsevad edukad tööstusettevõtted, kes sageli sooviksid näiteks koostöös avaliku sektoriga vastavale probleemile mingisugust lahendust leida.
Tehingute arvu vähenemist on turul olnud märgata ennekõike odavamate varade osas
Kinnisvarabüroode jaoks on perspektiivis küll
turul tehtavate tehingute arvu vähenemine probleem, kuid kui hetkel
vaadata tehingute struktuuri näiteks elamu- ja korteriturul, on
ennekõike vähenenud kõige madalamasse hinnaklassi kuuluvate varadega
tehtud tehingud, mille osas tavapäraselt nagunii ei kasutata ei
vahendusteenust ega ka pangalaenu, sest tarbijad soetavad selliseid
varasid valdavas osas omafinantseeringuga. Mitte, et senine tehingute
arvu vähenemine ei oleks kinnisvarabüroodel näiteks hindamisteenuse
osas nõudlust viimastel kuudel mõningal määral alandanud, vaid
nõudluse vähenemine ei ole seni kulgenud samas tempos nagu
kinnisvaraturu üldine langustrend.
Turuaktiivsuse
alanemine, pakkumiste arvu kasvamine ning ühtlasi müügiperioodide
pikenemine on aga peatselt teatud määral soodustamas
kinnisvaramaaklerite teenimisvõimalusi, sest kuigi varade käibekiirus
langeb, on seni elukondliku kinnisvara turg olnud järelturu osas pigem
äärmiselt müüjakeskne. Inimesed on edukalt oma kinnisvara müügiga
hakkama saanud ilma vahendusteenust vajamata, mistõttu äärmiselt
aktiivne kinnisvaraturg on kinnisvaramaaklerite tegevust tavapärasele
arusaamale vastupidiselt just seni takistanud. Turul valitsevad
trendid on aga muutumas ning professionaalse müügi- ja turundusteenuse
kasutamine muutub järjest vajalikumaks. Tallinna linnas on juba
kuuldusi, et üksikute oodatud müügigraafikust maas olevate
uusarenduste osas on asutud maakleritele pakkuma kõrgemat
vahendustasu, et võimalusel müüki ergutada.
