Käesoleva aasta märtsis müüdi Eestis 2131 korterit, mida oli 14% vähem kui aasta tagasi samal kuul kuid 7,1% rohkem kui veebruaris.
Eesti kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest
tulenevalt oli märtsis turuaktiivsuse kasv võrreldes veebruariga
ootuspärane, mis leiab aset sarnase trendina iga-aastaselt. Võrreldes
aastataguse ajaga võis turul tehtavate tehingute langust samuti
oodata, seda ennekõike eelmise aasta märtsis tehtud tehingute
struktuuri tõttu.
Uute korterite juba üsnagi pikaajalise
aktiivse müügi tõttu on selliste tehingute mõju korterituru
statistikale järjest ulatuslikum. 2017. aasta märtsis müüdi Tallinna
linnas 979 korterit, millest ligi 35% olid uued korterid. Neist uutest
korteritest moodustasid omakorda pea 15% korterid, mis liigituvad
mitte-vabaturutehinguteks ehk tehinguteks, mis tehti omavahel seotud
osapoolte vahel. Sellise plokktehingu osas oli tegemist arendajaga,
kes tõstis ühe ja sama arendusprojekti korterid ühest juriidilisest
kehast teise.
Arvestamata teadaolevaid
mitte-vabaturutehinguid, tehti tänavu märtsis Eestis 12% vähem
tehinguid kui aasta tagasi, mida võib siiski endiselt pidada tugevaks
languseks. Viimane tulenes samuti uute korterite müügitehingute
struktuurist, kus mitmete Tallinna linna magalapiirkondades paiknevate
korterelamute valmimise järgselt sõlmiti eelmise aasta märtsis
hoogsalt tehinguid peamiselt neljas suuremas arendusprojektis
Lasnamäel, Haaberstis ja Mustamäel.
Kõrgete aastataguste
baasväärtuste tõttu on statistiliselt vaadatuna korterituru kasv
Eestis tervikuna aeglustunud, uute korterite müük on Tallinnas ja
Tartus küll jätkanud kasvamist, kuid seda aeglustuvas tempos.
Tehingute arvu kasvu osas on üha enam esile kerkinud Pärnu linn, kus
sarnaselt teistele Eesti väiksematele linnadele on järelturu edasist
kasvu takistamas vähenev pakkumiste arv, mida tasakaalustab omakorda
kasvav uute arendusprojektide hulk.
2018. aasta märtsis
tehtud korteritehingute taustal kujunes mediaanhinnaks 1333 €/m2.
Võrreldes veebruariga kasvas hinnatase 0,2% ning võrreldes eelmise
aasta märtsiga 10% võrra. Aasta baasil oli hinnakasv kiireim Tartus
(+15,7%) ning Pärnus (+15,6%), Tallinnas kasvas hinnatase peamiselt
uute korterite kasvavate hindade tõttu 4,3% võrra. Arvestamata
suuremate keskuste hinnastatistika osas uute korterite mõju, kasvasid
2018. aasta I kvartalis Tallinnas tüüpkorterid ehk perioodil 1940-1990
ehitatud eluruumid oma hinnalt aasta jooksul 6,9%, Tartus 1,3% ja
Pärnus koguni 18% võrra. Tallinnas püsis hinnakasv aastataguse
perioodiga täpselt samal tasemel, Tartus on hinnakasv 25-35-aastaste
ostjate osakaalu vähenemise tõttu aeglustunud. Pärnus on pikemale
perioodile taandatuna märgata aastast hinnakasvu ligi 10% juures, mis
on asunud viimaste kuude vältel pidurduma.
Tüüpkorterite varasem uutest korteritest mõne protsendi võrra kiirem hinnakasv on taandumas ehituslikult uuemate korterite hinnakasvuga sarnasele tempole.
Uute korterite hinnakasvu on pidurdanud ennekõike kasvanud ehitusaktiivsusest tulenenud pakkumise kasv. Tüüpkorterite nõudlust ning sellest tulenevat hinnarallit on survestanud üürikinnisvarasse investeerimine ning nooremapoolsed tarbijad, kes on moodustamas eraldi leibkondi ning soetamas oma esimest kodu. Üldiselt on elukondlikul kinnisvaraturul hinnakasv taandunud elanikkonna ostujõu kasvuga sarnasele tasemele, tugeva kasvu periood on valdavalt lõppenud ning kinnisvara taskukohasuse olulist vähenemist ei ole enam oodata. Rootsi kinnisvaraturu passiivne kuid potentsiaalne negatiivne mõju on vähemalt lühiajaliselt vähenenud, pilk tuleks lähitulevikus hoida pigem Eesti eksportivate ettevõtete käekäigul ning Euroopa Keskpanga intressipoliitikal.
Väheaktiivsemate maakondade osas on pea igal pool
märgata tehinguaktiivsuse püsimist aastataguse ajaga sarnasel tasemel,
sest nõudlus on juba pikemat aega ületanud pakkumist. Pakkumiste arv
on pidevalt vähenenud ja selle struktuur halvenenud, välja arvatud
veel muidugi Ida-Virumaal. Viimast iseloomustab igakuiselt ajutine
hinnastatistika, kus näiteks märtsis tehti nii Viljandi kui Jõgeva
maakonnas sisuliselt sama palju tehinguid kui aasta tagasi kuid
hinnatase kasvas samaaegselt vastavalt 52% ja 31% võrra. Mida vähemaks
jääb pakkumisi, seda enam kasvab surve hindade kasvuks ning üha enam
liigutakse suurematest keskustest väiksematesse, otsides
taskukohasemaid pakkumisi alevikest ja küladest. Nii üürimiseks kui
ostmiseks on asutud otsima kortereid ka sotsiaalsel- ja majanduslikul
tasandil pigem mahajäänud piirkondadesse, kuhu veel kõigest mõni aasta
tagasi ei oleks soovinud mitte keegi elama minna. Viimast on mõjutamas
ennekõike paranenud piirkondlikud tööturu tingimused.
Väikelinnades otsitakse aktiivselt arenduseks sobilikke krunte, kuid
põhiliseks takistuseks on projektide algatamisel laenuraha
kättesaadavus, mille osas ei ole kinnisvaraarenduseks laenu saamise
tingimuste leevenemist oodata. Alternatiivsete finantseerimisviiside
nagu näiteks ühisrahastuse läbi väljastatavate laenude maht jätkab
Tallinnast väljaspool lähitulevikus kasvamist. Laenurahaga äri- ja
tootmisotstarbeliste hoonete püstitamisel kasvab Eesti väiksemates
keskustes avaliku sektori poolse käenduse vajadus ning piirkondlikku
ettevõtlust subsideerivate toetust hulk.
Paralleelselt
korterituru kasvule tõi kevade algus pea kõikjale Eestisse oodatud
elamuturu aktiivsuse hoogustumise. Elamuturgu on aga viimaste aastate
vältel tabanud järjest sarnased trendid nagu korteriturgu. Peamiseks
probleemiks on nii suuremates kui väiksemates keskustes pakkumiste
pidev vähenemine ning olemasoleva pakkumise kehv ülesehitus. Suur hulk
pakkumisel olevaid varasid ei vasta oma pakkumishinnalt
turuväärtusele, kuid kuna enamus üksikelamu ostjatest kasutab ostu
sooritamiseks pangalaenu, siis jäävad tehingud tihti turuväärtuse ja
pakkumishinna vaheliste suurte kääride tõttu ära. Hulgaliselt
pakkumisi on siseviimistluselt üsnagi kehvas seisukorras, ostjad
saaksid sealjuures küll laenu maja ostmiseks kuid neil ei ole seejärel
enam remondi tegemiseks raha.
Lisaks, ehituslikult
vanematel elamutel on tihti tehtud kehtivast ehitusseadustikust
tulenevalt ebaseaduslikke ehitustöid, mis vajavad tagantjärele
seadustamist, selliseid varasid ei soovi aga pangad võrdlemisi tihti
finantseerida. Ehituslikult kvaliteetseid ning optimaalse suletud
netopinnaga uusehitiste osas on nõudlus tugevalt kasvanud, kuid
arendajad ei suuda kõrgest ehitushinnast tulenevalt selliseid
üksikelamuid tarbijaskonnale vastuvõetaval hinnal pakkuda. Kallinenud
korterite ning kehva elamuturu pakkumise kõrval on paralleelselt
järjepidevalt kasvanud ridaelamukorterite turg, seda ennekõike
Tallinna ja Tartu lähiümbruses. Lähikuudel jätkub ostjaskonna aktiivne
siirdumine korteriturult elamu- ja ridaelamuturule, samaaegselt võib
märgata elamuturu pakkumise kehva struktuuri tõttu elamukruntide ja
alternatiivina suurematoaliste korterite likviidsuse kasvu.