Kuidas müüa päranduseks saadud kinnisvara?

Nädala küsimus

Pärimine on valdkond, millega paljud meist elus paratamatult kokku puutuvad. See teema võib päevakorda kerkida ootamatult ja pärandi vastuvõtmine ning realiseerimine ei pruugi olla nii lihtne, kui esmapilgu võib arvata, kirjutab advokaadibüroo LMP partner Kaido Künnapas.

Pärimismenetluse kestus sõltub pärimisasja mahukusest ja keerukusest. Muuhulgas ka sellest, kui palju on pärijaid ning kas nendega on lihtne kontakti saada. Enamasti kestavad pärimismenetlused 1 – 3 kuud, aga menetlus võib ka tunduvalt pikemaks kujuneda.

Praegu kehtiva pärimisseaduse järgi ei pea pärija pärandvara saamiseks pärandit vastu võtma, vaid pärand läheb pärijale üle automaatselt. Kui pärija soovib pärandist loobuda, peab ta selleks esitama kolme kuu jooksul notarile avalduse. Kolme kuu möödumisel loetakse pärija pärandi vastu võtnuks – seda isegi siis, kui ta väidab, et ei teadnud oma pärijastaatusest. Pärimismenetluse algatamiseks peab aga pärija siiski pöörduma notari poole ning seejärel algatab notar menetluse. Ilma menetlust algatamata ja notarisse pöördumata ei ole isikul võimalik kinnisasjaga tehinguid teha, kuna notaril on pärimistoimingud tegemata.

Seetõttu tulebki esimese asjana pöörduda notari poole ning esitada avaldus pärimismenetluse algatamiseks, seejärel algatab notar menetluse ning selgitab välja võimalikud pärijad ja kontrollib pärimisregistrist, kas pärandajal oli testament. Lisaks teeb notar päringuid erinevatesse registritesse ja pankadesse, et selgeks teha pärandaja rahaline olukord. Notar koostab seejärel pärijatele pärimistunnistuse, mis tõendab pärijate õigust pärandile. Kui notar on pärimistunnistuse väljastanud, saab pärija sellega esitada avalduse kinnistusraamatu kande parandamiseks kinnistusosakonnale või paluda edastada vastav avaldus notaril.

Kui pärijaid on palju

Kui pärijaid on palju, siis saavad nad kinnisasja ühisesse omandisse. See tähendab seda, et omanike osade suurus ühises asjas ei ole määratud ning tehinguid saavad omanikud teha üksnes ühiselt. Ükski pärija ei saa eraldi otsustada kinnisasja müümist või koormamist. Probleemid tekivad siis, kui pärijad ei jõua omavahel kokkuleppele, mida varaga edasi teha – tihti on probleemiks, et üks pärija tahab kinnisasja võõrandada, kuid teine pärija tahab seda edasi kasutada. Veel on paljude pärijate korral oluline kinnisasja müügiga mitte viivitada – praktikas on olnud juhuseid, kus üks pärijatest on olnud nõus asja müümisega, kuid müügiga ootamisel on ta surnud ning tuleb jälle alustada uut pärimismenetlust, mis lükkab kinnisasja müüki edasi.  Pärijatel on aga võimalik sõlmida pärandvara jagamise leping, millega lõpetatakse pärandvara ühisus ning vara jagatakse pärijate vahel ära.  

Kui vara on koormatud

Võlgade osas on oluline tähele panna, et pärandit vastu võttes peab pärija ka pärandaja kohustused täitma. Seetõttu on koormatud vara suhtes mitu võimalust – pärandaja võib kas varast loobuda või selle vastu võtta ning taotleda pärandi inventuuri, et selgeks teha võlgade suurus. Pärandvara inventuuriga tehakse pärandaja vara ja mh ka võlad kindlaks ning sellisel juhul on pärija vastutus üksnes pärandvara väärtusega piiratud. Kui inventuuri käigus selgub, et varast kõikide nõuete rahuldamiseks ei piisa, peab pärija esitama avalduse pärandvara pankroti väljakuulutamiseks. Seetõttu oleks ka mõistlik pärandist loobumise asemel teatud juhtudel, kui võlgade suurus pole täpselt teada, võtta pärand vastu ning lasta teha pärandvara inventuur kohustuste väljaselgitamiseks. Kui pärija soovib kinnisasja müüa, saab ta kinnisasja koormava laenu ennetähtaegselt tagasi maksta – sellest tuleb pangale 3 kuud ette teatada.

Kui ilmnevad muud takistused

Üheks probleemiks ongi olukorrad, kus pärijaid on palju ning ei jõuta kokkuleppele, mida pärandvaraga teha tuleks. Lisaks on praktikas probleemiks olnud alaealiste pärimised – kinnisvaraga seotud tehinguteks on sellisel juhul vajalik kohtu nõusolek. Sellisel juhul tuleb kohtule põhjendada, miks kinnisasja soovitakse müüa ning kas ja miks on tegemist alaealise jaoks kasuliku tehinguga. Probleemiks on olnud eeskätt juhtumid, kus vanemad eeldavad, et nende nõusolekust piisab ning alles notari juures selgub, et kohtult on vaja tehinguks nõusolekut.  

Maksuküsimused pärimisel

Pärandimaksu Eestis ei ole. Nii residentide kui mitteresidentide pärandvara vastuvõtmist ei maksustata.

Teatud maksuvabastusi on võimalik rakendada ka FIE pärandvara pärimisel, eeldusel, et jätkatakse FIE ettevõtlust pärija poolt. Sellisel juhul ei teki pärandvara isiklikku tarbimisse võtmist ja selle maksustamist.

Kui päritud kinnisvara müüa, siis ei kuulu maksustamisele kogu saadud müügihind, vaid sellest tuleb enne maha arvata soetusmaksumus. Hiljutise tulumaksuseaduse muudatuse tõttu saab pärija maha arvata üksnes need kulud, mida pärija on ise teinud. Pärandaja poolt kinnistu soetamiseks tehtud kulutusti ei saa arvesse enam võtta alates 01.01.2015. Seega kui pärija teeb kinnistule erinevaid kulutusi ja hoiab alles kuludokumendid, siis need saab hiljem ostuhinnast maha arvata enne tulumaksu arvutamist.

Ettevõtlikumal pärijal on võimalik hakata kasutama pärandvara äritegevuses, tehes selle arvelt näiteks mitterahalise sissemakse OÜ-sse. Mittevaralist sissemakset ei maksustata, kui selle eest ostuhinda ei maksta osanikule. Sellisel juhul saab pärija alustada ettevõtlusega ning teenida tulu oma äriühingu kaudu, mis tähendab, et seda tulu ei maksustata kohe ning seda saab kasutada maksuvabalt edasi äritegevuse arendamiseks. Selle tulu väljamaksmisel dividendina tuleb maksta siiski tulumaksu, samuti likvideerimisel vmt. Võimaldab tulumaksukohustuse edasilükkamist määramatusse tähtaega. Samuti on kinnisvarale tehtavad kulutused ettevõtte kulud ja neid saab tasuda ettevõtte vara arvelt. Selle vara isiklikuks otstarbeks kasutamine tekitab aga maksuriski ning võib tõstatada küsimuse „OÜ-tamisest“.

Kui päritakse eluruum, siis on maksunduslikult mõistlik pärijal kasutada päritud kinnisasja elukohana, siis on müük üldse maksuvaba. Siin tuleb silmas pidada, et tihedamini kui kord kahe aasta jooksul ei saa seda maksuvabastust kasutada.

Aro Vara Tartu piirkonna juhi Tarvo Tamme kommentaar:

Kinnisvarafirma poole pöördutakse pärandiks saadud korteri või maja müügi asjus päris sageli. Mõnikord selgub, et pärijatel on notari juures käimata ja pärimismenetlust ei ole algatatud, seega vara müüa ei saa.
Kui pärijaid on palju, siis on olnud juhuseid, kus pärijad on omavahel vara jagamisel tülli läinud ja maakler peab delikaatselt vahendama läbirääkimisi müügitingimuste osas.
Enne ei ole mõtet müügiga alustada, kui pärimismenetlus on lõppenud, kuna ei ole teada kui kaua menetlus kestab ja milline on lõplik pärijate ring.

Pärimistoimingutega seotud kulud

Pärimismenetluse algatamine – 63,90 eurot. Kinnisasjade pärimisega seotud tasud ei sõltu kinnisasja väärtusest.

Pärandi vastuvõtmine – 65,15 eurot

Pärandist loobumine – 6,35 eurot

Pärijate väljaselgitamine ja pärimistunnistuse väljastamine – 102,25 eurot

Lisaks, kui pärijaid ei ole võimalik välja selgitada, võib notar teha täiendavaid toiminguid – läbi viia üleskutsemenetluse (25,55 eurot) ning teha täiendavaid päringuid pärija õiguste ja kohustuste kohta (12,75 eurot).

Allikas: Advokaadibüroo LMP

Raid & Ko: Üüriturg saab endaga hakkama

08.06.2016

alt
alt

Prognoos: II poolaasta tuleb Tallinna kinnisvaraturul väga aktiivne

08.06.2016

Sarnased uudised

alt

Mida peaks teadma võlaõigusseadusest eluruumi üürimisel?

alt

Kuidas osta korterit nii-öelda paberilt?

alt

Miks on kasulikum üürida korterit maakleri abiga?

alt

Millised õnnetused kimbutavad enim suvekodusid ning kuidas neid ära hoida?

alt

Miks on maakler kasulik?

alt

Kuidas mõjutab ehitise ebaseaduslikkus vara väärtust?

alt

Mida teha, kui jonnakas korteriomanik küttesüsteemi renoveerimiseks korterisse ei luba?

Mida teha, kui veetorud on külmunud ning kuidas külmumist ennetada?

Praeguse pakasega on paljud koduomanikud hädas külmunud veetorude ning sellega kaasneda võivate kahjustustega. Et ennetada võimalikku torude lõhki külmumist ja ...

alt

Kasutusluba – mis, kellele ja milleks?

Kõige populaarsemad

1

Tartu legendaarne kaarsild läheb remonti

2

KredExi kodutoetust sai 358 lasterikast peret

3

Sa oled nüüd koduomanik. Mis edasi?

4

Mustamäe paneb ajaproovile vapralt vastu

5

Miks on maakler kasulik?

6

Lasnamäele kavandatakse uusi äri- ja eluhooneid

Toimetaja valik

alt

Palju kinnisvaratehinguid läheb puudulike dokumentide tõttu nässu

alt

Pindi Kinnisvara kinnisvaraturu prognoos 2017. aastaks

alt

Mida peaks teadma võlaõigusseadusest eluruumi üürimisel?