Vabaabielus olles tasub korterit ostes seljatagust kindlustada

Tänapäeval elavad paljud partnerid abielu registreerimata ja seda erinevatel põhjustel. Mõned soovivad enne abiellumist proovida, kuidas kooselu sujub. Mõned pelgavad abielu sõlmimisega kaasnevaid õiguslikke tagajärgi. Mõned on põhimõtteliselt ignorantsed abielu suhtes, kirjutab Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist Evi Hindpere.

Perekonnaseadus reguleerib eelkõige abielus olevate isikute varalisi suhteid, seetõttu vabaabielu korral kohalduvad perekonnaseadusest üldjuhul üksnes vanema ja lapse õigusi ja kohustusi reguleerivad sätted ning lapse sünni puhune ema ülalpidamise kohustus.

Vaatamata sellele, et perekonnaseadus jätab vabaabielus elavad inimesed varalistes suhetes kõrvale, ei tähenda see, et vabaabielu elavate paaride õigused ja huvid oleksid täiesti kaitseta. Varaliste väärtuste loomine partnerite ühise töö ja rahaliste panustega võib olla vaadeldav võlaõigusseadusega reguleeritava seltsingulepinguna, mille kohaselt kohustuvad kaks isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega.

Seega kohustuvad seltsingulepingu kohaselt elukaaslased sooritusteks, mis on suunatud ühise eesmärgi saavutamisele. Seltsingulepingule kohustuslikku vormi seadusega sätestatud ei ole, seega võib seltsingulepingu sõlmida mis tahes vormis. Siiski vältimaks hilisemaid probleeme ja kergendamaks võimalike vaidluste lahendamist, on mõttekas seltsinguleping sõlmida vähemalt kirjalikus vormis. Notariaalses vormis lepingu sõlmimise eeliseks on see, et notar selgitab lepingu pooltele seltsingulepingu õiguslikku poolt ning sellest tulenevaid poolte õigusi ja kohustusi.

Seltsingulepingu olemasolu võidakse tuvastada ka tagantjärele, lugedes lepingu sõlmituks kaudsete tahteavaldustega. See tähendab, et kuigi pooled kirjalikult lepingut ei sõlminud, võidakse tuvastada, et pooled väljendasid kaudselt tahet, mil nende ühine eesmärk oli kaasomandi loomine.

Näiteks ostsid elukaaslased Piret ja Peeter kumbki 1/2 mõttelise osa paarismajast. Kogu ostuhinna tasus Peeter. Paarismaja osteti pere elamistingimuste parandamiseks. Piret ei käinud tööl, kasvatas ühiseid lapsi ja hoidis kodu korras, sel ajal kui Peeter töötas aastaid Soomes. Vaatamata sellele, et Piret paarismaja eest midagi ei maksnud, on tegemist nende ühise omandiga, kuna nende tegelik ühine tahe paarismaja ostmisel oli anda perekonnale turvatunne, sest ostetud eluase oli mõeldud nende ühiseks eluasemeks ja neil olid ühised lapsed.

Arvestada tuleb, et eltsingu poolt kolmanda isiku ees võetud kohustuste eest vastutavad elukaaslased solidaarselt. Seega solidaarvõlgnikuna peab kumbki elukaaslane olema valmis selleks, et võlausaldaja (näiteks pank) võib kohustuse täielikku täitmist nõuda ainult ühelt solidaarvõlgnikest.

Siiski peab tõdema, et elukaaslaste varasuhte regulatsioon läbi seltsingulepingu on komplitseeritud ja vaidlusi tekitav ehk pigem teoreetiline konstruktsioon. Kohus peab iga konkreetse juhtumi korral tuvastama seltsingulepingu olemasolu, selgitades välja, milles seisnes partnerite ühine eesmärk ja kas nende panused on olnud piisavad ühiste varaliste õiguste tekkeks. Seetõttu on mõistlik valida teisi – kindlamaid, enam reguleeritavaid varasuhteliike nagu näiteks vara soetamine kaasomandisse.

Asjaõigusseaduse kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Mõttelise osa suurus määratakse kinnisvara soetamisel poolte kokkuleppe kohaselt. Reeglina sõltub mõttelise omandiosa suurus praktikas kummagi elukaaslase panusest ostuhinda. Näiteks ostsid Pille ja Jaan 90 000 euro eest kinnisasja. Pille panustas ostu 30 000 eurot ja Jaan 60 000 eurot. Seega omandas Pille 1/3 ja Jaan 2/3 kinnisasjast. Selliselt tuleb teha ka omanikekanne kinnistusraamatusse.

Kui kinnisasi ostetakse kaasomandisse, kannavad elukaaslased vastavalt neile kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Näiteks kommunaalkulusid ja maamaksu maksavad alukaaslased proportsionaalselt kummagi osa suurusele.

Elukaaslased valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kummalgi elukaaslased on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste elukaaslase kaaskasutust. Elukaaslasel on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teise elukaaslase nõusolekuta, kuid ta võib teiselt elukaaslaselt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt tema osaga.

Näiteks ostavad elukaaslased Juhan ja Vaike korteri kaasomandisse. Mõlemad on panustanud ostuhinda võrdselt, seega kuulub korter neile võrdsetes osades: Juhanile 1/2 kaasomandist ja Vaikele 1/2 kaasomandist. Kui ostetud korteris peaks lõhkema veetoru ning veeavarii tagajärjel saab kahjustada korteri parkett, tuleb parketi korrastamisega tehtud kulutused kanda mõlemal elukaaslasel proportsionaalselt tema osa suurusega.

Kaasomandi puhul võib kumbki kaasomanikust elukaaslane temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas vabalt võõrandada, pärandada, pantida ja seda muul viisil käsutada. Kinnisasja mõttelise osa müümisel on teisel kaasomanikul vaid müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kui aga kaasomanikud soovivad müüa või koormata kogu vara tervikuna, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta, saab seda teha ainult kokkuleppel.

Kui alukaaslased panustavad kinnisasja ostu ühiselt aga kinnistusraamatusse kantakse vaid üks neist, loetakse teda kinnisasja ainuomanikuks ja ta saab ostetud kinnisasja käsutada ilma teise elukaaslase nõusolekuta. Praktikas on selliseid jutumeid olnud, kui armastus ühel päeval otsa saab.

Kahjustatud pool saab küll enda õigusi kohtus kaitsta, kuid see eeldab pikka ja kulukat kohtuteed.

Foto: Scanpix

Porto Franco mõjutab oluliselt Tallinna kesklinna butiikide käekäiku

16.10.2015

alt
alt

Merko ehitab Mustamäe tee algusesse 14-korruselise büroohoone

16.10.2015

Kõige populaarsemad

1

Eestis kinnitab kanda maailmakuulus meelelahutuskeskus

2

Tartu soovib müüa Lidlile huvi pakkuva kinnistu

3

Tallinna vanalinnast on saamas Airbnb linnaosa

4

Lasnamäe Prisma laiendustööd algavad esmaspäeval

5

Astlanda ehitab Tobiase tänavale 18 miljoni eest elamispinda

6

Pealinn müüb enampakkumisel kinnistuid ja korteriomandeid

Toimetaja valik

alt

5 meetodit rentniku tausta uurimiseks

alt

Kinnisvara hinnatõus – kaua veel?

alt

City24.ee on suurima kinnisvarakuulutuste arvuga portaal Eestis