Ärikinnisvarast I poolaastal 2015

Ärikinnisvaraturul oli 2015. aasta I poolaasta aktiivne, et mitte öelda rekordiline, kui visata pilk vaid investeeringute kogumahule. Nii moodustas tootmis- ja ärimaaga sooritatud ostu-müügitehingute hulk Harjumaal I poolaastal enam kui 180 miljonit eurot, mida on ligi kaks korda rohkem kui eelmise aasta samal perioodil.

Investeeringuturu kõrval  elavnes juba eelmisel aastal ehitussektor, mis hooneteks realiseerub suuremas mahus sel aastal. Ehkki turuloogika järgi järgneb eluhoonete tõusule kasv ärikinnisvarasektoris, ei saa me sarnaselt elukondliku kinnisvaraga ka ärikinnisvara puhul buumist rääkida – nii anti Harjumaal äriotstarbelistes hoonetes I poolaastal kasutusse ligi 260 000 m2 suletud netopinda ehk umbes sama palju kui 2012. aastal, kuid vähem kui 2013. aastal.

Kaubanduspinnad

Kui pärast Ülemiste keskuse viimast laiendamist tekkis mõnedel lootus, et nüüd on suuremate, tervet linna teenindavate kaubanduskeskuste arendamisega mõneks ajaks kriips peal, siis nii siiski ei ole läinud. Arvestades sellega, et selliste ostukeskuste üüripindadel on vakants nullilähedane ning külastajatest ei paista puudust olevat, on paljud arendajad näinud võimalust sinna turule trügida. Siiski ei tasu unustada, et pikas perspektiivis jääb väheneva rahvaarvu tingimustes jaemüügi kasv pigem mõõdukaks, mis tähendab, et sisuliselt jagatakse uute keskuste väljaarendamisel senine ostjaskond lihtsalt rohkemate kaupluste peale laiali. See tähendab omakorda väiksemaid kasumeid, langevaid üürihindu ning vakantsusriski.

Mõnevõrra võib neid ohte leevendada see, kui kaubanduskeskused suudaksid pakutava toote näol eristuda, ehk tooksid oma poodidesse tugeva brändituntusega kaubamärke, mis on kas vähe või mitte üldse esindatud ning rõhuksid erinevate meelelahutusvõimaluste peale. Vastasel korral täituvad kaubanduskeskused uuesti samade kauplustega, mis lõppkokkuvõttes konkureerivad iseendaga.

Internetikaubanduse osakaalu jätkuva kasvu ning meelelahutus- ja toitlustuspindade suurenemise juures kaubanduskeskustes on suurima löögi alla sattunud vananenud kontseptsiooniga kaubanduskeskused, mis ei suuda ajaga kaasas käia ning mis seetõttu võivad olla määratud hääbumisele.

Büroopinnad

Büroopindadeturul toimuv meenutab metsa pärast suur vihmasadu, mil isuäratavaid seeni tärkab küll palju, kuid kas kõigi jaoks jätkub vähemalt praegu noppijaid? A-klassi büroopindade osas on läinud hoogsaks arendamiseks, kohati on mõnedel projektidel spekulatiivsuse maik man.

Seepärast on turg on muutunud üürnikukesksemaks, mistõttu peab arendaja, kes on ehitamas kaasaegset, hea sisekliimaga, madalate küttekuludega energiatõhusat hoonet, olema valmis kompromissideks nii hinna kui ka ruumide võimalike ümberkujundamise osas. Paremini on läinud pakkujatel, kes on saanud kiirelt majja mõne tuntud üürniku, tänu kellele on lihtsam tuua ülejäänud pindadele ka teisi üürnikke.

Praeguses situatsioonis tõstavad üürihinda vaid nende pindade omanikud, kelle majandussurutise-aegsed lepingud on lõppemas või kes on investeerinud hoonetesse, mille tulemusel on alanenud kommunaalkulud. Uute ja moodsate büroopindade pealetulek on löögi alla seadnud vanemate pindade omanikud, kes on sunnitud üürnike hoidmiseks oma pindadel tegema kompromisse hinna ja ruumiplaneerimise osas. Juba praegu on turul tekkinud olukord, kus vanemate pindade omanikul on keeruline suuremate kui 50 m2 äripindade väljaüürimisega.

Tööstus- ja laopinnad

Tööstus- ja laopindade turul on võrreldes kaubandus- või büroopindadega olnud areng stabiilsem, kuigi ka siin on kohati tunda, et nõudlus ja pakkumine on saavutanud tasakaalu. Uusarenduste rajamine on koondunud olemasolevatesse tööstuspiirkondadesse, kus on plussideks väljakujunenud hästi toimiv infrastruktuur, klientide-koostööpartnerite lähedus, tööjõu kättesaadavus ja ligipääs.

Populaarseimaks hoonetüübiks, mis on leidnud ka suurt nõudlust on nn stock-office tüüpi pinnad, mis võimaldavad ettevõtetel paindlike ruumilahenduste näol koondada ühe katuse alla lao- või tootmispinnad ning büroo- ja esindusruumid, lihtsustades seeläbi ettevõttesisest logistikat ja paindlikust liikumisel lao ja büroo vahel. Sellised pinnad on üldjuhul väikesed, 300-600 m2 suurused, mis lisaks tavapärastele tööstus- ja laopindade asukohanõuetele taotlevad ka head nähtavust, mistõttu on selliste arenduste rajamisel eelisseisus suuremad linnast välja viivate teede-äärsed piirkonnad. Valdavalt ehitatakse seda tüüpi hooneid Tartu maantee äärde Mõigu ja Peetri tehnoparkidesse, millele pakuvad vastukaaluks konkurentsi mitmed Tallinna-sisesed arendused.

Võimalik, et tulevikus näeme selliste projektide õnnestumisel uusi linnasiseseid arendusi, mis hakkavad tooni andma vanades tootmispiirkondades, tekitades omakorda vajaliku tõuke kogu piirkonna moderniseerumiseks. Miks mitte ka Kesklinna, kuna arvestades praegust tendentsi muuta vanad lao- või tootmispinnad büroodeks või muu otstarbega hooneteks, jääb seda tüüpi pindu üha vähemaks, kuid nõudlus nende pindade vastu pole vähenenud. See on aga tõstnud nende, tihti vananenud tehnosüsteemidega, pindade hindu. Potentsiaalsetele investoritele võiks selline suundumus olla mõttekohaks, kuna sarnastele pindadele või laovõimalustega büroopindadele oleks kindlasti turunõudlust.

Eestiaegne tehas Ülemistel muudetakse unikaalseks spordiklubiks

05.08.2015

alt
alt

Pro Kapital loobus lõpliku pakkumise esitamisest „Kopli liinide“ ostuks

06.08.2015

Kõige populaarsemad

1

Müügihitiks on ülioptimaalsed uued korterid

2

Lastega või koduloomaga üürnikuks? Koli kuuse alla!

3

Tänasest hakkab kehtima elamukinnisvara hindamise uus kord

4

Pärnu korterite keskmine hind tõusis masujärgse aja kõrgeimale tasemele

5

Buumiaegsed hinnad on käes, tehingute mahu poolest jäädakse veel alla

6

Ülemiste Citys alustatakse Eesti suurima parkimismaja ehitamist

Toimetaja valik

alt

Tänasest hakkab kehtima elamukinnisvara hindamise uus kord

alt

Korteri puudusi varjates võtab müüja suure riski

alt

Kas tead kõiki riske kaasomandis kodu ostmisel?