Rae vald seljatas kohtus kinnisvaraarendaja Agenori

Kavandatud kinnisvaraarenduse asjus praeguseks pankrotistunud OÜ-ga Agenor kohut käinud Rae vallavõim väljus protsessist võitjana, kui riigikohus leidis teisipäevases lahendis, et vallal oli õigus detailplaneeringu kehtestamisest loobuda.

Kaebajale Agenor, mis pankrotistus 2010. aastal, kuulus Harjumaal Rae vallas Kopli külas asuv Lõhe kinnistu. Vastustaja Rae vallavolikogu algatas 15. novembri 2005 otsusega Lõhe kinnistu detailplaneeringu eesmärgiga rajada kinnistule väikeelamutega elurajoon. Vald jättis 11. märtsi 2008 otsusega detailplaneeringu kehtestamata. Tallinna halduskohus tühistas 19. juuni 2009 otsusega valla otsuse ja tegi ettekirjutuse detailplaneeringu kehtestamise kohta uue otsuse tegemiseks. Samas Tallinna ringkonnakohus asus mullu suvel vastupidisele seisukohale ning andis õiguse arendajale. Seejärel jõudis kaasus juba riigikohtu ette.

Riigikohtu kolleegium märgib teisipäeval avaldatud lahendis esmalt, et jääb oma 19. mai 2010 otsuses haldusasjas toodud seisukohtade juurde. Kolleegium leidis selles otsuses, et kuna ehituseaduses nimetatud kohustused on kohaliku omavalitsuse pädevusse kuuluvad ülesanded, siis tuleb kohalikul omavalitsusel juba detailplaneeringu algatamise staadiumis detailplaneeringu taotlejaga kokku leppida, kes teeb nimetatud tööd ja kannab kulud. Nimetatud kohustuste detailplaneeringu taotlejale üleandmise kokkuleppe saavutamata jäämine võib olla põhjuseks keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui kohalikul omavalitsusel pole raha nende tööde eest tasumiseks.

Samuti leidis kolleegium viidatud otsuses, et kui kohalik omavalitsus ei sõlmi kokkulepet kohustuste üleandmiseks detailplaneeringu taotlejale juba detailplaneeringu algatamise staadiumis ega saavuta sellist kokkulepet ka hiljem, peab kohalik omavalitsus vajalikud tööd ise tegema ja nende eest tasuma või arvestama planeeringu kehtestamata jätmisel võimalusega, et tal tuleb hüvitada planeeringu taotleja detailplaneeringu koostamisel kantud kulud.

Praegusel juhul ei vaielda selle üle, et vald ei sõlminud arendajaga detailplaneeringu algatamisel kokkulepet kohustuste ülemineku kohta kaebajale ega ole saavutanud sellist kokkulepet ka hiljem. Seega jäid nimetatud kohustused valla kanda. Vallavõim põhjendas oma otsust muu hulgas sellega, et valla eelarves, eelarvestrateegias ega arengukavas ei ole ette nähtud raha Lõhe kinnistu detailplaneeringu elluviimiseks.

Kaebaja ega tema pankrotihalduri käitumine ei võimalda järeldada, et arendaja ei soovi enam detailplaneeringu kehtestamist või soovib detailplaneeringut muuta.

Detailplaneeringu kehtestamise soovist loobumist ei näita ka haldusasjas esitatud kahju hüvitamise kaebus. Kuivõrd hüvitamiskaebuse esitamise ajaks, 2. detsembriks 2010. aastal, ei olnud vald veel otsustanud detailplaneeringu kehtestamist, siis sai kahjunõue hõlmata vaid valla 11. märtsi 2008. aasta otsusega ja menetluse venimisega põhjustatud võimalikku kahju.

Samuti ei õigusta detailplaneeringu kehtestamata jätmist ainuüksi planeeringu algatamisest möödunud ajavahemiku pikkus. Planeeringu algatamisest möödunud aja arvestamine võib aga olla asjakohane, kui pidada silmas selle aja jooksul muutunud asjaolusid.

Eeltoodule vaatamata leiab kolleegium, et praegusel juhul ei saa detailplaneeringu kehtestamata jätmist pidada õigusvastaseks. Vald on viidanud vaidlustatud otsuses ja vaideotsuses erandlikele asjaoludele, mis põhjendavad vallavõimu sellise otsuse tegemist. Nimelt viitas vald arendaja suhtes väljakuulutatud pankrotile ja pidas sellest tulenevalt planeeringu realiseerimist lähiaastatel ebatõenäoliseks.

Samuti on vald viidanud oma tulubaasi ootamatule ja ettenägematule vähenemisele 1. aprillil 2009 jõustunud seadusemuudatuse tõttu, mille tulemusena vähenes maksumaksja elukohajärgsele kohaliku omavalitsuse üksusele laekuv tulumaksuosa residendist füüsilise isiku maksustatavast tulust 11,93 protsendilt 11,4 protsendile. Kuigi kaebaja sõnul on valla tulud aastate jooksul pidevalt kasvanud, sest ka Rae valla elanike arv on pidevalt kasvanud, toob suurem elanike arv vallale paratamatult kaasa ka rohkem kohustusi, näiteks lasteaia- ja koolikohtade tagamiseks. Ka vald viitab vaidlusaluses otsuses temal lasuvale kohustusele rajada uusi kooli- ja lasteaiakohti. Kolleegiumi arvates on see väga oluline seadusest tulenev kohustus.

Arendaja viitas apellatsioonkaebuses oma õiguspärasele ootusele detailplaneeringu kehtestamise suhtes. Kolleegium juhib kaebaja tähelepanu asjaolule, et tulenevalt kohaliku omavalitsuse ulatuslikust diskretsioonist planeerimismenetluses ei saa isik õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid tal on õigus nõuda oma subjektiivsete avalike õiguste kaitsmiseks, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt. Kolleegiumi arvates olid valla esitatud kaalutlused praegusel juhul piisavad detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks.

Tegemist on detailplaneeringuga, mille kehtestamiseks tuleks muuta üldplaneeringut. Kolleegium on oma senises praktikas rõhutanud, et üldplaneeringut võib detailplaneeringuga muuta vaid erandjuhtudel.

Üldteadaolevalt on planeeringu algatamisest vaidlustatud otsuse vastuvõtmise ajani Eesti kinnisvara- ja ehitusturul toimunud olulised muutused. Planeeringu algatamisel 2005. aastal valitses ehitusbuum. Aastal 2008 alanud kriisi ajal vähenes nõudlus uute elamute järele kiiresti. Neid asjaolusid arvestades leiab kolleegium, et planeeringu elluviimise kuludele ja planeerimismenetluse kestusele tuginemine ei kujutanud endast kaalumisviga.

Lisaks on vald nõustunud hüvitama arendajale detailplaneeringumenetluses kantud, kuid kasutuks muutunud kulutused, kui kaebaja esitab vallale nende kulutuste tõendamiseks vajalikud dokumendid ja arvutused. Kuna kaebaja on maksejõuetu ja tal pole võimalik taotletavat detailplaneeringut ellu viia, on valla pakutav hüvitis kolleegiumi arvates praegusel juhul mõistlik lahendus.

Eeltoodud põhjendustel rahuldab kolleegium valla kassatsioonkaebuse, tühistab ringkonnakohtu otsuse ja jätab jõusse halduskohtu otsuse, millega jäeti kaebus rahuldamata. Kolleegium muudab seejuures halduskohtu otsuse põhjendusi käesolevas otsuses toodud põhjenduste kohaselt.

Allikas: BNS

Trigon Capitali suurprojekt Gate Tallinna ehitus algab tuleval aastal

04.03.2014

Äärelinna uued korterid teevad müügirekordi

04.03.2014

Kõige populaarsemad

1

Eesti oli esimeses kvartalis eluasemehindade kasvult Euroopas kaheksas

2

Uus Maa Kinnisvarabüroo: Soodne turukonjunktuur püsib

3

Eesti hakkab kõrgusi ja sügavusi arvutama Amsterdami nulli suhtes

4

Ehitushinnaindeksi mõõdukas tõus jätkus

5

Capfieldi kasum kahanes 16,8 protsenti 14,2 miljonile eurole

6

Technopolis Ülemiste arhitektuurikonkursi võitsid KOKO arhitektid

Toimetaja valik

alt

Eluasemehinna kasv peegeldab sissetulekute suurenemist ja linnastumist

alt

Vaata, milline on “oh-issver-vau-mai-gaad-kui-nummikas!”-tüüpi kinnistu pakkumine

alt

Kuidas kinnisvarakuulutusi paremini visualiseerida?