Kuidas soetada kinnisvara mitteabielulises kooselus?

Praktikas pöördutakse tihtilugu minu poole küsimusega: „Elasime mehe/naisega 15 aastat koos ning ostsime korteri aga nüüd on kooselu lõppenud ja ma tahan enda osa sellest korterist kätte saada.“

Kui ma esitan täpsustavaid küsimusi, siis selgub, et korteri omanikuna on kinnistusraamatusse kantud teine pool ning kui korter on soetatud laenuga, siis laenulepingus on laenuvõtjaks samuti teine pool. Sellises olukorras on pea ainus võimalik vastus, et: „Kahjuks on Teie õigused sellele korterile väga vähe kaitstud, sest Te ei ole selle omanik.“

Mida teha, et vältida ülalkirjeldatud situatsiooni tekkimist?

Kõige lihtsam variant reguleerida kahe inimese kooselust tekkivaid varalisi õiguseid ja kohustusi on abielu sõlmimine. Perekonnaseadus näeb ette regulatsiooni abielu kestel tekkinud ühisvara ja kohustuste jagunemise abielu lõppemisel. See on kõige lihtsam viis reguleerida kõiki kahe inimese kooselust tekkivaid varalisi kohustusi.

Olukorras kus kooselavad inimesed mingil põhjusel ei taha või ei saa (näiteks samasoolised paarid) abielu sõlmida, siis nende puhul on varaliste suhete reguleerimine tunduvalt keerukam.

Esimene võimalik lahenduskäik on soetada kooselu ajal kinnisvara kaasomandisse. Eestis kehtiva õiguse kohaselt on asja omanikuks see isik, kes on kantud omanikuna kinnistusraamatusse. Kui kooselav paar soetab ühiselt kinnisvara, mõlemad panustavad sellesse rahaliselt aga ainult üks neist kantakse omanikuna kinnistusraamatusse, toob kooselu lõppemine kaasa sellise olukorra, et vara ei kuulu jagamisele lahkumineva paari vahel, sest sellel on ainult üks omanik ning asjaolu, et teine on panustanud selle omandamisse/ülalpidamisse ei mängi märkimisväärset rolli.

Eeltoodust tulenevalt soovitan ennetada võimalikke probleeme tulevikus ning soetada vara kaasomandisse. See tähendab seda, et asja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse sisse mõlemad omanikud ja nende omandiosa suurus nendevahelise kokkuleppe alusel. Vara võib jaguneda kaasomanike vahel võrdsetes osades või ühe kaasomaniku osa võib olla suurem kui teisel. Nüüd olukorras kus poolte kooselu lõppeb on tunduvalt lihtsam jagada soetatud kinnisvara, sest pooled ei pea hakkama tõendama, et nad mõlemad on vara omandamisse panustanud ja kui suur on kummagi kaasomaniku osa ühises asjas.

Teine võimalik lahenduskäik on seltsingulepingu sõlmimine. Soovitan selle sõlmida notariaalses vormis ja sellega lepivad pooled kokku kuidas nad ühiselt mingi eesmärgi saavutamisel tegutsevad ning mis juhtub siis kui nende kooselu (ühtlasi ka seltsing) lõppeb.
Juhul kui pooled ei soovi abielu sõlmida, soetada kinnisvara kaasomandisse või sõlmida seltsinguleping, siis kooselu lõppedes on selle jagamine või omaniku heaks tehtud panuse tagasisaamine väga keeruline.

Üldjuhul on kooselavatel isikutel rahakott rohkemal või vähemal määral ühine s.t kuigi formaaljuriidiliselt on asja omanikuks üks isik, siis läbi pereeelarve ja igapäevaste kulude kandmise osaleb selle kinnisvara soetamises kaudselt ka see osapool kes ei ole kinnistusraamatusse omanikuna kantud. Seega on seaduse järgi sellel osapoolel, kes ei ole kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud, õigus nõuda teise poole eest tehtud kulutuste hüvitamist. Näiteks on laenuleping sõlmitud mehe poolt ning ta on ainuomanikuna kantud kinnistusraamatusse aga mõnel kuul tasub laenumaksed tema eest naine, siis naisel on õigus nõuda mehe eest tehtud laenumaksete tagastamist mehe poolt 3 aasta jooksul makse tegemisest arvates. Seega peaks üks elukaaslastest kogu aeg jälgima ning pidama arvestust millal ja kui palju on ta teise elukaaslase kohustusi täitnud ning neid regulaarselt sisse nõudma. Nii kui makse teostamisest on möödas rohkem kui 3 aastat ja pool ei ole asunud seda kohtu kaudu sisse nõudma on nõue aegunud.
Tähelepanu peab pöörama sellele, et teise isiku eest kantud kohustuste hüvitamise nõue ei anna poolele mitte omandist vaid on õigus tehtud kulutuse rahas hüvitamisele.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et kui kaks inimest soovivad koos elada, siis kõige mõistlikum viis nendevaheliste varaliste suhete reguleerimiseks on abielu sõlmimine. Abielu sõlmimine on kõige lihtsam ja odavam lepingu sõlmimise viis ning selle pakutav õiguslik kaitse on laiem alternatiividest.

Uus Maa alustas unikaalsete loft-korterite müüki

03.12.2013

Jätkub Loode-Pärnu tööstusküla väljaarendamine

04.12.2013

Kõige populaarsemad

1

6 punkti, mis peaks üürilepingus kindlasti kirjas olema

2

Eesti oli esimeses kvartalis eluasemehindade kasvult Euroopas kaheksas

3

Eesti hakkab kõrgusi ja sügavusi arvutama Amsterdami nulli suhtes

4

Uus Maa Kinnisvarabüroo: Soodne turukonjunktuur püsib

5

Riik loob elamumajanduskava väheneva rahvastikuga piirkondadele

6

Ehitushinnaindeksi mõõdukas tõus jätkus

Toimetaja valik

alt

Eluasemehinna kasv peegeldab sissetulekute suurenemist ja linnastumist

alt

Vaata, milline on “oh-issver-vau-mai-gaad-kui-nummikas!”-tüüpi kinnistu pakkumine

alt

Kuidas kinnisvarakuulutusi paremini visualiseerida?