Domus Kinnisvara: Eesti üürituru 7 anomaaliat
City24 | 05.07.2012
See juhtus alles hiljuti. Umbes aasta tagasi tõusis nõudlus üüriturul lakke ja ühtäkki hakkasid kõik sellest rääkima, kirjutas Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino ettevõtte ajaveebis.
Ootamatult selgus, et üürikorteris elamine on täiesti normaalne. Saime ka teada, et üürikortereid on liiga vähe ja omandis olevaid kortereid liiga palju. Ühiskonna eelarvamused ja arusaamad on muutunud, kuid kahjuks on muutused üüriturul visad tekkima. Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia.
Suurimad anomaaliad üüriturul on järgmised:
1. Sissekirjutuse välistamine. Nõuka ajal võrdus sissekirjutuse saamine peaegu kinnisvara omandamisega, mistõttu paljud tänased kinnisvara omanikud kardavad üürnike sissekirjutust nagu tuld. Tegelikkuses sissekirjutus üürnikele erilisi õigusi ei anna, vaid võimaldab tal normaalse inimese kombel lastele taotleda lasteaia või koolikohta, perearsti leida või näiteks välismaalastel ametlikku elamisõigust saada. Üürileandjad kipuvad valdavas enamuses selle võimaluse aga nullima.
2. Sularaha osakaal. Üüritulu suurust on läbi viimase kahe aastakümne pidanud kinnisvara omanikud napiks ja selle pealt makstavat tulumaksu suureks, mistõttu lõviosa kinnisvara omanikest eelistab üürnikega arveldada sularahas. Juba 90-ndate alguses tekkinud veidravõitu makseviis on visa kaduma ning riigil jääb saamata hulk lisaraha. Viimastel aastatel vaevu laenumakset kattev üürisumma on paljude omanike jaoks viimane õlekõrs enda majandusliku olukorra päästmiseks ja tekitab küsimuse, kas tulumaksu suurus pole ehk liiga suur?
3. Nõrk lepinguline baas. Kui müügilepinguid koostavad seaduste ja ajaga kaasaskäivad notaribürood, siis üüriturul levivad ikka veel lepingute põhjad, millel vanust 10 või 15 aastat. Omanikud ei ole sageli seaduste muudatustega kursis ega näe ka põhjust professionaalsete kinnisvaramaaklerite või juristide poole pöörduda, mistõttu oht vaidlusteks ja isegi kohtu uste kulutamiseks on suur. Väga sageli lepingud üldse puuduvad.
4. Üürilepingute lühike kehtivusaeg. Kui näiteks laenulepingute standard on 20-30 aastat, siis üürilepinguid eelistavad ettevaatlikud ja veidi umbusklikud omanikud sõlmida ühe aasta kaupa või siis määramata tähtajaga. Kuigi maailmas on leiutatud hulgaliselt sõnastusi, kuidas korrektselt suurendada või vähendada üürisummat mingi perioodi möödudes, siis täit kindlust selle osas omanikel pole ja eelistus kuulub lühiajaliste tähtaegade peale, mis võimaldab tingimusi perioodi lõppedes ühemõtteliselt üle vaadata. Paljud üürnikud aga ei kibele enam kinnisvara soetama ja on selgelt huvitatud kindlate, pikaajaliste, üürilepingute sõlmimisest, et tagada enda perele stabiilne elukoht.
5. Nõudluse-pakkumise tasakaalu puudumine. Eriti viimane aasta on kogu üüriturg vajunud tugevasse kreeni ja seda üürileandjate kasuks. Nõudlus on tugev ja see võimaldab üürileandjatel nii üürnikke valida kui ka enampakkumisi korraldada. Seega ei pruugi üürihuviline olla absoluutselt kindel, et kuskil portaalis üleval olev üürikorter enam pakkumises on ja kas hind vastab enam reklaamile. Suur nõudlus tekitab ka üürileandjate poolel kohati üleolevat käitumist, mistõttu üüriturul saavad paremini hakkama need, kes on osavamad „džungliseaduste“ tingimustes orienteeruma.
6. Seadusandlikud nonsenssid. Eestis on alles hiljuti kaotatud maamaks kodualuselt maalt, kuid üürikorterite eest tuleb maamaksu endiselt tasuda. Riigi jaoks on justkui tähtis, kas korteris elab üürnik või omanik, kuid tulemuseks on paraku olukord, mis soosib sahkerdamist, varjamist ja vaid süvendab veelgi juba niigi mittelegaalset olukorda üüriturul. Õiguslikus mõttes musta värviga kaetud üüriturg ei saa sellistest sammudest kasu, vaid ainult lükkab edasi selle päeva, mil üüritug valgemaks värvub.
7. Üürimajade vähesus. Eriti vähese tulususe tõttu ei ole taasiseseisvunud Eestis üürimaju tekkinud, kuigi nõudlus on üha süvenev. Lisaks on omandireformi tõttu Eestis omanike osakaal teatavasti meeletu, üürisuhete ajaloost on negatiivseid kogemusi paljudel üürileandjatel lõhutud kinnisvara näol ja kogu majanduse olukord on olnud ebastabiilne, mistõttu vähene üürimajade arv pole mingi ime. Üüriturg on valdavalt üksikute korterite turg, kus turuliidritest või turu mõjutajatest pole mingit põhjust rääkida. Aga see aeg on muutumas ja kinnisvaraturg peab asuma sellele teele, et üha suuremat nõudlust üüriturul väärikalt leevendada.
Mitmel tuttaval on üürilised jätnud üüri maksmata, korraliku korteri ära lagastanud, omanikule kuuluvaid asju lõhkunud või minema viinud, naabrite elu häirinud. Ime siis, et üüriturg on väike. Korter üüritakse välja viimases hädas või siis väga head eeltööd tehes. Ja ikka võib näppu lõigata. Ebasoovitavast üürnikust pole Eestis kehtivate seaduste toel võimalik kuidagi lahti saada. Pärast Võsapetsi lugu, kus omanikul polnud võimalik enam oma korterisse sissegi saada teeb ikka väga-väga ettevaatlikuks.
6. punkti pealkiri on õige, aga sisu mööda. Kuna üürikorterid asuvad enamasti korrusmajades, on nende kohta arvestatud maamaks nii väike, et seda ei nõutagi või on see muude kõrvalkulude suhtes tühiselt väike. Tegelik probleem on Võlaõigusseadus, mis on väga üürniku poole kaldu ja jätab omaniku pahatahtliku üürniku suhtes õigusteta.
Kui omanik vormistab endale osühingu, siis ei mingit tulumaksu üürilt! Selline on elu Eestis... Mõelge inimesed ....
Jääb arusaamatuks, miks eraisikust üürileandja ja eraisikust üürija peaks veelkord oma juba kõik maksud makstud üüri pealt makse maksma?????
Vana hea Euroopa üürituruni, millega kokku puutunud paljud Eesti elanikud, on meil veel pikk tee käia. Miks Eesti üldse peaks sinna liikuma? Miks peaks inimesed elama üürikorteris ja maksma võõrale inimesele üüri, kui nad võivad sama raha maksta pangalaenuks ja mõnekümne aasta pärast on neil ja nende lastel oma kodu? Ka välismaal ostaksid inimesed hea meelega endale oma eluaseme, kuid suurem osa on sundseisus- kõrgete kinnisvarahindade tõttu ei suuda nad lihtsalt seda endale lubada; jõukamad inimesed ei ela üürikorteris. Ja kas see on siis normaalne, et mingile väiksele osale rahvast kuulub kogu kinnisvara ning ülejäänud maksavad neile raha, et oleks kuskil elada?
Sellest siisekirjutusest ,hoiatan ,et see ebaõnnestub .Katsuge inimest oma pinna pealt välja kirjutada,võimatu.Seda saab teha vaid isik ise ja ainult siis kui kirjutab uuele pinnale ehk uuele aadressile ,selle omaniku loal.
hea võimalus üürileandmisega tegelema hakata on otsida tuttavate seas nõudlust, siis valida välja sobiv kinnisvara ning sõlmida leping vähemalt 10 aastaks. mõttekas on selle jaoks teha oma väike osaühing ning siis saab ka tulumaksu maksmist sättida endale sobivale ajale (dividendid). Hea võimalus endale väike pensionisammas soetada. Kahjuks jah ainult maamaksu vabastus sellisel juhul ei kehti...
Kahtlen, et sissekirjutust selle tõttu kardetakse, kuna see nagu viitaks omaniku staatusele. Pigem on põhjuseks ikka maksuamet ja omaniku soov mitte ühtegi märki maha jätta. Põhimõtteliselt see muutuks ainult siis, kui eraisikult eraisikule üürimine muudetaks tulumaksuvabaks, siis lõppeks ka see pidev sulurahas arveldamine. Sest olgem ausad - niikuinii 99% praegu üüritulu pealt makse ei maksa. Miks mitte siis reguleerida see vajadustele vastavaks?
Tulumaksu suurus on liiga suur! Oleks see väiksem, maksaksid paljud korrektselt riigile maksu.
Näita kõiki kommentaare (10)
